當‘關系’不再是最重要的玩法，資金實力就成為這個行業(yè)的決定力量 

　　房地產市場一片風聲鶴唳。 

　　今年出臺的針對房地產行業(yè)政策接連不斷，“國八條”、“新八條”、“511文件”，目標越來越精準，把從2002年開始的對房地產行業(yè)的調控提升到前所未有的嚴厲水平。 

　　 511文件指向住宅市場的投機者，首當其沖受到直接沖擊的卻是房地產企業(yè)。據(jù)華高萊斯國際地產顧問公司提供的數(shù)據(jù)，北京5月房地產項目的銷售套數(shù)為11464套，比4月的24727套銳減53.6%；雖然均價從7722元增長到7943元，但是總成交金額卻從232.8億元降低到110.5億元，銷售額縮水52.5%。市場彌漫著濃厚的觀望氣氛。華高萊斯副總經理公衍奎認為：“開工量下降，銷售量下降，二手房市場接近癱瘓。房地產市場的周期特點已經出現(xiàn)?！?nbsp;

　　一向理直氣壯追求有利環(huán)境的地產商一夜間安靜下來。被建設部、國土資源部點名或不點名批評的“利益集團”再不敢拋出“房價必漲”、“地荒論”等觀點，領軍企業(yè)齊聲表態(tài)：“房價一定會下跌。” 

　　然而，就在他們私下互相鼓勵“一定要扛住”這個冬天的時候，一批地產商和投資機構反而發(fā)力了。 

　　 6月，在京低調運作3年的廣州宏宇以星河灣項目進入北京高端住宅市場，長期專注于住宅的深圳金地進入高端寫字樓市場，上海綠地通過拍賣土地進入徐州，上海復地通過收購增持北京項目儲備，摩根士丹利買下中國海外發(fā)展在上海廣場的部分商業(yè)群樓……較早前的5月，凱德置地收購北京安貞華聯(lián)商廈物業(yè)，剛成立的國美置業(yè)在北京大興拿地…… 

　　這些如果放到2004年就會被看作尋常的項目，在當前顯得異常“高調”。是什么推動他們逆市而行？項目周期使然？避險需要？抑或實力雄厚淡市抄底？ 

　　 6月19日，博鰲亞洲論壇之“新北京·新城市住宅·新品質生活”論壇在北京星河灣舉行。這個有博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖、新西蘭前總理辛普利參加、實質是宏宇集團星河灣項目的開盤儀式讓人驚心：511文件絕意降低住宅價格，宏宇為何還要如此高聲叫賣北京豪宅？ 

　　 “項目已經低調運作3年?！焙暧罴瘓F副總裁梁上燕言下之意是：碰巧趕上了不利政策，但項目做成總要銷售?！罢€是支持房地產企業(yè)做精細化工作的。我們一直專注于中高檔住宅，不會因為政策而放棄自己的發(fā)展方向?！绷荷涎嘟榻B，用博鰲亞洲論壇的方式開盤是在4月份確定。不難想像，511文件出臺后，是否要進行如此高調宣傳，宏宇集團面臨矛盾和掙扎。“公司的策略肯定也會隨著政策做相應的調整，更加謹慎?！焙暧罴瘓F內部員工透露，宏宇在各種形式的宣傳中去除了所有的“豪宅”字眼，換之以“品質住宅”。 

　　 金地進入高端寫字樓市場也頗類似。6月，專注于住宅市場多年的深圳上市公司金地的第一個商業(yè)地產項目金地中心落子北京CBD，風口浪尖之時進入政策相對溫和的商業(yè)地產，被不少媒體稱為“避險”。事實上，金地中心2001年就已立項?！斑M入商業(yè)地產是早就做好的規(guī)劃，意在熨平行業(yè)周期，規(guī)避市場和政策風險?！苯鸬乜偛脧埲A綱說。 

　　 與關系到“國計民生”的住宅地產不同，商業(yè)地產并非此次調控重點。雖然業(yè)內認為北京CBD地區(qū)將在兩三年內出現(xiàn)寫字樓供應過多的局面，金地仍堅持：“寫字樓供應量不大就不叫CBD了?！睋?jù)高力國際物業(yè)公司提供的數(shù)據(jù)，北京寫字樓市場僅第一季度就有超過70萬平方米的新增供給，整體空置率上漲約兩個百分點達到18.74%，但在CBD等核心商務區(qū)，甲級寫字樓的空置率甚至低至6%?！皟扇陜?，北京寫字樓市場會有一個放量，但甲級寫字樓仍會嚴重供應不足?！备吡H中國華北區(qū)常務董事高曉暉說：“金地中心定位于甲級寫字樓，不失為好選擇?！?nbsp;

