“十四五”開局與兩會后，宏觀經(jīng)濟形勢、房地產(chǎn)市場發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新

“十四五”開局與兩會后，宏觀經(jīng)濟形勢、房地產(chǎn)市場發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新
王傳寶
時長：0.5-1天。可根據(jù)客戶要求，調(diào)整課綱
培訓目標：結(jié)合學習“十四五”規(guī)劃和2021年全國兩會精神，研讀“十四五”規(guī)劃開局與兩會后宏觀經(jīng)濟形勢、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢與房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新。幫助學員正確判斷，提出相關對策，進而幫助房地產(chǎn)企業(yè)決策，更好地助推工作。講座“有趣、有理、有料、有用”，圖文并茂，通俗易懂。理論與實際相結(jié)合，學員可以在知其所以然的基礎上，進而知道未來的必然。
講座提綱
一、“十四五”規(guī)劃解讀與“十四五”時期政策展望
1、“十四五”規(guī)劃建議的核心要義：三個“新”
2、“十四五”規(guī)劃建議中出現(xiàn)三個“首次”
3、“十四五”規(guī)劃的邏輯起點和亮點
4、“十四五”時期要貫徹新發(fā)展理念，推動中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展
5、“十四五”期間實現(xiàn)六個“新”的具體目標，做好十二項重要領域的工作
6、“十四五”規(guī)劃主要目標
7、“十四五”規(guī)劃重要主題
（1）實施國內(nèi)國際雙循環(huán)戰(zhàn)略，進一步擴大消費內(nèi)需
（2）繼續(xù)對關鍵領域進行投資：兩新一重與建筑行業(yè)的機遇
——新型城鎮(zhèn)化建設
——新基建
——國家重大戰(zhàn)略項目
（3）推進創(chuàng)新和加大研發(fā)是重中之重，增強自主可控能力和推進數(shù)字化
（4）經(jīng)濟結(jié)構優(yōu)化升級
——聚焦數(shù)字化發(fā)展
——提升制造業(yè)競爭力，發(fā)展轉(zhuǎn)壯大新興產(chǎn)業(yè)
——改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，支持服務業(yè)發(fā)展
（5）綠色發(fā)展、碳中和及其對建筑和房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊
（6）深化改革、擴大開放，吸引更多外資流入
（7）增強產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈自主可控能力
（8）房地產(chǎn)政策重點圍繞增加住房供給和發(fā)展租賃住房市場
（9）推進結(jié)構性改革，在“雙循環(huán)”和“十四五”規(guī)劃中釋放增長潛力
——戶籍改革方面
——土地改革方面
——國企改革方面
——宏觀政策方面
（10）共同富裕
二、“十四五”規(guī)劃關于新型城市化、基建、“新基建”的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
1、“十四五”規(guī)劃關于基建的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
2、“十四五”規(guī)劃關于新型城市化的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
——完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量
——城鎮(zhèn)化率提高1個百分點
——放開戶籍限制、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等
3、“十四五”規(guī)劃關于城市群、都市圈表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
4、“十四五”規(guī)劃關于“新基建”的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
5、“十四五”時期建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機遇
——加快新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設的機遇
——在經(jīng)濟“雙循環(huán)”中，基建必將扮演重要角色
——繼續(xù)對關鍵領域進行投資：兩新一重與建筑行業(yè)的機遇
——綠色發(fā)展、碳中和及其對建筑和房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊
三、2021年兩會（特別是政府工作報告）關于基建、城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)等的表述及影響
