《商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理及項(xiàng)目運(yùn)作系統(tǒng)概述》課程大綱

《商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理及項(xiàng)目運(yùn)作系統(tǒng)概述》
【課程背景】
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和管理相較于住宅項(xiàng)目更為復(fù)雜，住宅的購(gòu)房客戶和居住者（用戶）針對(duì)產(chǎn)品的需求特征幾乎是完全一致的，而且居住的使用需求相對(duì)明確且更容易掌握。
商業(yè)地產(chǎn)的歸類取決于用地性質(zhì)。其產(chǎn)品的使用功能可以有多種選擇，如商貿(mào)交易類（沿街商業(yè)、購(gòu)物中心、專業(yè)賣場(chǎng)……）、寫(xiě)字樓、酒店、公寓等等，項(xiàng)目定位可以是單一功能的項(xiàng)目，也可以是復(fù)合多種功能的商業(yè)綜合體。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策略又可以分為兩種，產(chǎn)權(quán)持有型，產(chǎn)權(quán)銷售型，對(duì)應(yīng)不同的盈利模式和運(yùn)營(yíng)管理的模式，開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的工作重點(diǎn)也不盡相同。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目首先存在購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的客戶不等于使用者（用戶）的可能性，多數(shù)用戶（商戶）還要研究終端消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)其購(gòu)買和租賃行為產(chǎn)生的關(guān)鍵性影響，因此開(kāi)發(fā)商同時(shí)需要站在用戶的立場(chǎng)，研究其顧客對(duì)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的使用功能需求特征。
鑒于上述商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性，多數(shù)脫胎于傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的房企，在拿到商業(yè)用地項(xiàng)目時(shí)往往會(huì)遭遇困惑，盲目套用住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)流程操作商業(yè)項(xiàng)目將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。
【思想介紹】
面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，無(wú)論是專注住宅項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目或其它類地產(chǎn)項(xiàng)目的操盤(pán)，針對(duì)房地產(chǎn)公司的企業(yè)管理和項(xiàng)目管理，存在著具備共性的科學(xué)管理規(guī)律，根據(jù)二十余年對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的實(shí)踐、思考與總結(jié)，我們提出了“管控鏈“、“價(jià)值鏈”和“供應(yīng)鏈”為三條主線的房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)操作系統(tǒng)。
其中的“管控鏈”著眼于房企的基礎(chǔ)管理，幾乎可以覆蓋從事住宅、商業(yè)等各類型項(xiàng)目的企業(yè)管理；
其中的“價(jià)值鏈“即各類型房地產(chǎn)項(xiàng)目從“獲取土地——產(chǎn)品交付和后期運(yùn)營(yíng)”的全生命周期的項(xiàng)目管理，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程管理不同于住宅項(xiàng)目，尤其是前期的定位策劃與招商及規(guī)劃設(shè)計(jì)之間的結(jié)合，中期的工程建設(shè)與商鋪裝修及鋪位租售業(yè)務(wù)的結(jié)合，后期工程交付與物業(yè)服務(wù)和商業(yè)管理乃至后期持續(xù)運(yùn)營(yíng)管理的充分結(jié)合。
其中的“供應(yīng)鏈”管理著重針對(duì)房企作為投資主體，對(duì)不同類型項(xiàng)目可能出現(xiàn)的各業(yè)務(wù)外包的管控。
【課程對(duì)象】
企業(yè)的決策層（董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、分管副總、項(xiàng)目總等）
具體負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理的操作層（總監(jiān)、部門(mén)經(jīng)理、主管等）
參與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理的各部門(mén)人員
【課程大綱】
《商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理及項(xiàng)目運(yùn)作系統(tǒng)概》課程大綱
企業(yè)管控創(chuàng)新:開(kāi)發(fā)商的四基管控系統(tǒng)
管控系統(tǒng)的四個(gè)基本點(diǎn):
1、開(kāi)風(fēng)商企業(yè)的資源配置（管好人） 架構(gòu)管理系統(tǒng)
2、開(kāi)發(fā)商企業(yè)的系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)（管好事） 計(jì)劃管理系統(tǒng)
