房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估（總結(jié)復(fù)盤）及房企管理提升之道

房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估（總結(jié)復(fù)盤）及房企管理提升之道
【課程背景】
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和開發(fā)的項(xiàng)目操盤是一個(gè)周期長(zhǎng)且相對(duì)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。在項(xiàng)目竣工交付后進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)估、復(fù)盤等總結(jié)和反思，對(duì)大多數(shù)規(guī)范化管理的房企而言是一個(gè)基本的例行動(dòng)作，基于項(xiàng)目前期評(píng)估、過程中跟蹤評(píng)估的目標(biāo)設(shè)定和歷史記載，項(xiàng)目后評(píng)估的工作難度和復(fù)雜程度都大大降低。
而對(duì)于處于成長(zhǎng)期的中心房企而言，是否重視項(xiàng)目結(jié)束后的復(fù)盤總結(jié)，做不做？以及如何組織項(xiàng)目后評(píng)估，誰來做？各部門各專業(yè)維度的后評(píng)估做什么？怎么做？以何種結(jié)論或產(chǎn)出物作為后評(píng)估的工作成果，如何用？
尤其是在事前、事中缺少嚴(yán)謹(jǐn)且明確的目標(biāo)和計(jì)劃的前提下，如何從一個(gè)項(xiàng)目的后評(píng)估入手，掌握項(xiàng)目操盤的系統(tǒng)性邏輯，逐步將房企的經(jīng)營(yíng)管理和項(xiàng)目操盤綜合能力提升到一個(gè)新的高度。
【思想介紹】
對(duì)建筑師而言，建筑是門遺憾的藝術(shù)。對(duì)開發(fā)商而言，項(xiàng)目開盤后或交付運(yùn)行后，才會(huì)意識(shí)到當(dāng)初曾經(jīng)有過更好的選擇而被錯(cuò)失。世上的確沒有后悔藥，古語云“亡羊補(bǔ)牢未為晚矣”，就是強(qiáng)調(diào)實(shí)事求是、謙虛地面對(duì)以往的不足，采取系統(tǒng)性的改正措施以避免重蹈覆轍。另外，對(duì)非偶然性的成功經(jīng)驗(yàn)和正確的方法等自我實(shí)踐進(jìn)行總結(jié)，同時(shí)開眼看世界，結(jié)合成熟、成功房企的規(guī)律性管理經(jīng)驗(yàn)和方法進(jìn)行科學(xué)對(duì)比，大膽地自我肯定，在未來的項(xiàng)目操盤中固化操作流程、系統(tǒng)性推行。
【課程對(duì)象】
房企決策層（董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總等）
房企執(zhí)行層各部門負(fù)責(zé)人及核心骨干（項(xiàng)目總、產(chǎn)品研發(fā)、工程、成本、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)、人事考核等各部門負(fù)責(zé)人）
【課程收益】
課程首先以項(xiàng)目后評(píng)估的定義和房企應(yīng)用展開課題，并簡(jiǎn)述開展項(xiàng)目后評(píng)估所必須的基礎(chǔ)知識(shí)，構(gòu)建講師與學(xué)員之間的的認(rèn)知和共同語言的平臺(tái)。進(jìn)而從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的財(cái)務(wù)和成本維度；項(xiàng)目市場(chǎng)反饋的項(xiàng)目定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷管理維度；項(xiàng)目管理和綜合操盤的建設(shè)和工程管理維度等，貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全生命周期各階段進(jìn)行總結(jié)評(píng)估。然后分別從項(xiàng)目外部合作資源管理及內(nèi)部管理資源兩個(gè)方面進(jìn)行管理評(píng)估總結(jié)。課程最后是項(xiàng)目后評(píng)估的終極目標(biāo)和應(yīng)用，從三個(gè)鏈條全面介紹成功房企管理的創(chuàng)新系統(tǒng)和專業(yè)化規(guī)范化的業(yè)務(wù)管理流程，為房企的綜合能力提升指明方向。
……
【課程時(shí)間】
整個(gè)課程時(shí)間為1~2天。
【課程大綱】
課前秀
1、 問題：PDCA管理循環(huán)在房企如何體現(xiàn)？
2、 案例：海南某項(xiàng)目的成本總結(jié)&項(xiàng)目復(fù)盤顧問實(shí)戰(zhàn)案例
3、 案例：萬科花園新城假如今天重新做規(guī)劃設(shè)計(jì)，我們是否該這樣做…….
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估概述
1、 項(xiàng)目后評(píng)估的相關(guān)理論
（1） 項(xiàng)目后評(píng)估定義、辨識(shí)、原則
（2） 項(xiàng)目后評(píng)估的種類及內(nèi)容
（3） 項(xiàng)目后評(píng)估的程序
（4） 項(xiàng)目后評(píng)估的數(shù)據(jù)處理
（5） 項(xiàng)目后評(píng)估的技術(shù)方法
（6） 項(xiàng)目后評(píng)估的結(jié)果反饋及應(yīng)用
2、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推行項(xiàng)目后評(píng)估的難點(diǎn)分析
（1） 房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估的角色局限
（2） 房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估的專業(yè)壁壘
（3） 開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)評(píng)價(jià)體系的模糊
（4） 項(xiàng)目前評(píng)估、跟蹤評(píng)估的缺失
3、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理系統(tǒng)
（1） 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃體系（項(xiàng)目7個(gè)關(guān)鍵計(jì)劃）
項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃
項(xiàng)目目標(biāo)成本計(jì)劃
項(xiàng)目銷售收入計(jì)劃
項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益計(jì)劃
……
（2） 開發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)計(jì)劃的編制、修訂、審批
（3） 開發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)計(jì)劃的迭代更新
4、 項(xiàng)目后評(píng)估的全面覆蓋、全員參加、全程回顧
（1） 三全成本管理
（2） 四維項(xiàng)目策劃（前期定位）管理
（3） 三維產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)
（4） 工程管理者的四個(gè)角色
（5） 前中后三段營(yíng)銷管理
（6） 全員客戶關(guān)系管理