1、2021年兩會（特別是政府工作報告）關于基建、城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)等的表述及影響
2、積極的財政政策
3、關于“房住不炒”
4、碳中和、節(jié)能環(huán)保（綠色建筑）與基建
5、老舊小區(qū)改造、安居房與基建
6、其他相關政策表述
四、新周期：世界經(jīng)濟新周期是中國房地產(chǎn)市場的大環(huán)境
1、疫情前世界經(jīng)濟已經(jīng)進入衰退
——當前全球處在罕見的經(jīng)濟增長低迷期
——十年一次的金融危機是否已經(jīng)到來
——會不會發(fā)生百年一遇的危機？
2、世界經(jīng)濟周期與新工業(yè)革命
——全球長波周期劃分（康得拉季耶夫周期）
——工業(yè)革命、技術變革與城市化
3、大宗商品價格暴漲引發(fā)通脹擔憂
——油氣價格與世界經(jīng)濟景氣度
——鐵礦石、銅、農(nóng)產(chǎn)品等大宗商品價格暴漲
4、世界經(jīng)濟進入“三低兩高”，貨幣政策環(huán)境巨變，影響房地產(chǎn)投資
——俄羅斯、土耳其等國開始加息
5、拜登上臺后的內(nèi)外政策新變化
6、“灰犀?！迸c全球大變局初顯
——警惕“灰犀牛”式大概率危機的到來
——黑天鵝與綠天鵝
——全球大變局初顯
7、中美貿(mào)易戰(zhàn)及其對世界經(jīng)濟的影響
8、全球同此冷暖：國際經(jīng)濟形勢影響我國經(jīng)濟
——對制造業(yè)、服務業(yè)、進出口、房地產(chǎn)等影響
——全球產(chǎn)業(yè)鏈、供應鏈、價值鏈重構，影響我國經(jīng)濟
五、中美博弈影響幾何：中美博弈對我國宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)的影響
1、中美博弈的根本原因
2、中美博弈的力度加劇、范圍擴大
——特朗普：《交易的藝術》
——拜登政府對華政策變化
——中美博弈最新進展
3、中美博弈的前景展望
——中美貿(mào)易戰(zhàn)的三種可能結(jié)果
——中美貿(mào)易戰(zhàn)的可能演化路徑
4、中美博弈不同情形下的短期影響和長期影響
5、中美博弈不同情形下的直接影響和間接影響
6、中美博弈對進出口和制造業(yè)的可能影響：現(xiàn)在與未來
7、中美博弈對房地產(chǎn)的可能影響：現(xiàn)在與未來
——外貿(mào)順差減少→外匯占款減少（發(fā)行的錨）→人民幣發(fā)行被動減少→影響經(jīng)濟和進出口→對房地產(chǎn)負面影響
——科技封鎖加劇→發(fā)展高科技→避免全民炒房→引導企業(yè)加大研發(fā)投入→對房地產(chǎn)負面影響
——外貿(mào)順差減少→海外投資受限→投資渠道減少→投資/購買房地產(chǎn)
——內(nèi)循環(huán)背景下→基建拉動經(jīng)濟、促進就業(yè)→房地產(chǎn)市場活躍
——刺激經(jīng)濟→貨幣供應增加→實體經(jīng)濟投資回報較低→資金繞道回流到房地產(chǎn)
——出口減少→經(jīng)濟受影響→財政收入減少→搞土地財政→刺激房地產(chǎn)
——全球貨幣大放水/貨幣超發(fā)→大宗商品價格上漲→輸入性通貨膨脹→成本上漲（原料價格上升、人工成本上升）→老板利潤減少、工人凈收入減少→房地產(chǎn)需求減少
——全球貨幣大放水/貨幣超發(fā)→大宗商品價格上漲→輸入性通貨膨脹→物價上漲（原料價格上升、人工成本上升）→資產(chǎn)性需求增加→房地產(chǎn)投資需求增加
8、中美博弈對金融的沖擊
——金融風險會放大
——蒙代爾“不可能三角”
——匯率風險增加，企業(yè)要積極應對
——在中美博弈背景下，大概率人民幣處于升值通道。但隨著博弈力度的加重與緩和，雙向震蕩，有波動。
——為增加談判籌碼，階段性貶值是常態(tài)
9、疊加疫情影響下，中美博弈的進程和后果還不清晰，會更復雜更具波折
——疫情造成全球產(chǎn)業(yè)鏈、供應鏈、價值鏈甚至創(chuàng)新鏈中斷或者減弱。未來疫情結(jié)束后，全球產(chǎn)業(yè)鏈、供應鏈、價值鏈會重構。
六、新背景：中國經(jīng)濟長期發(fā)展趨勢下房地產(chǎn)發(fā)展的新宏觀背景
1、宏觀經(jīng)濟分析的基本框架：總需求與總供給
2、經(jīng)濟增長的決定要素
3、需求三架馬車分析
（1）消費
（2）投資
（3）出口
4、供給側(cè)分析
（1）人口問題：未富先老
（2）資源環(huán)境問題
（3）科技創(chuàng)新問題：對創(chuàng)新的重要性怎么強調(diào)都不過分
5、經(jīng)濟增長的三大動力來源
——城鎮(zhèn)化沒有完成
——中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢
——消費結(jié)構升級
6、近年中國出現(xiàn)的幾個重要拐點
7、中國經(jīng)濟將現(xiàn)“四大分化”
8、對我國未來經(jīng)濟增長的基本判斷
七、通貨緊縮還是通貨膨脹：從當前經(jīng)濟數(shù)據(jù)看實體經(jīng)濟冷暖與房地產(chǎn)企業(yè)應對
1、客觀判斷經(jīng)濟發(fā)展趨勢
2、克強指數(shù)看經(jīng)濟冷暖
3、產(chǎn)業(yè)形勢判斷：PMI指數(shù)看經(jīng)濟冷暖
