商業(yè)地產設計招商運營務實管理

商業(yè)地產設計招商運營務實管理


HOPSCA在城市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功
能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。HOPSCA為HOTEL、OFFICE、
PARK、SHOPPINGMALL、Convention、APARTMENT構成。HOPSCA包含商務辦公、居住、酒店
、商業(yè)、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)等各種城市功能；它具備完整的街區(qū)特
點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發(fā)展的結果；
同時HOPSCA通過街區(qū)作用，實現了與外部城市空間的有機結合，交通系統(tǒng)的有效聯系，
成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。


商業(yè)地產項目的定位規(guī)劃是商業(yè)項目策劃的開始，它決定和影響著商業(yè)地產項目項目
的規(guī)劃設計、物業(yè)需求、品牌招商、經營管理、商品定價、服務管理、促銷策略、形象
推廣等諸多方面，是一個商業(yè)地產項目運作的前提和保障。

商業(yè)地產項目的定位是一個全面的、綜合的過程，它涵蓋企業(yè)的目標市場定位、業(yè)態(tài)定
位、功能定位、經營定位、招商策略定位、營銷策略定位以及企業(yè)形象定位等，這些規(guī)
劃定位是相互關聯、相互作用、相互影響、互為促進的。

核心內容一：商業(yè)地產項目準確定位規(guī)劃是經營的前提和保障
1、什么是商業(yè)地產項目目標市場定位
2、什么是商業(yè)地產項目業(yè)態(tài)定位
3、什么是商業(yè)地產項目功能定位
4、什么是商業(yè)地產項目經營定位
5、什么是商業(yè)地產項目營銷策略定位
6、什么是商業(yè)地產項目招商策略定位
7、什么是商業(yè)地產項目企業(yè)形象定位

核心內容二：商業(yè)地產項目布局規(guī)劃設計
一、商業(yè)項目的外觀設計
二、商業(yè)地產項目內部布局特點
三、商業(yè)地產項目商品陳列特點
四、色彩在商業(yè)地產項目中的運用
五、色彩設計也可以刺激顧客的購買欲望
六、賣場動線的設計
七、天花和地面的設計
八、燈光照明設計
九、墻面柱面色彩設計
十、供應商裝飾規(guī)范設計

核心內容三：商業(yè)地產項目業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則
目前國內商業(yè)地產項目有一個現象，看到大賣場誘人的市場潛力，紛紛投資、開發(fā)和經
營大賣場業(yè)態(tài)，但是他們忘記了中國零售業(yè)的教訓，在有潛力的市場面前，一窩蜂盲目
地搶市場，而不是進行理智的分析，最后的結果將是市場飽和、惡性競爭和企業(yè)效益持
續(xù)下滑。

零售行業(yè)的業(yè)態(tài)有許多種，從國際的視野來看，包括百貨、超市、大賣場、便利店、品
類殺手以及目前尚未進入國內市場的折扣店等。每個業(yè)態(tài)都是一個特定的細分
市場，它們分別針對著不同的目標消費群體。其中，超市以滿足日常消費為主，便利店
滿足的是消費者緊急購買的需要，大賣場以一站式購物的方式滿足現代消費者對經濟和
快捷的追求，低價格的商品。由于各個業(yè)態(tài)針對的消費者需求不同，因而商業(yè)地產項目
要在進入零售市場之前，首先要回答的問題是進入哪一個業(yè)態(tài)。
1、商業(yè)地產項目要根據主力店需求設計規(guī)劃
◇商業(yè)地產項目租店戶組合
◇商業(yè)地產項目建筑設計
◇商業(yè)地產項目租金策略
2、商業(yè)地產項目商圈業(yè)態(tài)業(yè)種調查
3、商業(yè)地產項目主力店業(yè)種評選原則
主力店在商業(yè)地產項目中起到主導地位，不但是商業(yè)地產項目組合的主要成員，而且是
商業(yè)地產項目的特性的突出體現，商業(yè)地產項目大多慎選具有相當知名度的超大型商業(yè)
進駐，一來可利用原來擁有的集客能力，為商業(yè)地產項目帶來更大商機，也可為商業(yè)地
產項目奠定形象基礎。因此，在商業(yè)地產項目的招商租賃作業(yè)中，確定主力店便成為重
點工作
4、商業(yè)地產項目設計規(guī)劃要考慮的因素
◇商業(yè)地產項目客流規(guī)劃分析
◇商業(yè)地產項目交通狀況分析
◇商業(yè)地產項目商業(yè)環(huán)境分析
◇商業(yè)地產項目地形特點分析
◇商業(yè)地產項目城市規(guī)劃的要求分析

