前幾天，一位多次聽(tīng)我講課且有心的北京大學(xué)的研究生給我發(fā)來(lái)短消息，說(shuō)：張老師，我看到2009年7月28日的〈21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道〉上發(fā)表了謝群松先生（供職于中國(guó)人民銀行支付結(jié)算司）的文章“物業(yè)稅改革并非抑制房?jī)r(jià)”。 我對(duì)您7月初在北京大學(xué)房地產(chǎn)法中心講課時(shí)強(qiáng)調(diào)的“抑制房?jī)r(jià)不是開(kāi)征物業(yè)稅的目的”的前瞻性表示欽佩。

 

在我謝謝她提供信息同時(shí)，感覺(jué)對(duì)自己的專業(yè)判斷早而準(zhǔn)已經(jīng)有好多年了，也不辜負(fù)自己多年來(lái)的潛心研究；譬如5年前我提出的“房產(chǎn)貸款余額與GDP的比可以很大程度上判斷房?jī)r(jià)的高低”，當(dāng)時(shí)我在自己2005年上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社出版的專著〈中國(guó)房地產(chǎn)投資策略分析〉中已將此觀點(diǎn)寫(xiě)明，這也比的國(guó)內(nèi)的許多權(quán)威機(jī)構(gòu)的報(bào)告早了幾年時(shí)間。

 

以下是我2009年6月9日發(fā)表在中國(guó)國(guó)土資源報(bào)的文章《用科學(xué)的方法研究開(kāi)征物業(yè)稅》。

 

作者：張健 北大縱橫管理咨詢集團(tuán)房地產(chǎn)中心合伙人, 資深房地產(chǎn)投融資和戰(zhàn)略專家,多所著名大學(xué)客座教授,上海房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)副主席,清華房地產(chǎn)總裁商會(huì)專家顧問(wèn)

 

物業(yè)稅又稱“房產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)和房產(chǎn)和土地，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。 

　　我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是個(gè)長(zhǎng)期利好的消息，它是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的必然條件；但有關(guān)我國(guó)物業(yè)稅包含內(nèi)容、開(kāi)征的方式、時(shí)間和評(píng)估能力等，最近眾說(shuō)紛紜；很多人提出自己的觀點(diǎn)，似乎其中任何一個(gè)觀點(diǎn)都可以基本否定或贊成開(kāi)征物業(yè)稅。

　　據(jù)筆者多年對(duì)物業(yè)稅的研究，物業(yè)稅開(kāi)征確實(shí)是相當(dāng)重要和復(fù)雜的工作，它在廣度和深度都牽涉許多相關(guān)事務(wù)。我們要研究開(kāi)征物業(yè)稅的問(wèn)題和方法，首先要正確理解為什么要開(kāi)征物業(yè)稅其次我們要對(duì)其他國(guó)家和地區(qū)的物業(yè)稅有深入研究，再次要結(jié)合中國(guó)國(guó)情提出意見(jiàn)和判斷。

　　

開(kāi)征物業(yè)稅的目的要明確，抑制房?jī)r(jià)不是開(kāi)征物業(yè)稅的目的

　　由物業(yè)稅去抑制房?jī)r(jià)的想法是可笑的，由物業(yè)稅去調(diào)節(jié)貧富差距是天真的；為什么這樣認(rèn)為？開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)有一定的影響，但降房?jī)r(jià)不是開(kāi)征物業(yè)稅的目的，只是它可能產(chǎn)生的影響之一，此外，美國(guó)、英國(guó)和我國(guó)香港等國(guó)家和地區(qū)都征物業(yè)稅，但它們也會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫和許多房地產(chǎn)投機(jī)者。在調(diào)節(jié)貧富差距方面，最有效的是所得稅、營(yíng)業(yè)稅和遺產(chǎn)稅等方式，而不是物業(yè)稅。

　　以開(kāi)征物業(yè)稅維持未來(lái)地方財(cái)政穩(wěn)定的收入是可以理解的。例如大家知道開(kāi)發(fā)商在取得土地時(shí)，通常要繳納一定的土地出讓金和市政配套費(fèi)用，地方政府將其用于市政建設(shè)，但多年后地方政府要進(jìn)行市政配套方面的維護(hù)，資金來(lái)源是個(gè)問(wèn)題。