——經(jīng)濟收縮還是擴張？是否是追加投資的好時機？
4、一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析
——如何看待一季度18.3%的增速
——GDP平減指數(shù)預測經(jīng)濟冷暖
——一季度會不會短周期的頂？
5、CPI和PPI指數(shù)看經(jīng)濟是通貨緊縮還是通貨膨脹？
——CPI和PPI指數(shù)之間的剪刀差擴大的原因？意味著什么？
——企業(yè)負重前行：上游原料價格被暴炒大漲，但下游面對終端需求萎靡無法提價
——實體經(jīng)濟企業(yè)要警惕六大問題
——實體經(jīng)濟企業(yè)要警惕五大危機
——企業(yè)要警惕倒閉潮的四種推動力量
6、進出口向何處去：進出口數(shù)據(jù)分析與前景預判
——全球疫情緩和，主要經(jīng)濟體經(jīng)濟反彈超預期，進出口走向？
——世界疫情到底如何走？是否追加生產(chǎn)能力？
7、2021年4月中央政治局會議精神簡要解讀
八、新風險：金融新周期與金融風險將影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
1、十九大報告指出，要“健全金融監(jiān)管體系，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線”
2、金融新周期
3、全球債務飆升
4、警惕區(qū)域性金融風險蔓延
5、地方政府債務風險
6、企業(yè)債務風險，部分中小銀行面臨破產(chǎn)清算威脅
——案例：遼寧、山東企業(yè)債務危機
——案例：浙江慈溪建行不良率飆升的教訓
——案例：無錫銀行：農(nóng)商行盲目上市擴張的失敗樣本
7、資本管制：詭譎的人民幣匯率
8、生病的股市：個人理性與集體非理性
9、投資理財?shù)睦Щ螅哄X往何處去？
10、百姓發(fā)現(xiàn)：只有房地產(chǎn)投資最穩(wěn)妥
11、房地產(chǎn)企業(yè)資金成本提升，融資越來越難
九、土地、人口與貨幣：房地產(chǎn)市場未來發(fā)展預測
1、工業(yè)化、城市化加速需要房地產(chǎn)市場配合
——工業(yè)化加速提高居民收入，促進農(nóng)村人口進城
——城市化加速提升住房需求，加速房地產(chǎn)市場發(fā)展
2、城鎮(zhèn)化與城市群：全面鋪開與多點開花
——我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間格局
——“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局
——我國主要發(fā)展軸
——我國主要城市群
3、為什么要緊盯都市圈和城市群建設
——按照世界城市化發(fā)展的“S型”規(guī)律曲線，城鎮(zhèn)化率顯示我國的城市化進程仍處于中期，未來還存在繼續(xù)提高的空間。
——城市群和都市圈建設將帶來更多的人口流入城市，從而帶來更多的投資和消費，提供經(jīng)濟增長持續(xù)潛在動力。
——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟的空間結(jié)構，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內(nèi)生發(fā)展動力。
——進入都市圈范圍的區(qū)域，將享受更多的發(fā)展紅利。
——“十四五”規(guī)劃和2021年《政府工作報告》：推進新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群
4、房價會漲還是跌？
——2017.5.12，人民日報發(fā)文：房價上漲是必然趨勢
——論經(jīng)濟體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結(jié)構，中國向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房價的問題很復雜
——房地產(chǎn)周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融
——從人口結(jié)構上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房價的轉(zhuǎn)折點
——人口老齡化加速影響房地產(chǎn)。老齡化會拖累經(jīng)濟增速
——房價會漲還是跌？看通脹、區(qū)域、投資渠道
——根源：土地財政，人地錯配，貨幣超發(fā)
5、房地產(chǎn)供應會增加：通貨膨脹預期、土地財政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場政策的拉鋸
——貨幣發(fā)行增速加快，國家實行積極貨幣政策
——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產(chǎn)，房子漲價
——通脹預期下，購房更容易保值：正面影響
——土地制度政策變化影響房地產(chǎn)
——地方財政依賴土地財政，地方政府財政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入
——部分支持實體經(jīng)濟的資金，經(jīng)過各種渠道，外溢到房地產(chǎn)市場