二、財(cái)務(wù)&成本維度的項(xiàng)目后評(píng)估
1、 財(cái)務(wù)收支指標(biāo)及數(shù)據(jù)歸集
（1） 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)總結(jié)和分解整理
（2） 銷售收入分類統(tǒng)計(jì)
（3） 開發(fā)成本及費(fèi)用總結(jié)分析
3.1房地產(chǎn)企業(yè)成本管理流程概述
目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)控制，責(zé)任成本、考核評(píng)估。
詳解：萬科《目標(biāo)成本計(jì)劃》模板，產(chǎn)品分類，9大類構(gòu)成，3級(jí)科目分解
3.2項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本總結(jié)
詳解：開發(fā)直接費(fèi)（土地、前期、建安、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施）逐項(xiàng)總結(jié)
詳解：開發(fā)間接費(fèi)總結(jié)
案例：萬科《項(xiàng)目成本后評(píng)估管理流程》
3.3項(xiàng)目期間費(fèi)用
詳解：管理費(fèi)用總結(jié)
詳解：營(yíng)銷費(fèi)用總結(jié)
3,4《目標(biāo)成本計(jì)劃》估、測(cè)、概、預(yù)4版數(shù)據(jù)VS結(jié)算數(shù)據(jù)比較分析
詳解：《項(xiàng)目全成本后評(píng)估報(bào)告》模板
3.5成本數(shù)據(jù)庫的建設(shè)和應(yīng)用
3.6成本考核
詳解：目標(biāo)成本考核指標(biāo)（樣本）
（4） 稅金及匯算清繳預(yù)決算
案例：高層塔樓及裙房的規(guī)劃設(shè)計(jì)VS土地增值稅
2、 現(xiàn)金流回顧及分析
（1） 資金投入流出統(tǒng)計(jì)
（2） 銷售回款流入統(tǒng)計(jì)
（3） 現(xiàn)金流平衡表分析
3、 投資效率分析
（1） 利潤(rùn)絕對(duì)值最大化
稅前利潤(rùn)
稅后利潤(rùn)
（2） 投資效率最大化
自有資金投資利潤(rùn)率
年化投資回報(bào)率