核心內容四：商業(yè)地產項目的定位與業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃
準確進行商業(yè)地產項目的環(huán)境調研和科學分析、掌握影響商業(yè)地產項目發(fā)展的靜態(tài)和動
態(tài)變量，是做好成功商業(yè)地產項目規(guī)劃的前提，現代商業(yè)地產項目開發(fā)實際表明，商業(yè)
地產項目的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要，詳細的調研，清晰的判斷，
宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是商業(yè)地產項目準確定位的要件，這樣才能準確把握商業(yè)地
產項目市場脈搏，確定不同商業(yè)地產項目類別的經營模式，避免同質性，創(chuàng)造最大差異
化，從而引領市場。
1、商業(yè)地產項目市場定位規(guī)劃原則
2、商業(yè)地產項目定位細分、確定目標客戶群、把握主體服務對象
3、商業(yè)地產項目
4、商業(yè)地產項目的經營檔次與形象定位原則
5、商業(yè)地產項目整體業(yè)態(tài)規(guī)劃原則
6、商業(yè)地產項目業(yè)態(tài)規(guī)劃的背景原則
7、商業(yè)地產項目業(yè)態(tài)戰(zhàn)略規(guī)劃原則
8、商業(yè)地產項目業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位原則
核心內容六：商業(yè)地產項目商鋪分割規(guī)劃的原則　
商業(yè)地產項目的商鋪如何分割，對其今后的銷售和經營能否成功有著非常重要的影響。

為了達到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進行。
1、商業(yè)地產項目規(guī)劃主題的原則　
2、商業(yè)地產項目人性化設計的原則　
3、商業(yè)地產項目科學利用的原則　
4、目前商業(yè)地產項目商鋪分割存在的缺點和問題　
5、商業(yè)地產項目商鋪分割原則　
6、商業(yè)地產項目輔助功能區(qū)規(guī)劃原則　
7、商業(yè)地產項目通道分割規(guī)劃原則　


核心內容七：大型商業(yè)地產策劃的原則
一、招商策劃的含義
1、招商策劃有多種多樣的形式
2、招商策劃要有準確的目標定位
3、招商策劃要有戰(zhàn)略高度，綜觀全局，立足長遠
4、策劃要有戰(zhàn)略高度，要通攬招商形勢，綜觀招商大局
5、招商策劃過程中，要了解商戶的投資動問和要求
6、招商策劃要知己知彼，把握優(yōu)勢
7、招商策劃要突破成規(guī)，另辟蹊徑
8、招商策劃要把握時機，適度超前
9、招商策劃處在第一階段

二、商業(yè)地產策劃思路
1、商業(yè)地產面廣
2、商業(yè)地產商圈調查
3、商業(yè)地產策劃原則
4、地產與商業(yè)的對接非常重要
5、了解市場、掌握信息
6、商業(yè)地產策劃需要消費者認同
7、運營機構的功能
8、時機原則
9、商業(yè)地產策劃要注重商業(yè)活動
10、商業(yè)地產策劃人員的技能
11、商業(yè)房地產項目策劃的價值點
12、商業(yè)地產的策劃要結合的幾個方面
13、商業(yè)地產策劃重點租金制定
14、商業(yè)地產策劃選擇策略



核心內容八：商業(yè)地產規(guī)劃設計原則
一、商業(yè)地產規(guī)劃設計堅持創(chuàng)造高質量的商業(yè)空間
二、商業(yè)地產內部動線組織要求引導性
三、商業(yè)地產前期規(guī)劃設計包含以下內容
四、商業(yè)地產設計規(guī)劃要考慮的因素
五、商業(yè)地產規(guī)劃設計思維
六、商業(yè)地產規(guī)劃設計

核心內容九：商業(yè)地產運營管理原則
一、商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一管理的理念　
二、商業(yè)物業(yè)營業(yè)時間的確定
三、商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一的營銷管理
四、商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一的服務監(jiān)督
五、商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一的物業(yè)管理
六、商業(yè)物業(yè)的管理特點
七、商業(yè)物業(yè)顧客流量大
八、商業(yè)物業(yè)服務要求高
九、商業(yè)物業(yè)管理點分散
十、商業(yè)物業(yè)營業(yè)時間性強
十一、商業(yè)物業(yè)車輛管理難度大
十二、商業(yè)物業(yè)管理人員配備
十三、商業(yè)物業(yè)服務管理
十四、商業(yè)物業(yè)裝修服務管理
十五、商業(yè)物業(yè)裝修現場監(jiān)督管理
十六、商業(yè)物業(yè)建筑物的養(yǎng)護及維修管理
十七、商業(yè)物業(yè)監(jiān)控中心管理
十八、商業(yè)物業(yè)保潔服務管理
十九、商業(yè)物業(yè)商鋪綠化服務管理
二十、商業(yè)物業(yè)商鋪經營服務管理
二十一、商業(yè)物業(yè)營銷推廣廣告策劃

核心內容十：商業(yè)地產招商管理原則
一、商業(yè)地產商業(yè)招商談判技巧
二、商業(yè)項目招商的過程中要注意重點
三、商業(yè)地產招商要點
四、商業(yè)地產招商談判多種渠道選擇
五、商業(yè)地產招商談判策劃的作用
六、商業(yè)地產招商談判技巧
七、商業(yè)地產招商談判重點
八、如何組建強有力的招商隊伍
九、招商具體工作業(yè)務流程規(guī)范
十、商業(yè)地產招商管理細節(jié)與規(guī)范要求
十一、商業(yè)地產招商分析
十二、案例分析市中心及社區(qū)型商業(yè)地產規(guī)劃
十三、商業(yè)地產招商時要知道的九項定位
十四、商業(yè)地產招商時如何看待主力店的影響
十五、什么是商業(yè)地產招商策劃
十六、商業(yè)地產招商計劃
十七、商業(yè)地產招商與開業(yè)

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