——居民負債大幅激增，但負債絕對值遠低于美國、日本
——各地搶人大戰(zhàn)，需要房地產(chǎn)配合
——“兩新一重”是重大抓手。其中一個“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當然包括房地產(chǎn)
——2021年《政府工作報告》：老舊小區(qū)改造、安居房與基建
6、產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化
——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦
——政府能力、營商環(huán)境
——土地、資金、人口、人才、技術、產(chǎn)業(yè)
——我國主要區(qū)域經(jīng)濟潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南
——城市賦能產(chǎn)業(yè)：區(qū)域經(jīng)濟潛力取決于人才和資金的流向，硬環(huán)境+軟環(huán)境
——房地產(chǎn)市場區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢
7、全國各區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資與城市房地產(chǎn)投資潛力研判
——投資不過山海關，買債不買云貴川
——一、二、三線城市產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判
——各主要城市群產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判
十、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策背景：我國基建政策和房地產(chǎn)政策的變化和影響
1、基建政策變化和影響
——2018年10月31日，國務院辦公廳下發(fā)國辦發(fā)〔2018〕101號文《關于保持基礎設施領域補短板力度的指導意見》，提出由于2018年以來基礎設施投資增速回落較多，亟需聚焦基礎設施領域突出短板。
——主要精神：加大基建補短板力度，融資平臺、PPP、專項債、貸款保駕護航。
——2008年10月的基建托底，典型特征是“力度大”（4萬億資金注入）、“落地快”（在10月的常務會議上，就核準一批建設項目）。
——2019年以來，經(jīng)濟下行期，投資不旺的情況下，基建托底是大勢所趨
2、3月12日，國務院發(fā)布《關于授權和委托用地審批權的決定》，明確了省級政府更大的用地自主權。
——《決定》稱，將國務院可以授權的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地審批事項授權各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。
——《決定》還規(guī)定，試點將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年，具體實施方案由試點省份人民政府制訂并報自然資源部備案。
3、2018年年底的中央經(jīng)濟工作會議中，提出“新基建”概念。會議提出“加強人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新型基礎設施建設”。
4、應對疫情影響，發(fā)力新基建。中共中央政治局常務委員會2020年3月4日召開的會議中進一步提出“要加大公共衛(wèi)生服務、應急物資保障領域投入，加快5G網(wǎng)絡、數(shù)據(jù)中心等新型基礎設施建設進度”。
5、中共中央政治局常務委員會2020年3月4日召開的會議中進一步提出，要選好投資項目，加強用地、用能、資金等政策配套，加快推進國家規(guī)劃已明確的重大工程和基礎設施建設。
6、2020年新增專項債向基建傾斜，政策性金融或成為基建的“長期資金供給”
——隨著資金問題得到緩解，同時基建項目儲備充足，2020年建筑業(yè)弱復蘇趨勢穩(wěn)定。
7、“房住不炒”政策變化影響建筑業(yè)
——自2016年四季度以來，中國樓市進入“五限時代”
——中央提出“房住不炒”
——銀行貸款、發(fā)行債券、海外融資等融資渠道被限制
——最新房地產(chǎn)政策變化影響建筑行業(yè)
8、最新房地產(chǎn)金融政策
（1）三道紅線
——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強對房企資金“三道紅線”管控
（2）房貸收緊、房貸利率提高
——2020年12月央行發(fā)布對銀行房貸“五檔分類”要求
——廣東地區(qū)LPR加點提高
——嚴查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市
——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補丁”
（3）地產(chǎn)信托業(yè)務正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控
