受內(nèi)蒙古龍海房地產(chǎn)開發(fā)公司的邀請，2003年12月中旬紅石行一行四人對呼和浩特的商業(yè)地產(chǎn)進行考察。呼和浩特又稱“青城”是內(nèi)蒙古自治區(qū)的首府，人口大約100萬出頭，城區(qū)人口60多萬，這幾年經(jīng)濟發(fā)展非常快，涌現(xiàn)出來如“億犁”、“蒙?！?、“額爾多斯”等一批全國知名企業(yè)，隨著國家西部大開發(fā)步伐的加快，作為西部省份中距北京最近的首府，房地產(chǎn)開發(fā)進步神速。據(jù)龍海房地產(chǎn)開發(fā)公司介紹，呼市真正意義上房地產(chǎn)開發(fā)也就是從2000年開始的，目前和許多二、三級城市一樣到處是工地，打開報紙也是房地產(chǎn)廣告居多。

　　在開發(fā)商陪同下，我們利用半天的時間對呼和浩特市最著名的商業(yè)街——中山路進行考察。在全長不到1公里的馬路兩側(cè)，分布了已經(jīng)建成并營業(yè)的9家大型商場和綜合市場，包括上市公司內(nèi)蒙古民族商場以及規(guī)模在2萬多平方米以上的國貿(mào)商廈、百盛購物中心、維多利商廈等。目前在建的有巴黎廣場等3家，預(yù)計10多萬平方米以上。中山路商場總規(guī)模在35萬平方米以上，如果包括與之相鄰的通道路附近的商場，估計在50萬平方米左右。而其中的近一半是這2-3年建成并開業(yè)的。

　　在中山路由于商場總規(guī)模多，經(jīng)營內(nèi)容相互雷同，目前的商場是開一家倒二家，有些商場開業(yè)不到一年就面臨這歇業(yè)的危險。為此，市政府也邀請了包括北京等地的專家進行會診，以期使呼市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營持續(xù)繁榮并能形成良性發(fā)展的局面。從我考察和了解的實際情況有以下幾點感受也許是從另一個方面的體會。

　　商業(yè)業(yè)態(tài)落后，仍停留在北京上世紀90年代的水平

　　現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)是城市商業(yè)的縮影，是城市的精華，城市的“名片”。中國的市縣級政府在任期內(nèi)無一不以城市改造為核心工作，而且商業(yè)街作為“面子”工程，更是趨之若騖。但是，城市建設(shè)作為一項經(jīng)濟發(fā)展到一定階段后的真實反映，單純改造不能從根本上改變城市綜合形象。商業(yè)街更是一樣，其體現(xiàn)城市化的進程，城市功能的完善程度。

　　現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)是多功能的整合，它的長處在于整體優(yōu)勢。沒有整體優(yōu)勢就沒有強大的內(nèi)聚力、輻射力，也就失去了存在的條件和發(fā)展的空間。經(jīng)濟學(xué)有著名的“木桶原理”，對城市來講，其各個產(chǎn)業(yè)的需要平衡發(fā)展，如果單純強調(diào)商業(yè)，那么這桶水永遠也裝不滿，而且對經(jīng)濟的整體協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)生負面影響。

　　從呼市情況看，政府想通過城市的改造和商業(yè)街發(fā)展，快速提升形象，即使商業(yè)這個木桶也存在許多短板。特別典型的業(yè)態(tài)非常落后，在大城市以及許多二、三級城市發(fā)展飛速的超市、專業(yè)店等還沒有出現(xiàn)，所以，即使商業(yè)街建設(shè)的再漂亮，其本質(zhì)上還是落后。

　　呼和浩特商業(yè)業(yè)態(tài)落后的表現(xiàn)：首先還在發(fā)展在其它城市已經(jīng)淘汰、更新、升級換代的百貨店；其次，超市作為在全國許多二、三級城市已經(jīng)發(fā)展非?？斓臉I(yè)態(tài)目前幾乎沒有，只有打著北京華聯(lián)旗號的一家2000多平方米的小型超市；再次，電器、數(shù)碼等專業(yè)店還沒有，只有規(guī)模比較小并依托商場的小型專賣店；另外重要的表現(xiàn)國際或國內(nèi)的商業(yè)連鎖品牌目前還沒有進駐呼市，不知道是城市的綜合消費能力仍沒有成熟，還是商業(yè)大腕沒有發(fā)現(xiàn)市場機會。當(dāng)然，我更相信是后者。

分娩前的陣痛——業(yè)態(tài)革命即將來臨

　　大家知道，從1998年席卷全國的百貨商場倒閉年開始，標志著中國商業(yè)業(yè)態(tài)革命來臨。而百貨店的倒閉就是新興業(yè)態(tài)分娩前的陣痛。這一場革命最后的結(jié)果：一是日用消費品等從百貨店的分離，從而產(chǎn)生超市，其以迅雷不及掩耳之勢的速度在發(fā)展，在全國連鎖商業(yè)10強中，上海華聯(lián)、聯(lián)華、農(nóng)工商，北京的物美、華潤以及天津的家世界等，基本全部是這5年以超市發(fā)展起來的；二是家居、電器等大宗消費品從百貨店的分離，形成家居專業(yè)店和電器專賣店，從而也誕生了如國美、蘇寧、東方家園等本土的商業(yè)巨頭；三是傳統(tǒng)百貨向購物中心化方向發(fā)展。在商業(yè)競爭中痛苦掙扎的百貨店開始了自身的改造，逐步降低零售比例，增加餐飲、娛樂等服務(wù)功能。

