當(dāng)‘關(guān)系’不再是最重要的玩法，資金實(shí)力就成為這個(gè)行業(yè)的決定力量 

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)一片風(fēng)聲鶴唳。 

　　今年出臺(tái)的針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策接連不斷，“國(guó)八條”、“新八條”、“511文件”，目標(biāo)越來越精準(zhǔn)，把從2002年開始的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控提升到前所未有的嚴(yán)厲水平。 

　　 511文件指向住宅市場(chǎng)的投機(jī)者，首當(dāng)其沖受到直接沖擊的卻是房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問公司提供的數(shù)據(jù)，北京5月房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售套數(shù)為11464套，比4月的24727套銳減53.6%；雖然均價(jià)從7722元增長(zhǎng)到7943元，但是總成交金額卻從232.8億元降低到110.5億元，銷售額縮水52.5%。市場(chǎng)彌漫著濃厚的觀望氣氛。華高萊斯副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為：“開工量下降，銷售量下降，二手房市場(chǎng)接近癱瘓。房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期特點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)?！?nbsp;

　　一向理直氣壯追求有利環(huán)境的地產(chǎn)商一夜間安靜下來。被建設(shè)部、國(guó)土資源部點(diǎn)名或不點(diǎn)名批評(píng)的“利益集團(tuán)”再不敢拋出“房?jī)r(jià)必漲”、“地荒論”等觀點(diǎn)，領(lǐng)軍企業(yè)齊聲表態(tài)：“房?jī)r(jià)一定會(huì)下跌?！?nbsp;

　　然而，就在他們私下互相鼓勵(lì)“一定要扛住”這個(gè)冬天的時(shí)候，一批地產(chǎn)商和投資機(jī)構(gòu)反而發(fā)力了。 

　　 6月，在京低調(diào)運(yùn)作3年的廣州宏宇以星河灣項(xiàng)目進(jìn)入北京高端住宅市場(chǎng)，長(zhǎng)期專注于住宅的深圳金地進(jìn)入高端寫字樓市場(chǎng)，上海綠地通過拍賣土地進(jìn)入徐州，上海復(fù)地通過收購(gòu)增持北京項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，摩根士丹利買下中國(guó)海外發(fā)展在上海廣場(chǎng)的部分商業(yè)群樓……較早前的5月，凱德置地收購(gòu)北京安貞華聯(lián)商廈物業(yè)，剛成立的國(guó)美置業(yè)在北京大興拿地…… 

　　這些如果放到2004年就會(huì)被看作尋常的項(xiàng)目，在當(dāng)前顯得異?！案哒{(diào)”。是什么推動(dòng)他們逆市而行？項(xiàng)目周期使然？避險(xiǎn)需要？抑或?qū)嵙π酆竦谐祝?nbsp;

　　 6月19日，博鰲亞洲論壇之“新北京·新城市住宅·新品質(zhì)生活”論壇在北京星河灣舉行。這個(gè)有博鰲亞洲論壇秘書長(zhǎng)龍永圖、新西蘭前總理辛普利參加、實(shí)質(zhì)是宏宇集團(tuán)星河灣項(xiàng)目的開盤儀式讓人驚心：511文件絕意降低住宅價(jià)格，宏宇為何還要如此高聲叫賣北京豪宅？ 

　　 “項(xiàng)目已經(jīng)低調(diào)運(yùn)作3年?！焙暧罴瘓F(tuán)副總裁梁上燕言下之意是：碰巧趕上了不利政策，但項(xiàng)目做成總要銷售?！罢€是支持房地產(chǎn)企業(yè)做精細(xì)化工作的。我們一直專注于中高檔住宅，不會(huì)因?yàn)檎叨艞壸约旱陌l(fā)展方向。”梁上燕介紹，用博鰲亞洲論壇的方式開盤是在4月份確定。不難想像，511文件出臺(tái)后，是否要進(jìn)行如此高調(diào)宣傳，宏宇集團(tuán)面臨矛盾和掙扎?！肮镜牟呗钥隙ㄒ矔?huì)隨著政策做相應(yīng)的調(diào)整，更加謹(jǐn)慎?！焙暧罴瘓F(tuán)內(nèi)部員工透露，宏宇在各種形式的宣傳中去除了所有的“豪宅”字眼，換之以“品質(zhì)住宅”。 