三、市場(chǎng)及客戶定位&產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)維度的項(xiàng)目后評(píng)估
1、 市場(chǎng)反饋及成交客戶分析
（1） 成交客戶信息匯總
（2） 分類產(chǎn)品的客群特征分析
案例：某項(xiàng)目開盤總結(jié)分析報(bào)告
2、 銷售進(jìn)度分析
（1） 價(jià)格定位VS成交價(jià)分析
（2） 銷售進(jìn)度匯總分析
案例：月度營(yíng)銷總結(jié)報(bào)告（樣本）
（3） 營(yíng)銷推廣進(jìn)度安排及效果分析
（4） 推廣費(fèi)用流出VS銷售回款流出對(duì)比分析
3、 產(chǎn)品定位VS銷售進(jìn)度分析
（1） 暢銷產(chǎn)品分析
（2） 滯銷產(chǎn)品分析
（3） 交工標(biāo)準(zhǔn)、部品、新材料新技術(shù)應(yīng)用
（4） 招商配合及商業(yè)運(yùn)營(yíng)
4、 研發(fā)設(shè)計(jì)VS客戶滿意度
（1） 規(guī)劃總圖及道路停車
（2） 社區(qū)配套設(shè)施
（3） 園林景觀
（4） 案場(chǎng)、樣板房及示范區(qū)
（5） 物業(yè)運(yùn)營(yíng)反饋
5、 項(xiàng)目前期策劃定位&規(guī)劃設(shè)計(jì)的后評(píng)估驗(yàn)證總結(jié)
（1） 客戶定位
（2） 價(jià)格定位
（3） 產(chǎn)品定位
（4） 運(yùn)營(yíng)定位

四、項(xiàng)目管理&工程建設(shè)維度的項(xiàng)目后評(píng)估
1、 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃總結(jié)對(duì)比評(píng)價(jià)
（1） 開發(fā)進(jìn)度總控計(jì)劃各版本對(duì)比分析
（2） 開發(fā)進(jìn)度總控計(jì)劃年度調(diào)整總結(jié)
2、 項(xiàng)目工程后評(píng)估總結(jié)
（1） 施工進(jìn)度計(jì)劃總結(jié)
（2） 工程質(zhì)量總結(jié)
（3） 工程成本控制
（4） 安全文明施工
（5） 其他
（6） ……
案例：項(xiàng)目工程后評(píng)估報(bào)告提綱（15項(xiàng)總結(jié)）

五、項(xiàng)目外部合作資源&企業(yè)外包管理維度的項(xiàng)目后評(píng)估
1、 項(xiàng)目策劃合作資源評(píng)價(jià)
2、 設(shè)計(jì)類合作資源評(píng)價(jià)
3、 工程外包類合作資源評(píng)價(jià)
案例：施工來供方履約評(píng)價(jià)表（樣本）
案例：監(jiān)理單位檢查評(píng)比表（樣本）
4、 材設(shè)、部品供應(yīng)商合作資源評(píng)價(jià)
5、 營(yíng)銷類合作資源評(píng)價(jià)
案例：營(yíng)銷合作方履約評(píng)價(jià)表（樣本）

六、項(xiàng)目管理資源配置&企業(yè)管理維度的項(xiàng)目后評(píng)估
1、 組織協(xié)同VS工作職責(zé)劃分
2、 審批權(quán)限效率VS風(fēng)險(xiǎn)控制
3、 項(xiàng)目開發(fā)全生命周期業(yè)務(wù)流程優(yōu)化
4、 客戶滿意度提升
七、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)提升之道
1、 管控鏈提效——房企管理平臺(tái)搭建
（1） 組織架構(gòu)&管理資源配置
（2） 計(jì)劃管理流程
（3） 成本管理流程
（4） 績(jī)效考核流程
2、 價(jià)值鏈增值——項(xiàng)目管理全周期流程優(yōu)化
（1） 項(xiàng)目決策管理流程
（2） 項(xiàng)目策劃管理流程
（3） 設(shè)計(jì)管理流程（精裝修交房及示范區(qū)打造）
（4） 工程管理流程
（5） 營(yíng)銷管理流程
（6） 客戶關(guān)系管理流程
（7） 商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老等地產(chǎn)模式運(yùn)作
3、 供應(yīng)鏈借力——房企外包管理系統(tǒng)完善
（1） 外包管理流程
（2） 戰(zhàn)略供應(yīng)商管理

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