3、開(kāi)發(fā)商企業(yè)的投入控制（管好投入） 成本管理系統(tǒng)
4、開(kāi)發(fā)商企業(yè)的產(chǎn)出控制（管好產(chǎn)出） 績(jī)效管理系統(tǒng)
創(chuàng)新架構(gòu)管理
問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商架構(gòu)管理中普遍存在資源配置不合理，職責(zé)不清，扯皮推諉，效率低下， 管
理成本高企等問(wèn)題。
怎么解決這些問(wèn)題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、以專業(yè)優(yōu)化組合配置資源配置
2、簡(jiǎn)約、精細(xì)化架構(gòu)管理系統(tǒng)
要點(diǎn):
專業(yè)優(yōu)化組合
專業(yè)設(shè)置及組合
簡(jiǎn)約管理架構(gòu)設(shè)計(jì)
職能工作細(xì)分
部門(mén)職能的工作清單
操作部門(mén)的接口
崗位責(zé)任系統(tǒng)
定崗定編
職務(wù)說(shuō)明書(shū)
運(yùn)作權(quán)限系統(tǒng)
部門(mén)職責(zé)權(quán)限
各種審批流程
創(chuàng)新計(jì)劃管理
問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)中普遍存在工作銜接不暢， 人員忙于奔命，效率低下，成本高企等
問(wèn)題。
怎么解決問(wèn)題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、完善項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃體系
2、完善計(jì)劃管理機(jī)制
要點(diǎn)：
計(jì)劃體系的內(nèi)容：
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃
項(xiàng)目目標(biāo)成本計(jì)劃
項(xiàng)目資金投入計(jì)劃
項(xiàng)目銷售收入計(jì)劃
項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃
項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益計(jì)劃
項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡計(jì)劃
計(jì)劃的編制：
計(jì)劃主要節(jié)點(diǎn)的分層管理
主要節(jié)點(diǎn)之間標(biāo)準(zhǔn)工作周期
計(jì)劃的分解與運(yùn)行
計(jì)劃的監(jiān)控與考核
創(chuàng)新成本管理
問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商普遍缺失成本管理系統(tǒng)， 各種浪費(fèi)， 極大地吞噬了項(xiàng)目的利潤(rùn)。
怎么解決問(wèn)題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、建立全程、全員成本管理系統(tǒng)
2、市場(chǎng)倒推式的造價(jià)定位方法
要點(diǎn)：
建設(shè)前期成本控制
目標(biāo)成本與責(zé)任成本
成本控制指導(dǎo)書(shū)
建設(shè)過(guò)程成本控制
動(dòng)態(tài)成本控制
建設(shè)后期的成本控制
結(jié)算、決算與成本考核
創(chuàng)新績(jī)效管理
問(wèn)題：團(tuán)隊(duì)管理中普遍存在能力與動(dòng)力不 足，團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力低下， 項(xiàng)目不能取得預(yù)期
利潤(rùn)等問(wèn)題。
怎么解決問(wèn)題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、過(guò)程與結(jié)果并重的雙重績(jī)效管理
2、量化簡(jiǎn)單的績(jī)效考核指標(biāo)
要點(diǎn)：
項(xiàng)目績(jī)效考核
項(xiàng)目績(jī)效考核中的二次分配
項(xiàng)目績(jī)效考核指標(biāo)
骨干人員的長(zhǎng)期激勵(lì)機(jī)制
月度目標(biāo)管理考核流程：
計(jì)劃考核指標(biāo)的量化
績(jī)效工資體系的建立
多元考核主體的考核辦法
項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)系統(tǒng): 8大增值點(diǎn)的商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈管理
房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的八大價(jià)值增值點(diǎn)構(gòu)成項(xiàng)目的價(jià)值鏈，每個(gè)點(diǎn)都要為項(xiàng)目增值。
項(xiàng)目決策
問(wèn)題：傳統(tǒng)拿地的風(fēng)險(xiǎn)在于,項(xiàng)目能否賺錢(qián)基本取決于房?jī)r(jià)上漲。
怎么解決問(wèn)題？
創(chuàng)新點(diǎn): 1投資決策系統(tǒng) 、
2投資分析模型
要點(diǎn)：
項(xiàng)目論證管理流程
項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)分析
項(xiàng)目成本估算方法
土地的投資價(jià)值
項(xiàng)目策劃
問(wèn)題：策劃報(bào)告普遍嚴(yán)重脫離市場(chǎng)和成本要求。沒(méi)有可操作性。
怎么解決問(wèn)題？
創(chuàng)新點(diǎn): 四維項(xiàng)目策劃系統(tǒng)
要點(diǎn)：
項(xiàng)目策劃管理流程
客戶定位（客戶細(xì)分與需求調(diào)研）
