如果說我國房地產(chǎn)市場近20年是面對機(jī)關(guān)團(tuán)體及企業(yè)集團(tuán)和一部分先富裕起來的人們，那么，21世紀(jì)的前幾十年將是面對廣大的中低收入的普通百姓。房地產(chǎn)市場行情已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。

2000年的確是一個(gè)不同尋常的年份，沉寂已久的房地產(chǎn)市場終于曙光初露，連續(xù)3年下滑的房地產(chǎn)銷售開始出現(xiàn)回升。各媒體捷報(bào)頻傳，以廣東、上海、北京為代表的房地產(chǎn)市場熱烈火爆，銷售喜人。尤其以廣東、上海為最， 1999年商品房銷售分別比1998年增長40%和60%，北京雖然增長幅度不如廣東、上海，但從去年火爆京城的“房展會(huì)”不難看出其熱烈的程度，這不能不說是令人振奮的好消息。

回眸房地產(chǎn)10年

從1985年到1995年，這10年是中國房地產(chǎn)從起步到發(fā)展到惡性膨脹的10年。80年代，政府以建設(shè)“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”為改革開放先鋒，全國各委各業(yè)的大小企業(yè)、各級政府機(jī)構(gòu)紛紛涌向深圳、珠海、汕頭、廈門4個(gè)特區(qū)和海南省，在那里設(shè)“窗口”辦公司。一幢幢豪華的寫字樓、高級住宅拔地而起。90年代，政府又把重點(diǎn)放在國內(nèi)大規(guī)模“經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”的建設(shè)上。于是，國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)熱興起，我國的房地產(chǎn)企業(yè)從幾千家迅速發(fā)展到1995年的3萬多家，房價(jià)暴漲之風(fēng)從特區(qū)席卷全國。1995年深圳繁華地段的房價(jià)幾乎接近香港的樓價(jià)，住宅樓價(jià)格平均每平方在6,000元左右；海南繁華地段樓價(jià)平均每平方8,000元，住宅均價(jià)5,000元左右；北京后來居上，市內(nèi)房價(jià)也接近香港樓價(jià)。
由于房價(jià)的暴利刺激了相關(guān)建材的價(jià)格上漲，從而導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)上泡沫越來越多，對通貨膨脹產(chǎn)生了直接的影響。
從1995年起我國商品房出現(xiàn)大量積壓。1996年積壓5,400萬平方米，1997年增至6,700萬平方米，到1998年達(dá)8,000萬平方米。并且從1996年起商品房銷售逐年下降，房價(jià)逐步下跌。由于商品房的大量積壓，積滯了巨大的銀行資金，而房價(jià)大幅下跌導(dǎo)致物價(jià)全面回落，1997年我國經(jīng)濟(jì)陷入通貨緊縮。
雖然從1997年起，政府對房產(chǎn)市場采取了強(qiáng)制手段處理積壓商品房。但收效不大。這些積壓的商品房絕大部分是豪華住宅別墅和高檔寫字樓，價(jià)格再降也降不到哪里去，誰買？誰又買得起？先富裕起來的人早已買了房子，只夠溫飽水平的普通百姓哪能買得起。

轉(zhuǎn)機(jī) 1999

再看看1999年的房產(chǎn)市場到底“火”在哪里。據(jù)了解，真正熱銷的是適合普通百姓購買能力的經(jīng)濟(jì)適用型住房。上海最受消費(fèi)者歡迎的是價(jià)格在每平方米2,500—3,500元的房子。市區(qū)由政府投資的價(jià)格在每平方米4,000—4,500元的經(jīng)濟(jì)適用房也不錯(cuò)；北京去年最“火”的是近郊環(huán)境優(yōu)雅，價(jià)格在每平方米3,000元左右的經(jīng)濟(jì)適用房；其他省市情況也類似。而那些樓層高、環(huán)境差、價(jià)位高的商品房則無人問津。
據(jù)權(quán)威部門的統(tǒng)計(jì)， 1999年底我國積壓的商品房增至8,700萬平方米。1996年至1999年積壓商品房在累計(jì)增加。98年積壓的商品房中80% 以上為高檔住宅及豪華別墅，而99年積壓的商品房中高檔住宅及別墅寫字樓的比例大大下降。扣除往年存貨及新增加的比例不多的高樓商品房，很大一部分積壓的是新增加的普通商品房。
人們不禁要問，99年商品房銷售增長是不爭的事實(shí)，那么，為什么還有這么多的商品房積壓呢？難道市場已經(jīng)飽和了？其實(shí)這個(gè)問題很簡單，改革開放20多年來，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積從80年代初的4平方米提高到90年代人均8平方米，到去年底達(dá)到13平方米，但這同發(fā)達(dá)國家相比差之甚遠(yuǎn)。90年代初，歐美國家人均居住面積是4O—60平方米，日本是30平方米。我國計(jì)劃到2010年城鎮(zhèn)人口人均居住面積要達(dá)到20平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至去年底我國現(xiàn)在城鎮(zhèn)住房困難戶800萬戶。這難道是市場飽和了嗎？恰恰相反，從經(jīng)濟(jì)適用房的熱銷就可以看出，一個(gè)面向廣大普通百姓的巨大的房產(chǎn)市場正在悄然興起，其巨大的消費(fèi)需求激發(fā)了一次房地產(chǎn)業(yè)興旺的高潮。與前次的盲目膨脹絕然不同，這是我國房地產(chǎn)市場走向理性和成熟，步入良性循環(huán)的發(fā)展。由此可見，從90年代中后期，政府治理通貨膨脹，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)盲目開發(fā)，房地產(chǎn)市場的惡性膨脹和無序競爭雖然得到了控制。但真正的有效供給的房地產(chǎn)市場體系尚未建立起來。