　　 金地進(jìn)入高端寫字樓市場(chǎng)也頗類似。6月，專注于住宅市場(chǎng)多年的深圳上市公司金地的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目金地中心落子北京CBD，風(fēng)口浪尖之時(shí)進(jìn)入政策相對(duì)溫和的商業(yè)地產(chǎn)，被不少媒體稱為“避險(xiǎn)”。事實(shí)上，金地中心2001年就已立項(xiàng)?！斑M(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)是早就做好的規(guī)劃，意在熨平行業(yè)周期，規(guī)避市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)。”金地總裁張華綱說。 

　　 與關(guān)系到“國(guó)計(jì)民生”的住宅地產(chǎn)不同，商業(yè)地產(chǎn)并非此次調(diào)控重點(diǎn)。雖然業(yè)內(nèi)認(rèn)為北京CBD地區(qū)將在兩三年內(nèi)出現(xiàn)寫字樓供應(yīng)過多的局面，金地仍堅(jiān)持：“寫字樓供應(yīng)量不大就不叫CBD了?！睋?jù)高力國(guó)際物業(yè)公司提供的數(shù)據(jù)，北京寫字樓市場(chǎng)僅第一季度就有超過70萬平方米的新增供給，整體空置率上漲約兩個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到18.74%，但在CBD等核心商務(wù)區(qū)，甲級(jí)寫字樓的空置率甚至低至6%。“兩三年內(nèi)，北京寫字樓市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)放量，但甲級(jí)寫字樓仍會(huì)嚴(yán)重供應(yīng)不足?！备吡?guó)際中國(guó)華北區(qū)常務(wù)董事高曉暉說：“金地中心定位于甲級(jí)寫字樓，不失為好選擇?！?nbsp;

　　 6月15日，中國(guó)海外發(fā)展以7.9億元出售位于淮海中路的上海廣場(chǎng)商業(yè)裙樓，買家是在上海樓市異?；钴S的摩根士丹利。在被政府視作“高燒”的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，摩根士丹利并不是惟一敢于天價(jià)接盤的闊客，4月1日，高盛1.076億美元購(gòu)入凱德置地的百騰大廈，2月初，同屬凱德置地的新茂大廈，被澳洲麥格里集團(tuán)以9800萬美元收入囊中。 

　　 “投行的盈利模式不同，更看重長(zhǎng)期投資回報(bào)，持有物業(yè)是因?yàn)榭春弥袊?guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，當(dāng)然也不排除對(duì)人民幣升值的預(yù)期?！笔腊钗豪硎宋飿I(yè)顧問公司研究部經(jīng)理覃曉梅對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》表示。具體而言，高力國(guó)際物業(yè)認(rèn)為：“投行和基金在上海收購(gòu)的，都是國(guó)際甲級(jí)寫字樓。雖然上海住宅市場(chǎng)正面臨理性調(diào)整，但商用物業(yè)市場(chǎng)將持續(xù)走強(qiáng)。”據(jù)高力國(guó)際提供的數(shù)據(jù)，上海甲級(jí)寫字樓的空置率目前處于7%的低位，未來兩年將保持在10%以下。目前的凈回報(bào)率平均為6.9%，較其它亞洲金融都市如香港和新加坡都高出許多。 

