前幾天，一位多次聽我講課且有心的北京大學的研究生給我發(fā)來短消息，說：張老師，我看到2009年7月28日的〈21世紀經濟報道〉上發(fā)表了謝群松先生（供職于中國人民銀行支付結算司）的文章“物業(yè)稅改革并非抑制房價”。 我對您7月初在北京大學房地產法中心講課時強調的“抑制房價不是開征物業(yè)稅的目的”的前瞻性表示欽佩。

在我謝謝她提供信息同時，感覺對自己的專業(yè)判斷早而準已經有好多年了，也不辜負自己多年來的潛心研究；譬如5年前我提出的“房產貸款余額與GDP的比可以很大程度上判斷房價的高低”，當時我在自己2005年上海財經大學出版社出版的專著〈中國房地產投資策略分析〉中已將此觀點寫明，這也比的國內的許多權威機構的報告早了幾年時間。

以下是我2009年6月9日發(fā)表在中國國土資源報的文章《用科學的方法研究開征物業(yè)稅》。

作者：張健 北大縱橫管理咨詢集團房地產中心合伙人, 資深房地產投融資和戰(zhàn)略專家,多所著名大學客座教授,上海房地產經理人聯(lián)合會副主席,清華房地產總裁商會專家顧問

物業(yè)稅又稱“房產稅”或“地產稅”，主要針對和房產和土地，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。 

　　我國開征物業(yè)稅對房地產業(yè)來說，應該是個長期利好的消息，它是我國房地產市場長期健康發(fā)展的必然條件；但有關我國物業(yè)稅包含內容、開征的方式、時間和評估能力等，最近眾說紛紜；很多人提出自己的觀點，似乎其中任何一個觀點都可以基本否定或贊成開征物業(yè)稅。

　　據筆者多年對物業(yè)稅的研究，物業(yè)稅開征確實是相當重要和復雜的工作，它在廣度和深度都牽涉許多相關事務。我們要研究開征物業(yè)稅的問題和方法，首先要正確理解為什么要開征物業(yè)稅其次我們要對其他國家和地區(qū)的物業(yè)稅有深入研究，再次要結合中國國情提出意見和判斷。

開征物業(yè)稅的目的要明確，抑制房價不是開征物業(yè)稅的目的

　　由物業(yè)稅去抑制房價的想法是可笑的，由物業(yè)稅去調節(jié)貧富差距是天真的；為什么這樣認為？開征物業(yè)稅對房價有一定的影響，但降房價不是開征物業(yè)稅的目的，只是它可能產生的影響之一，此外，美國、英國和我國香港等國家和地區(qū)都征物業(yè)稅，但它們也會出現(xiàn)房價泡沫和許多房地產投機者。在調節(jié)貧富差距方面，最有效的是所得稅、營業(yè)稅和遺產稅等方式，而不是物業(yè)稅。

　　以開征物業(yè)稅維持未來地方財政穩(wěn)定的收入是可以理解的。例如大家知道開發(fā)商在取得土地時，通常要繳納一定的土地出讓金和市政配套費用，地方政府將其用于市政建設，但多年后地方政府要進行市政配套方面的維護，資金來源是個問題。

海外征收物業(yè)稅一般屬于地方稅，開征目的是籌措地方財政收入

　　物業(yè)稅在海外很多國家和地區(qū)早已開始執(zhí)行，其征稅方式雖有不同，但一般物業(yè)稅屬于地方稅；開征物業(yè)稅的目的是籌措地方財政收入，滿足地方支出的需要。

　　現(xiàn)在各方面研究和建言獻策很多，這是一個很好的現(xiàn)象；但筆者認為作研究，特別是對物業(yè)稅包括稅率和征收范圍等這樣重大問題提出看法，信息資料來源要清晰，不能只說一些籠統(tǒng)的“據有關部門統(tǒng)計”或索性只有一個數字等。事實上當前出現(xiàn)有關海外物業(yè)稅包括稅率和征收范圍等數據五花八門，要知道0.1%的差別對房價來說也可能是一個很大的數字。

　　我的老朋友國際房地產權威專家彼得˙萬克斯曼博士在2004年由國際知名出版社約翰-威利出版社出版的《住宅房地產投資——理解澳大利亞房地產市場》一書中指出，澳大利亞地方政府征收土地稅，這應該與澳大利亞絕大多數人居住的是別墅有一定關系。在澳大利亞，每個州的土地稅起征點和稅率都不一樣，一般在1%左右，土地價低的房產，土地稅可以是很低甚至于免除。

　　英國阿爾伯特-曹等學者在2007年《為什么是中國，為什么是現(xiàn)在》的報告中提及英國的房產使用稅率是房產價格0.2%～0.8%。

　　從以上兩個案例可以看出，英國是征房產使用稅，澳大利亞是征土地稅，每個國家的情況不同。如做進一步研究，我就必要搞清英國房產使用稅率、澳大利亞土地稅率和其他國家和地區(qū)針對的不同對象及理由。

應結合中國的國情，用科學的方法研究開征物業(yè)稅

　　事實上，征收物業(yè)稅的技術條件十分復雜，一定要用科學的方法研究開征物業(yè)稅。譬如稅基該如何確定，稅率該如何界定，各地情況均不相同；問題還有已經買了的房子要不要繳物業(yè)稅？我國絕大多數人買房時未考慮物業(yè)稅負擔，他們有預算或有能力支付嗎？已買了房產者再交物業(yè)稅是否合理？是否已買第一套房者應該免稅？稅收優(yōu)惠以及累進稅制該如何設定？

　　我建議如果開征物業(yè)稅，可以分三步或五步走，稅率從最低水平征起，用10年到20年的時間逐步達到世界平均水平，給老百姓和房地產企業(yè)一個漸進的適應過程。

　　我認為，應在明確開征物業(yè)稅的目的而且深入研究海外物業(yè)稅的基礎上，結合我國國情作深入分析，制定科學合理的物業(yè)稅征收實施辦法，區(qū)分不同情況，科學研究征收范圍和稅率，為我國房地產市場和經濟健康發(fā)展做出貢獻。

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