——針對狂飆突進的地產(chǎn)信托業(yè)務，2019年5月17日，銀保監(jiān)會祭出《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，嚴格限制了前端融資模式的發(fā)展。
——23號文+窗口指導后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務暫停，舊改、供應鏈金融購房尾款類項目除外
（4）房貸集中度管理新政
——2021年1月9日中國人民銀行、銀保監(jiān)會日前發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度
——各省加碼
（5）“2213”：“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中
——22城住宅用地公告不能超過三次
——與22城GDP接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標
9、在經(jīng)濟“雙循環(huán)”中，基建必將扮演重要角色
——以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局
——我國未來經(jīng)濟持續(xù)增長需要基建提供助力
10、新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設，需要基建的支持
11、19大后中國經(jīng)濟走向預示建筑行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
——我國長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求
——基建和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望
——基礎設施建設是經(jīng)濟發(fā)展的支撐條件
——朱镕基：房地產(chǎn)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展
——地方財政壓力
——百姓財富保值
12、基建擴張面臨巨大阻力，主要原因：
——財政約束。各省財政赤字太大。
——貨幣約束
——成本約束
——需求導向、效益為本：2021.3.29，國務院辦公廳最新通知：嚴禁以新建城際鐵路/市域（郊）鐵路名義變相建設地鐵/輕軌
十一、洞察先機：對房地產(chǎn)企業(yè)和個人房地產(chǎn)投資的幾點建議
1、19大后中國經(jīng)濟走向預示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
——我國長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求
——基建和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望
——基礎設施建設是經(jīng)濟發(fā)展的支撐條件
——朱镕基：房地產(chǎn)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展
——地方財政壓力
——百姓財富保值
——消費結(jié)構升級，廣大中產(chǎn)階層購房需求增加
2、直面困難：房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難
——每次限購，房地產(chǎn)企業(yè)都會受到影響
——房地產(chǎn)企業(yè)借外債的大門被關
——房地產(chǎn)企業(yè)融資難、成本提高
——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強對房企資金“三道紅線”管控?！叭龡l紅線”逼迫房地產(chǎn)企業(yè)放慢投資速度，回籠資金
——房貸收緊、房貸利率提高
——2020年12月央行發(fā)布對銀行房貸“五檔分類”要求
——廣東地區(qū)LPR加點提高
——嚴查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市
——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補丁”
——地產(chǎn)信托業(yè)務正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控。2021年5月中旬，銀保監(jiān)會祭出《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》
——2021年1月9日中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度
——各省加碼
——“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中
——2021年《政府工作報告》：房住不炒
——2020年3月29日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布通知，就加強縣城綠色低碳建設公開征求意見。通知提出，縣城新建住宅以6層為主，新建住宅最高不超過18層。
3、堅定信念：正確認識房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的作用和地位