　　

海外征收物業(yè)稅一般屬于地方稅，開(kāi)征目的是籌措地方財(cái)政收入

　　物業(yè)稅在海外很多國(guó)家和地區(qū)早已開(kāi)始執(zhí)行，其征稅方式雖有不同，但一般物業(yè)稅屬于地方稅；開(kāi)征物業(yè)稅的目的是籌措地方財(cái)政收入，滿足地方支出的需要。

　　現(xiàn)在各方面研究和建言獻(xiàn)策很多，這是一個(gè)很好的現(xiàn)象；但筆者認(rèn)為作研究，特別是對(duì)物業(yè)稅包括稅率和征收范圍等這樣重大問(wèn)題提出看法，信息資料來(lái)源要清晰，不能只說(shuō)一些籠統(tǒng)的“據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)”或索性只有一個(gè)數(shù)字等。事實(shí)上當(dāng)前出現(xiàn)有關(guān)海外物業(yè)稅包括稅率和征收范圍等數(shù)據(jù)五花八門(mén)，要知道0.1%的差別對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)也可能是一個(gè)很大的數(shù)字。

　　我的老朋友國(guó)際房地產(chǎn)權(quán)威專家彼得˙萬(wàn)克斯曼博士在2004年由國(guó)際知名出版社約翰-威利出版社出版的《住宅房地產(chǎn)投資——理解澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)》一書(shū)中指出，澳大利亞地方政府征收土地稅，這應(yīng)該與澳大利亞絕大多數(shù)人居住的是別墅有一定關(guān)系。在澳大利亞，每個(gè)州的土地稅起征點(diǎn)和稅率都不一樣，一般在1%左右，土地價(jià)低的房產(chǎn)，土地稅可以是很低甚至于免除。

　　英國(guó)阿爾伯特-曹等學(xué)者在2007年《為什么是中國(guó)，為什么是現(xiàn)在》的報(bào)告中提及英國(guó)的房產(chǎn)使用稅率是房產(chǎn)價(jià)格0.2%～0.8%。

　　從以上兩個(gè)案例可以看出，英國(guó)是征房產(chǎn)使用稅，澳大利亞是征土地稅，每個(gè)國(guó)家的情況不同。如做進(jìn)一步研究，我就必要搞清英國(guó)房產(chǎn)使用稅率、澳大利亞土地稅率和其他國(guó)家和地區(qū)針對(duì)的不同對(duì)象及理由。

　　

應(yīng)結(jié)合中國(guó)的國(guó)情，用科學(xué)的方法研究開(kāi)征物業(yè)稅

　　事實(shí)上，征收物業(yè)稅的技術(shù)條件十分復(fù)雜，一定要用科學(xué)的方法研究開(kāi)征物業(yè)稅。譬如稅基該如何確定，稅率該如何界定，各地情況均不相同；問(wèn)題還有已經(jīng)買(mǎi)了的房子要不要繳物業(yè)稅？我國(guó)絕大多數(shù)人買(mǎi)房時(shí)未考慮物業(yè)稅負(fù)擔(dān)，他們有預(yù)算或有能力支付嗎？已買(mǎi)了房產(chǎn)者再交物業(yè)稅是否合理？是否已買(mǎi)第一套房者應(yīng)該免稅？稅收優(yōu)惠以及累進(jìn)稅制該如何設(shè)定？

　　我建議如果開(kāi)征物業(yè)稅，可以分三步或五步走，稅率從最低水平征起，用10年到20年的時(shí)間逐步達(dá)到世界平均水平，給老百姓和房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)漸進(jìn)的適應(yīng)過(guò)程。

　　我認(rèn)為，應(yīng)在明確開(kāi)征物業(yè)稅的目的而且深入研究海外物業(yè)稅的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)國(guó)情作深入分析，制定科學(xué)合理的物業(yè)稅征收實(shí)施辦法，區(qū)分不同情況，科學(xué)研究征收范圍和稅率，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

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