造價(jià)定位及項(xiàng)目成本測(cè)算
產(chǎn)品定位（項(xiàng)目主題及物業(yè)發(fā)展建議）
項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)定位；
項(xiàng)目策劃任務(wù)書(shū)
四維項(xiàng)目策劃
市場(chǎng)需求分析
造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)定位
設(shè)計(jì)技術(shù)建議
項(xiàng)目運(yùn)作策略
招商管理
問(wèn)題：很多開(kāi)發(fā)商雖重視招商，但不知道如何把招商和項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、工程、運(yùn)管等業(yè)務(wù)有效結(jié)合。
怎么解決問(wèn)題？
創(chuàng)新點(diǎn)：貫穿始終的招商管理系統(tǒng)
要點(diǎn)：
開(kāi)發(fā)前期招商管理
拿地決策階段的意向調(diào)查
項(xiàng)目策劃階段的招商策略管理
方案設(shè)計(jì)階段的招商管理
開(kāi)發(fā)中期招商管理
施工圖設(shè)計(jì)階段的招商對(duì)接
施工過(guò)程中的招商配合服務(wù)
商家進(jìn)場(chǎng)及裝修對(duì)接
開(kāi)發(fā)后期招商管理
交付驗(yàn)收階段的招商配合
開(kāi)業(yè)籌備組織
持續(xù)運(yùn)營(yíng)期招商管理
商管公司的導(dǎo)入
設(shè)計(jì)管理
問(wèn)題：很多開(kāi)發(fā)商只有設(shè)計(jì)委托，沒(méi)有設(shè)計(jì)管理。
怎么解決問(wèn)題？
創(chuàng)新點(diǎn)：三度設(shè)計(jì)管理 系統(tǒng)
要點(diǎn)：
設(shè)計(jì)委托管理流程
設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)
設(shè)計(jì)評(píng)審及優(yōu)化
設(shè)計(jì)跟蹤服務(wù)
設(shè)計(jì)變更
工程管理
問(wèn)題：甲方不會(huì)作甲方，造成進(jìn)度失控、 質(zhì)量失控、成本失控。
怎么解決問(wèn)題？
創(chuàng)新點(diǎn): 1、甲方工程關(guān)鍵點(diǎn)管理系統(tǒng) 2、甲方工程管理的角色
要點(diǎn)：
甲方工程部的角色與作用
工程管理流程
工程管理指導(dǎo)書(shū)及工程管理標(biāo)準(zhǔn)
甲方現(xiàn)場(chǎng)管理十大關(guān)鍵點(diǎn)
客戶敏感質(zhì)量問(wèn)題的防治
物業(yè)移交管理
保修期內(nèi)的維修管理

營(yíng)銷管理
問(wèn)題：銷售服務(wù)不到位，是買方市場(chǎng)銷售的基本問(wèn)題。
怎么解決問(wèn)題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、服務(wù)營(yíng)銷系統(tǒng) ，2、一站式銷售服務(wù)
要點(diǎn)：
營(yíng)銷策劃管理
案場(chǎng)內(nèi)部管理
銷售服務(wù)管理
銷售價(jià)格管理
銷售費(fèi)用管理
客戶事務(wù)管理
銷售變更的管理
客戶管理
問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商普遍輕視客戶管理，既丟了財(cái)，也丟了人。
怎么解決問(wèn)題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、三位一體的客戶服務(wù)系統(tǒng) ，2、客戶資源管理與經(jīng)營(yíng)
要點(diǎn)：
客戶滿意度提升計(jì)劃
產(chǎn)品服務(wù)
銷售服務(wù)
物業(yè)服務(wù)
商管服務(wù)
商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理
問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商如何組織持續(xù)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。
怎么解決問(wèn)題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、商管等機(jī)構(gòu)的外包管理 ，2、客戶資源管理與經(jīng)營(yíng)
要點(diǎn)：
項(xiàng)目前期管理外包
項(xiàng)目中期外包對(duì)接
項(xiàng)目開(kāi)業(yè)籌備及試運(yùn)營(yíng)
項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)管理
外包管理：開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)鏈管理
問(wèn)題：不會(huì)管理外包供方，不能借力賺錢(qián)是開(kāi)發(fā)商普遍存在的短板。
怎么解決問(wèn)題？
創(chuàng)新點(diǎn)： 供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)
要點(diǎn)：
外包管理流程
招投標(biāo)管理
招投標(biāo)管理流程
工程采購(gòu)招投標(biāo)
甲供材設(shè)采購(gòu)招投標(biāo)
外包業(yè)務(wù)任務(wù)書(shū)
項(xiàng)目策劃任務(wù)書(shū)
設(shè)計(jì)委托任務(wù)書(shū)
工程管理指導(dǎo)書(shū)
營(yíng)銷策劃任務(wù)書(shū)
外包合同
設(shè)計(jì)類合同
工程類合同
營(yíng)銷類合同
外包成果評(píng)審
各類外包評(píng)審的流程
各類外包評(píng)審的標(biāo)準(zhǔn)
各類外包成果的驗(yàn)收

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