2011年注定是房地產(chǎn)行業(yè)不平靜的一年，地產(chǎn)調(diào)控進一步加強，金融政策進一步收緊，都對房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力提出了挑戰(zhàn)，尤其是近來剛從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)(財經(jīng)專題：http://norrislakevacationhomes.com/news/list/77_1.shtml)的地產(chǎn)“大佬”們。建設階段大量的資金投入，較低的資金周轉(zhuǎn)率和漫長的投資回報期都是他們不得不面對的問題，而以萬達、寶龍為代表的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”，以住宅銷售平衡商業(yè)持有的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式在地產(chǎn)調(diào)控政策下能否被順利的復制還需要商榷。“地主家也沒有余糧了”，成為困擾地產(chǎn)“大佬”發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵問題。而近來李嘉誠的匯賢REITs在香港的成功上市，為大陸商業(yè)地產(chǎn)的融資給出了更多選擇，REITs能否成為解困大陸商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的救命稻草成了大家關(guān)注的焦點。

商業(yè)地產(chǎn)的海外REITs之路并不平坦

REITs（Real Estate Investment Trust），在國際金融市場并不陌生，早在1960年美國就出臺了《國內(nèi)稅收法典》和《房地產(chǎn)投資信托法案》，創(chuàng)設了房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts,簡稱REITs）。目前在世界上有美國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞等十幾個國家都已有REITs，有超過480家的房地產(chǎn)投資信托，其全球市值超過6050 億美元，其中美國市值REITs達到3000 億美元左右。REITs按資金的投向不同可分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種類型，權(quán)益型指REITs可以直接投資并擁有物業(yè)資產(chǎn)，抵押型指REITs募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款，混合型指權(quán)益型和抵押型的混合。國際REITs 中的絕大部分是從事資產(chǎn)類投資，占到了所有REITs的90%以上。

對于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)來說，REITs也不算一個新鮮事物，在2005年越秀REITs在香港成功上市，成為第一只大陸資產(chǎn)在海外上市的REITs，其后凱德也成功將其在大陸的7處零售物業(yè)打包，在新加坡交易所主板成功發(fā)行REITs。

但國內(nèi)企業(yè)海外REITs之路并非一帆風順，萬達—麥格理REITs海外之路并不成功。在越秀REITs成功發(fā)行后，中國六部委聯(lián)合出臺了171號文，封鎖了離岸操作的路徑，提高了在岸注冊資本的門檻，增加了REITs運作的成本。同時，國家接連發(fā)布限制外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的政策，進一步提高了外資進入的門檻。這導致“萬達—麥格理REITs”在海外發(fā)行的擱淺。

同時除了在政策的限制和外匯管制之外，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報率不能滿足要求（尤其是近年開發(fā)的物業(yè)，高昂的土地成本和建筑成本無法與租金收入相匹配），物業(yè)形態(tài)復雜（單一的物業(yè)形態(tài)，比如單一的商場、酒店更能獲得海外投資人的認可），物業(yè)產(chǎn)權(quán)不完整（尤其是二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)，往往租售并舉，開發(fā)商只是持有一棟樓的部分物業(yè)，其他銷售，無法擁有一棟樓的完整產(chǎn)權(quán)）等問題都會成為國內(nèi)企業(yè)海外REITs之路的障礙。

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