　　 資本力量主宰 

　　 “如果房地產(chǎn)市場(chǎng)掉下來了，反而是抄底的好機(jī)會(huì)。即使這一輪頂不住，我們也有實(shí)力頂?shù)较乱粋€(gè)上漲周期。”世邦魏理仕的覃曉梅向記者轉(zhuǎn)述海外投行在上?！案呶唤颖P”的原因。她強(qiáng)調(diào)：“從2002年開始的調(diào)控，最終結(jié)果是讓這個(gè)市場(chǎng)更透明和公平。當(dāng)‘關(guān)系經(jīng)濟(jì)’不再是最重要的玩法，資金實(shí)力就成為這個(gè)行業(yè)的決定力量。” 

　　 遍覽最近高調(diào)入市的房地產(chǎn)企業(yè)和投行、基金，莫不如是。 

　　 5月，新加坡嘉德集團(tuán)在華的地產(chǎn)投資企業(yè)凱德置地以6.9億元收購(gòu)北京安貞華聯(lián)商廈。3月，其已經(jīng)以18.37億元購(gòu)入位于北京CBD核心區(qū)域的中環(huán)世貿(mào)的兩幢甲級(jí)寫字樓。凱德置地在上海將建造的物業(yè)轉(zhuǎn)手投行，獲取的是開發(fā)利潤(rùn)，在北京購(gòu)入成熟物業(yè)，則是期待通過持有、經(jīng)營(yíng)獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。 

　　 “凱德置地在華業(yè)務(wù)已占到集團(tuán)的40%。其中重要的一塊是通過管理能力使物業(yè)升值，售出獲取高額利潤(rùn)，像個(gè)孵化器?！瘪麜悦氛f。這與內(nèi)地開發(fā)商的營(yíng)建型操作完全不同。長(zhǎng)期持有物業(yè)能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，但對(duì)資金實(shí)力的要求也被放大了數(shù)倍。凱德置地向《中國(guó)企業(yè)家》介紹，其目前在華投資額超過億元，在3-5年內(nèi)，這個(gè)數(shù)字還會(huì)翻番。 

　　 素以謹(jǐn)慎理性著稱的金地從住宅跨入商業(yè)地產(chǎn)，為“避險(xiǎn)”之外，更重要是要穩(wěn)定利潤(rùn)和現(xiàn)金流。張華綱透露：金地中心由兩座共10萬平米的寫字樓和1.9萬平米的商業(yè)中心組成，預(yù)計(jì)投資12億元。其中一棟長(zhǎng)期持有，以租金獲取穩(wěn)定收益。知此思路的肯定不止金地一家，但在銷售速度減慢、資金回籠乏力的現(xiàn)在，并非每家企業(yè)都具備資本實(shí)力如此操作。 

　　 在當(dāng)前相對(duì)成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)，專業(yè)性似乎可以放在其次；只要資金充足，可以借助產(chǎn)業(yè)鏈條上的專業(yè)機(jī)構(gòu)完成跨區(qū)域和跨產(chǎn)品擴(kuò)張。在地產(chǎn)業(yè)，住宅與商業(yè)一直“隔行如隔山”，尤其是經(jīng)營(yíng)商用物業(yè)所需的專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與開發(fā)住宅完全不同。但業(yè)界對(duì)于金地涉足商業(yè)地產(chǎn)相當(dāng)樂觀，“通過與顧問公司合作，跨過這個(gè)門檻并不難?！冰i潤(rùn)投資旗下的鵬潤(rùn)地產(chǎn)在京城沉寂多年，然而國(guó)美上市籌得約40億元后，黃光裕高薪挖到百人行房地產(chǎn)顧問公司的童淵加盟，旗鼓大張，迅速將觸角伸到了重慶等內(nèi)陸城市。 

　　 “現(xiàn)在對(duì)于有實(shí)力的開發(fā)商和基金是個(gè)好機(jī)會(huì)，它們可以充分體現(xiàn)資金充足、品牌效應(yīng)扎實(shí)等優(yōu)點(diǎn)，再通過兼并小企業(yè)或吃進(jìn)土地不斷壯大自己?！?nbsp;安邦咨詢公司分析師蘇晶說，“‘高調(diào)’入市，不外如此?！?/p>

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