　　中國商業(yè)的5年走過了發(fā)達國家20年的探索里程，同時也吸引國外的商業(yè)巨頭門紛紛搶灘。沃爾馬在深圳、家樂福在北京、易初蓮花在上海，他們不僅帶來新的商業(yè)模式和經(jīng)營管理經(jīng)驗，而且產(chǎn)生的“捻魚”效應(yīng)促使中國本土的零售業(yè)快速成長，如華潤、物美、聯(lián)華等。當(dāng)然還包括其它業(yè)態(tài)如家居業(yè)的宜家、OBI，建材業(yè)的百安居等，他們使零售業(yè)陣痛后的業(yè)態(tài)革命進行的更徹底、更純粹。

　　從目前呼和浩特商業(yè)的現(xiàn)狀來看，正處于業(yè)態(tài)革命的黎明前黑暗階段，其表現(xiàn)除百貨店的倒閉外，包括一些本地的小型超市的出現(xiàn)。一些以前從事零售業(yè)多年的商業(yè)經(jīng)營人員，開始嘗試開幾百平方米的小型超市，采取開架售貨——作為超市標志性服務(wù)模式，但是由于受資金、開店規(guī)模、進貨渠道以及整體管理等多方面的影響，超市競爭的核心——價格優(yōu)勢并沒有表現(xiàn)出來，其銷售的商品還是沒有競爭力。另外，市場在呼和浩特的零售業(yè)占據(jù)非常重要的位置。作為人均年收入在1萬元以下的城市，市場是老百姓購物最主要的選擇。

　　商業(yè)地產(chǎn)的營銷模式后患無窮

　　從我們對呼和浩特幾個商業(yè)物業(yè)調(diào)查的情況來看，幾乎全部是將商場劃小產(chǎn)權(quán)單位進行發(fā)售，這樣是非常危險的，而且是后悔無窮，對單體商業(yè)建筑或按商場功能設(shè)計的商業(yè)物業(yè)來說，開發(fā)和后期商業(yè)經(jīng)營完全是兩個不同的主題，開發(fā)商是通過項目開發(fā)以銷售實現(xiàn)預(yù)期利潤，而商業(yè)經(jīng)營商是通過統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營以零售差價或流水倒扣獲取利潤。如果將物業(yè)的大產(chǎn)權(quán)通過劃分為小單元銷售給許多個小業(yè)主，這樣的開發(fā)模式在商業(yè)地產(chǎn)的運營上很難成功的，其導(dǎo)致的后果有兩種，一是如果運氣好，變成一個低檔的市場，如北京的萬通；二是變成爛尾樓，這樣的案例舉不勝舉。

　　事實上，也應(yīng)征了我們說的這個問題，在中山路的有些項目僅僅銷售了不到一半的面積，基本就停動了；有些勉強開業(yè)，并且開發(fā)商也進行基本市場定位和樓層的商業(yè)功能規(guī)劃，為小業(yè)主代理招租，但是由于沒有統(tǒng)一的經(jīng)營和管理，經(jīng)營非常差。2003年10月份開業(yè)的維多利商廈，商場的外觀非常新，內(nèi)部的硬件條件也是挺好，我們?nèi)サ臅r候星期六下午四點多種，應(yīng)該說正是商場人最多的時候，可是里面的營業(yè)員比顧客多，一些商戶在扎堆聊天，甚至幾個人湊到一起在打牌。像這樣的管理的商場不關(guān)門歇業(yè)反而不正常。

　　我們不能怪罪于這些商戶，因為地產(chǎn)的營銷模式導(dǎo)致的結(jié)果肯定是這樣的，我們也不能僅僅怪罪于開發(fā)商，作為地產(chǎn)的開發(fā)商就是要通過出售物業(yè)獲取自己的開發(fā)利潤，而且其追求的短期利益。這歸結(jié)到商業(yè)地產(chǎn)成功的核心問題，即如何處理好開發(fā)商、投資人和經(jīng)營者三方的利益，在城市的核心商業(yè)區(qū)還要考慮政府的利益，即一方面要滿足政績工程，另一方面要還要考慮市場和老百姓的需求，只有有效的協(xié)調(diào)好幾方的矛盾和需求，才能使商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)持續(xù)發(fā)展。由國家發(fā)改委等有關(guān)部門牽頭對城市的商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)統(tǒng)籌規(guī)劃目前在全國展開，北京等大城市和省會城市的規(guī)劃工作已經(jīng)完成，其他城市在2005年前全部結(jié)束。我們真誠的期待城市商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃對每一個城市的“名片”工程的塑造能錦上添花。

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