　　 6月15日，中國海外發(fā)展以7.9億元出售位于淮海中路的上海廣場商業(yè)裙樓，買家是在上海樓市異常活躍的摩根士丹利。在被政府視作“高燒”的上海房地產市場，摩根士丹利并不是惟一敢于天價接盤的闊客，4月1日，高盛1.076億美元購入凱德置地的百騰大廈，2月初，同屬凱德置地的新茂大廈，被澳洲麥格里集團以9800萬美元收入囊中。 

　　 “投行的盈利模式不同，更看重長期投資回報，持有物業(yè)是因為看好中國的經濟發(fā)展，當然也不排除對人民幣升值的預期?！笔腊钗豪硎宋飿I(yè)顧問公司研究部經理覃曉梅對《中國企業(yè)家》表示。具體而言，高力國際物業(yè)認為：“投行和基金在上海收購的，都是國際甲級寫字樓。雖然上海住宅市場正面臨理性調整，但商用物業(yè)市場將持續(xù)走強。”據(jù)高力國際提供的數(shù)據(jù)，上海甲級寫字樓的空置率目前處于7%的低位，未來兩年將保持在10%以下。目前的凈回報率平均為6.9%，較其它亞洲金融都市如香港和新加坡都高出許多。 

　　 資本力量主宰 

　　 “如果房地產市場掉下來了，反而是抄底的好機會。即使這一輪頂不住，我們也有實力頂?shù)较乱粋€上漲周期?！笔腊钗豪硎说鸟麜悦废蛴浾咿D述海外投行在上?！案呶唤颖P”的原因。她強調：“從2002年開始的調控，最終結果是讓這個市場更透明和公平。當‘關系經濟’不再是最重要的玩法，資金實力就成為這個行業(yè)的決定力量?！?nbsp;

　　 遍覽最近高調入市的房地產企業(yè)和投行、基金，莫不如是。 

　　 5月，新加坡嘉德集團在華的地產投資企業(yè)凱德置地以6.9億元收購北京安貞華聯(lián)商廈。3月，其已經以18.37億元購入位于北京CBD核心區(qū)域的中環(huán)世貿的兩幢甲級寫字樓。凱德置地在上海將建造的物業(yè)轉手投行，獲取的是開發(fā)利潤，在北京購入成熟物業(yè)，則是期待通過持有、經營獲得經營利潤。 

　　 “凱德置地在華業(yè)務已占到集團的40%。其中重要的一塊是通過管理能力使物業(yè)升值，售出獲取高額利潤，像個孵化器?！瘪麜悦氛f。這與內地開發(fā)商的營建型操作完全不同。長期持有物業(yè)能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，但對資金實力的要求也被放大了數(shù)倍。凱德置地向《中國企業(yè)家》介紹，其目前在華投資額超過億元，在3-5年內，這個數(shù)字還會翻番。 

　　 素以謹慎理性著稱的金地從住宅跨入商業(yè)地產，為“避險”之外，更重要是要穩(wěn)定利潤和現(xiàn)金流。張華綱透露：金地中心由兩座共10萬平米的寫字樓和1.9萬平米的商業(yè)中心組成，預計投資12億元。其中一棟長期持有，以租金獲取穩(wěn)定收益。知此思路的肯定不止金地一家，但在銷售速度減慢、資金回籠乏力的現(xiàn)在，并非每家企業(yè)都具備資本實力如此操作。 

　　 在當前相對成熟的地產市場，專業(yè)性似乎可以放在其次；只要資金充足，可以借助產業(yè)鏈條上的專業(yè)機構完成跨區(qū)域和跨產品擴張。在地產業(yè)，住宅與商業(yè)一直“隔行如隔山”，尤其是經營商用物業(yè)所需的專業(yè)管理經驗與開發(fā)住宅完全不同。但業(yè)界對于金地涉足商業(yè)地產相當樂觀，“通過與顧問公司合作，跨過這個門檻并不難?！冰i潤投資旗下的鵬潤地產在京城沉寂多年，然而國美上市籌得約40億元后，黃光裕高薪挖到百人行房地產顧問公司的童淵加盟，旗鼓大張，迅速將觸角伸到了重慶等內陸城市。 

　　 “現(xiàn)在對于有實力的開發(fā)商和基金是個好機會，它們可以充分體現(xiàn)資金充足、品牌效應扎實等優(yōu)點，再通過兼并小企業(yè)或吃進土地不斷壯大自己。” 安邦咨詢公司分析師蘇晶說，“‘高調’入市，不外如此?！?/p>

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