漫漫征程

由于行業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出，使房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)改革進(jìn)程中處于被動(dòng)滯后的局面。要建立一個(gè)適合我國國情的有效的房地產(chǎn)市場體系還有很長的路要走。
眾所周知。改善人民的居住環(huán)境是提高人民生活水平的一個(gè)重要標(biāo)志。人均住房面積達(dá)到20平方米的標(biāo)準(zhǔn)也只是接近中等發(fā)達(dá)國家的水平。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，意味著從2000年到 2010年，每年將有1億平方米的住房增長量?？紤]這10年間人口將增加2.8億，住房總量將凈增56億平方米，平均每年增加4.8億平方米。
面對如此龐大的市場，就我國房產(chǎn)業(yè)目前狀況看來，恐怕是無法擔(dān)起如此重任的。這不只是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)問題，這需要巨大的資金規(guī)模。雖然我國現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)2.1萬多家，但真正具有規(guī)模和開發(fā)能力的企業(yè)不多。包括已在滬深兩市掛牌上市的房地產(chǎn)公司在內(nèi)，絕大多數(shù)為市縣級開發(fā)公司以及民營企業(yè)，還有一部分屬于分業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)類公司。這些企業(yè)大多數(shù)開發(fā)能力差，融資能力弱，經(jīng)營管理水平低，一旦項(xiàng)目定位不對，房子賣不出去，立即陷入困境。而且，正是由于大多數(shù)房產(chǎn)公司的小規(guī)模經(jīng)營，導(dǎo)致商品房的開發(fā)成本高，從而造成至今我國商品房價(jià)格居高不下。
既然商品房的主要銷售對象是中低收入的大眾，重要的是讓他們買得起。因而，房價(jià)是決定困素。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)可以看出，房產(chǎn)市場的健康發(fā)展離不開政府的引導(dǎo)和支持。
二戰(zhàn)結(jié)束前，美國和日本房地產(chǎn)市場都處于私有化小規(guī)模經(jīng)營狀態(tài)，政府基本不干預(yù)。1949年美國人均居住面積不足20平方米，同年美國政府準(zhǔn)備干預(yù)市場，美國國會(huì)通過了《全國可承受住房法》，總目標(biāo)是“讓每個(gè)美國家庭應(yīng)該承受起一套環(huán)境適宜的體面住房。”政府的政策重心轉(zhuǎn)移，加大了支持的力度，鼓勵(lì)中低收入者購買自己的住房，并加強(qiáng)金融、稅制的配套服務(wù)，大大加快了住房私有化進(jìn)程。到90年代初，人均居住面積達(dá)60平方米，并享有先進(jìn)的現(xiàn)代化的配套設(shè)施。
日本戰(zhàn)后人均居住面積5.8平方米，1951年日本政府為解決貧困居民的住房問題，頒布了《公營住宅法》并大規(guī)模建造普通住宅，由政府補(bǔ)貼出租給困難戶。同時(shí)，大力鼓勵(lì)民間投資、擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，到90年代初人均居住面積達(dá)到了30平方米。
99年底我國累計(jì)積壓商品房達(dá)8,700萬平方米，大多是高價(jià)房。以每平方米3,000元計(jì)算，積壓資金達(dá)26,100億元，而去年底我國城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄為59,000億元。積壓的資金占去了儲(chǔ)蓄總額的“半壁江山”。倘若再這么惡性循環(huán)下去，全國人民只有眼睜睜地看著空房住“草棚”。
政府必然下決心治理房地產(chǎn)市場的混亂局面，大力扶持發(fā)展一批資產(chǎn)規(guī)模大，管理結(jié)構(gòu)合理，水平高的大型企業(yè)集團(tuán)，對現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)施行重組兼并，堅(jiān)決取締一批開發(fā)能力、資金規(guī)模、資質(zhì)管理水平低的小房產(chǎn)公司；加大財(cái)政支持和信用支持的力度，開辟多種融資渠道，如利用外資，允許外商直接或間接參與開發(fā)。向國外金融機(jī)構(gòu)融資，利用資本市場，鼓勵(lì)股份制房產(chǎn)公司上市融資；繼續(xù)削減房地產(chǎn)開發(fā)、銷售各環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，杜絕土地批租、拆遷、房屋建設(shè)上的腐敗行為。只有這樣。我國的房地產(chǎn)市場才能走上規(guī)模開發(fā)經(jīng)營、精品及品牌經(jīng)營相結(jié)合的良性運(yùn)行軌道。
建設(shè)部已頒布了關(guān)于重點(diǎn)發(fā)展大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的決定。凍結(jié)了3年之久的資本市場將重新對房地產(chǎn)業(yè)開啟，允許有一定規(guī)模、管理結(jié)構(gòu)合理、水平高、經(jīng)營機(jī)制先進(jìn)、業(yè)績優(yōu)良的企業(yè)改制上市。
今年政府計(jì)劃投資興建600萬平方米經(jīng)濟(jì)適用住宅。國家西部大開發(fā)計(jì)劃即將實(shí)施?？梢灶A(yù)見，一個(gè)重心轉(zhuǎn)移的繁榮的房地產(chǎn)市場即將形成，房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)內(nèi)需、培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的大好時(shí)機(jī)已經(jīng)到來。

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