——房地產(chǎn)不可廢棄，具有不可替代的作用
——不可過度依賴
——房住不炒
——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展
4、做好自己的事情：給房地產(chǎn)企業(yè)的幾點建議
——正確識別房地產(chǎn)企業(yè)債務風險，做好風控
——房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債水平高
——房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新
——精耕細作、比拼內(nèi)功成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)
——做好自己的事情：做好產(chǎn)品，造好房子
——正確認識房地產(chǎn)周期
——未雨綢繆。系好安全帶
——做好企業(yè)管理創(chuàng)新
5、收益與風險的權衡：給個人投資房地產(chǎn)的幾點建議
——通脹預期下，購房更容易保值
——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產(chǎn)，房子漲價
——按揭貸的風險，取決于借款人的還款能力，取決于宏觀經(jīng)濟形勢、就業(yè)機會賺錢能力，地區(qū)發(fā)展。
——關鍵看個人情況。首付比例大幅提升的情況下，除非發(fā)生經(jīng)濟危機，一般不會不還款。
——消費按揭貸款，用于購房首付，會加大還款風險。
——權衡購房的收益與風險
——房產(chǎn)稅會不會來？遺產(chǎn)稅會不會有？
6、甄別不同區(qū)域的機會：對房地產(chǎn)企業(yè)和個人投資房地產(chǎn)的建議
——甄別不同區(qū)域的機會：人往何處去？錢往何處去？
——要研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
——各城市房地產(chǎn)市場的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場大分化時代的來臨
——人口流入，房價上升
——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房價高，負擔得起高房價）
——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規(guī)劃）
——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學校、醫(yī)院、政府單位……
——學區(qū)房政策
——房地產(chǎn)調(diào)控政策
十二、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新：思維創(chuàng)新
1、人類正在進入信息生產(chǎn)力時代
2、互聯(lián)網(wǎng)+將改變什么
——制造業(yè)、服務業(yè)、信息化跨界協(xié)同創(chuàng)新
3、信息時代三大動力：新基礎設施、新要素、新結(jié)構
——自由連接體：專家化—柔性化
4、互聯(lián)網(wǎng)+的新思維：政府、企業(yè)和個人如何抓住新機遇
十三、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新：戰(zhàn)略創(chuàng)新
1、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下對房地產(chǎn)企業(yè)進行管理創(chuàng)新的必要性
2、新形勢下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
3、新形勢下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的案例
——案例：標桿企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整：萬科等
——案例：全產(chǎn)業(yè)鏈之“碧桂園模式”分析
——案例：恒大成功密碼解析
十四、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新：工作創(chuàng)新
1、領導藝術創(chuàng)新：毛澤東領導藝術與房地產(chǎn)卓越管理
2、互聯(lián)網(wǎng)時代機制創(chuàng)新：創(chuàng)建良好的團隊
——減少管理層次，實現(xiàn)組織結(jié)構的扁平化和信息化
3、知識管理創(chuàng)新：房地產(chǎn)企業(yè)競爭優(yōu)勢的來源
4、營銷模式創(chuàng)新：樹立消費者為主導地位
5、企業(yè)人力資源管理創(chuàng)新
——互聯(lián)網(wǎng)時代、人工智能時代80、90青年員工特征與管理
6、企業(yè)財務管理創(chuàng)新
長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海！
祝大家事業(yè)順利，身體健康！

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