有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負的合同和票據(jù)策略及合作建房的法律、稅務風險及稅務處理

關(guān)于舉辦“有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負的合同和票據(jù)策略及合作建房的法律、稅務風險及稅
務處理”的研討會的通知
各有關(guān)單位:
企業(yè)的稅收源于業(yè)務流程，因為企業(yè)稅收成本的多少不是財務做賬做出來的，而是
企業(yè)平常做業(yè)務做出來的。實踐中，企業(yè)稅收風險隱藏在企業(yè)平常的業(yè)務環(huán)節(jié)中，合同
決定業(yè)務流程，業(yè)務流程決定稅收，同時合同與發(fā)票開具是相匹配的。如果發(fā)票開具與
合同不匹配，要么虛開發(fā)票，要么開假票。基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要控制和降低稅收
負擔，實現(xiàn)零稅務風險，提升企業(yè)稅務管控的能力和水平，必須注重合同控稅和票據(jù)控
稅的新理念。合同控稅和發(fā)票控稅是企業(yè)控制稅收風險，降低低稅負的兩大工具。為了
深刻透析合同簽定與發(fā)票開具在企業(yè)稅收風險控制和降低企業(yè)稅負中的奧秘，特舉辦“有
效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負的合同和票據(jù)策略及合作建房的法律、稅務風險及稅務處理”的研
討會。有關(guān)課程對象、課程受益和課程提綱如下：
課程對象：

企業(yè)老板、企業(yè)財務總監(jiān)、財務經(jīng)理、合同管控人員、財務人員、稅務師事務所、稅務
機關(guān)人員、注冊會計師事務所和財務咨詢公司高管人員。
課程受益：

