《左手資產(chǎn)上億，右手現(xiàn)金流枯竭？REITs助力存量資產(chǎn)盤活》

《左手資產(chǎn)上億，右手現(xiàn)金流枯竭？存量資產(chǎn)盤活指南：5步解鎖新增資金密碼》
REITs不動產(chǎn)基金助力企業(yè)將“存量資產(chǎn)”變成“增量資金”
主講：王瀚霆
【課程背景】
在傳統(tǒng)融資經(jīng)營模式下，企業(yè)過度依賴銀行貸款、債券發(fā)行等債務融資方案。雖短期緩解資金壓力，但本質(zhì)仍是“借新還舊”的循環(huán)游戲——利息負擔加重、本金償還壓力如影隨形，一旦現(xiàn)金流斷裂將引發(fā)系統(tǒng)性風險。尤其在經(jīng)濟下行周期中，抵押物貶值、融資渠道收縮等問題集中爆發(fā)，導致大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)淪為“賬面僵尸資產(chǎn)”。與此同時，REITs不動產(chǎn)基金作為權益型金融工具，沒有本金償還兜底義務，通過盤活存量資產(chǎn)所有權或經(jīng)營權實現(xiàn)“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”，既能一次性釋放資產(chǎn)長期價值，又能通過持續(xù)運營收益反哺企業(yè)，徹底擺脫債務依賴癥。然而，當前企業(yè)普遍面臨政策認知滯后、資產(chǎn)估值失真、運營能力短板等核心瓶頸，導致REITs普及率較低。
本課程聚焦解決上述問題，深度解析REITs政策邏輯與市場運行規(guī)律，系統(tǒng)傳授基金管理人視角下的資產(chǎn)篩選策略與投后管理增值路徑，通過典型案例復盤與實戰(zhàn)工具演練，助力企業(yè)破解資產(chǎn)流動性困局，釋放萬億級存量資產(chǎn)價值，實現(xiàn)從“資產(chǎn)持有者”到“資本操盤手”、向“沉睡存量資產(chǎn)”要“活水新增資金”的戰(zhàn)略躍遷。
【課程收益】
政策洞察：梳理REITs政策發(fā)展脈絡，把握常態(tài)化發(fā)行窗口期，快速獲得新增資金
資產(chǎn)配置：學習基金管理人視角下的REITs資產(chǎn)篩選與估值模型
運營增值：掌握投后管理核心策略，提升REITs資產(chǎn)回報率
實戰(zhàn)案例：通過產(chǎn)權類/經(jīng)營權REITs案例解析投資邏輯
【課程特色】
?數(shù)據(jù)驅(qū)動：基于已發(fā)行上市的全部REITs市場數(shù)據(jù)解析行業(yè)格局
?案例教學：深度剖析產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT、市政REIT、消費REIT等典型案例
?策略導向：提供基金管理人視角下的資產(chǎn)篩選清單與投后管理工具包
【課程對象】董事長、總裁、總經(jīng)理、常務副總、財務負責人、財務總監(jiān)等高管人員
【課程時間】1-2天（6小時/天）
【課程大綱】
一、REITs不動產(chǎn)基金為何成為存量資產(chǎn)破局關鍵？
1.1 傳統(tǒng)融資模式為何難以為繼？
債務依賴癥：利息負擔加重 vs 本金償還壓力
僵尸資產(chǎn)困局：抵押物貶值 vs 融資渠道收縮
政策轉(zhuǎn)向信號：擴募審核趨嚴 vs 回收資金用途限制
1.2 REITs如何重構(gòu)資產(chǎn)價值邏輯？
權益型工具特性：所有權/經(jīng)營權轉(zhuǎn)移 vs 債務杠桿風險
輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑：一次性釋放長期價值 vs 持續(xù)運營收益反哺
政策紅利窗口期：萬億市場機會 vs 極低的企業(yè)參與率
1.3 企業(yè)面臨的核心瓶頸是什么？
政策認知滯后：40號文→1014號文演變邏輯不清
資產(chǎn)估值失真：產(chǎn)權類vs經(jīng)營權類定價模型混淆
運營能力短板：招商、成本、風險三大模塊缺失
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二、REITs政策紅利如何精準捕獲？
2.1 政策工具箱如何解鎖？
政策圖譜解析
擴募審核“紅綠燈”規(guī)則詳解
回收資金用途合規(guī)邊界劃定
2.2 哪些資產(chǎn)能快速上車？
產(chǎn)權類REITs篩選漏斗（產(chǎn)業(yè)園區(qū)/保租房/倉儲物流）
經(jīng)營權類REITs準入門檻（新能源/水利/環(huán)保/高速公路項目）
特殊資產(chǎn)合規(guī)處理（酒店/商業(yè)配套納入比例限制）
2.3 政策套利風險如何規(guī)避？
PPP項目合規(guī)性審查清單
資產(chǎn)權屬瑕疵處理預案
國資轉(zhuǎn)讓程序避坑指南
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三、存量資產(chǎn)如何估值定價？
3.1 產(chǎn)權類REITs估值陷阱
現(xiàn)金流折現(xiàn)模型（DCF）實操要點
租金增長率假設合理性驗證
市場可比案例偏差修正
3.2 經(jīng)營權類REITs定價密碼
IRR測算工具使用指南
政府補貼收入處理規(guī)則
特許經(jīng)營權剩余期限價值評估
3.3 市場定價偏離度分析
產(chǎn)權類REITs溢價/折價因子
經(jīng)營權類REITs現(xiàn)金流穩(wěn)定性驗證
同類資產(chǎn)估值橫向?qū)Ρ饶Ｐ?br /> ?
四、投后管理如何實現(xiàn)資產(chǎn)增值？
4.1 產(chǎn)權類資產(chǎn)運營三板斧
租戶信用評級模型
動態(tài)調(diào)租觸發(fā)機制
成本管控紅線設定
4.2 經(jīng)營權類資產(chǎn)風控體系
投訴響應SOP手冊
安全生產(chǎn)應急預案
用戶流失預警模型
4.3 數(shù)字化賦能工具箱
智慧園區(qū)管理系統(tǒng)應用
ESG信息披露自動化
資產(chǎn)證券化現(xiàn)金流監(jiān)控平臺
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五、實戰(zhàn)案例復盤與工具演練
5.1 產(chǎn)權類REITs標桿案例
某產(chǎn)業(yè)園REIT：出租率逆襲30%的運營秘訣
?實操演練：某產(chǎn)業(yè)園REIT估值模型搭建
5.2 經(jīng)營權類REITs經(jīng)典案例
某經(jīng)營權REIT：現(xiàn)金流穩(wěn)定性分析
?實操演練：經(jīng)營權類REITs IRR敏感性測算
5.3 投資策略沙盤推演
政策收緊期資產(chǎn)組合調(diào)整方案
擴募資產(chǎn)篩選漏斗工具使用
?實戰(zhàn)演練：某企業(yè)REITs發(fā)行可行性診斷
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六、風險預警與合規(guī)避險
6.1 政策合規(guī)五大雷區(qū)
擴募申報材料清單
信息披露時效性紅線
關聯(lián)交易定價合規(guī)邊界
6.2 市場波動應對策略
二級市場價格異動預警指標
對沖工具組合策略
流動性枯竭應急方案
6.3 運營中斷風險預案
備用管理人機制建立
突發(fā)事件輿情管理SOP
保險工具聯(lián)動方案

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