通過有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負的合同和票據(jù)策略及合作建房的法律、稅務風險及稅務處
理”的學習，可以使學員熟悉合同和發(fā)票在控制稅收風險和稅收負擔的重要性，使學員精
通如何運用“合同控稅”和“發(fā)票控稅”兩大策略,如何巧妙簽合同使企業(yè)真正節(jié)稅,防范和
控制稅收風險，降低稅收成本，規(guī)避稅務機關(guān)的稽查風險，提升企業(yè)品質(zhì)和利潤，增強
企業(yè)的市場競爭力?？梢允箤W員熟悉和精通掌握合作建房的涉稅風險控制。
課程提綱：
第一講 有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負的合同策略
一、合同控稅原理
（一）合同、業(yè)務流程與稅收的關(guān)系
1、企業(yè)稅收的三大環(huán)節(jié)：產(chǎn)生環(huán)節(jié)、核算環(huán)節(jié)和交納環(huán)節(jié)
2、降低企業(yè)稅負的源頭：合同簽訂環(huán)節(jié)
案例1：某房地產(chǎn)企業(yè)收到政府土地返還款的涉稅成本分析
案例2：土地出讓合同約定土地返還款不同用途的涉稅成本分析
3、合同決定業(yè)務流程，業(yè)務流程決定稅收
案例3：門窗鋁合金安裝的四種不同業(yè)務流程下的涉稅分析
（二）合同中的涉稅條款分析
1、納稅義務時間的涉稅條款
（1）營業(yè)稅的納稅義務時間條款
案例4：某房地產(chǎn)企業(yè)收取“誠意金”的營業(yè)稅納稅義務時間分析
案例5：某房地產(chǎn)企業(yè)已簽合同未收款的營業(yè)稅納稅義務時間分析
（2）土地使用稅的納稅義務時間條款
案例6：土地投標合同中沒注明土地交付使用時間而多繳稅的分析
2、合同中的價格條款
案例7：某企業(yè)購買土地并承擔土地轉(zhuǎn)讓方的相關(guān)稅金的涉稅分析
案例8：某房開企業(yè)未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票但簽訂銷售合同的收入確定
3、合同中的違約金和定金條款
（1）房地產(chǎn)企業(yè)收取或支付客戶違約金的涉稅處理
（2）房地產(chǎn)企業(yè)沒收或支付客戶定金的涉稅處理
（3）房地產(chǎn)企業(yè)收取或支付建筑總承包商違約金的涉稅處理
（4）房地產(chǎn)企業(yè)收取或支付材料供應商違約金的涉稅處理
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同控稅策略
（一）通過巧簽合同降低稅負
1、安裝和裝修合同的簽定技巧：務必簽訂甲供設(shè)備和甲供材合同
2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽定技巧：轉(zhuǎn)讓價格不得隨意折價或平價
案例9：某房地產(chǎn)公司自然人股東收購一個工業(yè)公司自然人股東股權(quán)的涉稅分析
3、信托股權(quán)融資合同的簽定技巧：降低借款利率，同時提高贖回價
案例10：某房地產(chǎn)信托融資的納稅籌劃分析
4、信托公司債權(quán)融資合同的簽定技巧：簽同期借款利率合同+咨詢服務合同
（二）簽訂合同時，應用足用好國家稅收政策
1、普通住宅設(shè)計合同的簽定技巧：必須考慮普通住宅的標準
2、房地產(chǎn)企業(yè)與資金提供方合作建房（融資建房）合同的簽訂技巧：選擇低稅負的合
作方式
（1）合同約定資金提供方獲得一定開發(fā)產(chǎn)品的涉稅處理
（2）合同約定資金提供方獲得固定收益的涉稅處理
（3）合同約定資金提供方獲得開發(fā)產(chǎn)品一定期限使用權(quán)的涉稅處理
3、非房地產(chǎn)企業(yè)以土地投資入股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資合同簽訂技巧：選擇抵稅負的
合作方式
（1）合同約定雙方共同承擔風險、共享利潤的土地成本確定
（2）合同約定出土地一方獲得固定收益的土地成本確定
（3）合同約定雙方按照一定比例分房的土地成本確定
（三）通過合同減少業(yè)務流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)進行節(jié)稅
1、房地產(chǎn)企業(yè)異地購買安置房實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的合同簽訂技巧：三方買賣協(xié)議
案例11：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽定異地安置房三方買賣協(xié)議的節(jié)稅分析
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開放產(chǎn)品抵工程款，最終抵材料款的合同簽定技巧：三方買賣抵債
協(xié)議
第二講 有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負票據(jù)策略
一、票據(jù)控稅的原理
（一）票據(jù)控稅的核心理念
1、避免票款不一致，遵循“三流統(tǒng)一”：資金流、票流和物流（勞務流）
2、合同與票據(jù)開具相匹配
案例12：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與園林公司簽定包工包料合同下的發(fā)票開具技巧
2. 白條收據(jù)進行成本的控制策略
1、企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前扣除成本的兩個條件
2、白條收據(jù)合法進成本的關(guān)鍵條件和法律要件
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)全過程中的票據(jù)控稅策略
（一）拿地過程中的票據(jù)控稅策略
1、招掛拍拿地的票據(jù)控稅策略
2、以路換地或以橋換地的票據(jù)控稅策略
3、以BT項目拿地的票據(jù)控稅策略
4、以土地投資入股的票據(jù)控稅策略
（二）拆遷過程中現(xiàn)金補償費的票據(jù)控稅策略
1、政策性拆遷補償費的票據(jù)控稅策略
2、商業(yè)性拆遷補償費的票據(jù)控稅策略
3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換中周轉(zhuǎn)房支出的票據(jù)控稅策略
3. 開發(fā)建設(shè)階段的票據(jù)控稅策略
1. 前期工程票據(jù)的取得
2. 電梯、空調(diào)等混合銷售項目票據(jù)如何開具
3. 包工包料工程票據(jù)如何開具
4. 裝飾清包工工程票據(jù)如何開具
5. “甲供材”、“甲控材”工程票據(jù)如何開具
6. 工程發(fā)票的開票地點有何特殊要求
7. 園林綠化工程票據(jù)如何開具
8. 完工后續(xù)支出票據(jù)處理
9、取得的工程違約金如何開具票據(jù)
4. 銷售階段的票據(jù)控稅策略
1. 訂金、定金、VIP、誠意金、保證金等如何開票
2. 產(chǎn)權(quán)的儲藏室、車位/庫銷售如何開票
3. 房地產(chǎn)代理、傭金支出如何取得票據(jù)
4. 房價打折如何開票
5. “買一贈一”附贈的汽車、車庫、家電、家具等如何開具票據(jù)
6. 銷售精裝房如何開票
7. 代收的水電、燃氣、太陽能等費用如何開票
8、交房面積誤差如何開具發(fā)票？
5. 經(jīng)營租賃過程的票據(jù)控稅策略
1. 售后回租業(yè)務如何開具和取得票據(jù)
2. 租賃期不等額租金收入收取如何開票
3. 免租期是否需確認收入并開具票據(jù)
4. 無租出借他人使用有哪些稅務風險
5、轉(zhuǎn)租業(yè)務如何開具發(fā)票
6. 其他業(yè)務中的發(fā)票控稅策略
1、建筑企業(yè)收取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約金、提前竣工獎、材料差價款和賠償金的發(fā)票
開具技巧
2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“房產(chǎn)、汽車抵建筑企業(yè)工程款”的發(fā)票控稅策略
3. 差旅費、考察費、咨詢費、會議費和顧問費的發(fā)票控稅策略
4. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣押建筑總承包方質(zhì)量保證金的發(fā)票控稅策略
5. 違約金、賠償金等違約性質(zhì)支出的發(fā)票控稅策略
第三講 合作建房的法律、稅務風險及稅務處理
（一）合作建房合同的法律風險及控制
1、何為合作建房
2、合作建房合同的法律風險
3、合作建房合同的法律風險控制策略
（二）不組建項目公司合作建房的涉稅處理分析及案例分析
1、不組建項目公司合作建房分房的稅務處理
2、不組建項目公司合作建房分利潤的稅務處理
（二）組建項目公司合作建房的涉稅處理分析及案例分析
1、組建項目公司合作建房出資環(huán)節(jié)的營業(yè)稅處理
2、組建項目公司合作建房分房的稅務處理
（三）合作建房的特殊形式（不是真正稅收意義上的合作建房）：吸收資金建房和委托
建房的稅務處理
1、吸收資金（融資建房）建房的含義
2、吸收資金（融資建房）建房的稅務處理
3、委托代建房的稅務處理

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