剛需置業(yè)的持續(xù)放量，首付比例和貸款利率仍然沒有明顯的政策傾斜，使得住宅銷量雖然呈現(xiàn)增長之勢，但多數(shù)樓盤仍低位趨穩(wěn)。在行業(yè)政策走向愈漸清晰的背景下，房企尋求以價格為博弈核心下的“量價”平衡、棄危尋機成為了變局下行業(yè)的發(fā)展之道。

　　近期市場成交數(shù)據(jù)似乎預(yù)示樓市回暖，但有業(yè)內(nèi)人士認為，樓市的回暖僅表現(xiàn)在部分區(qū)域成交量的上升，很大程度上是開發(fā)商降價促銷“以價換量”換來的結(jié)果。

　　同時，剛需置業(yè)的持續(xù)放量，首付比例和貸款利率仍然沒有明顯的政策傾斜，使得住宅銷量雖然呈現(xiàn)增長之勢，但多數(shù)樓盤仍低位趨穩(wěn)。

　　前不久，在由西安市住房保障和房屋管理局主辦的月度西安房地產(chǎn)市場形勢預(yù)警分析會上，有專家表示，在行業(yè)政策走向愈漸清晰的背景下，房企也已逐步放棄等待政策松動的“僥幸”心理，市場“降價跑量”頻現(xiàn)，房企尋求以價格為博弈核心下的“量價”平衡、棄危尋機成為了變局下行業(yè)的發(fā)展之道。

　　住宅供應(yīng)高位放量

　　商業(yè)物業(yè)銷量下滑明顯

　　“看了兩三個月的樓盤了，準備近期出手購置?！庇媱澖衲杲Y(jié)婚的曹玉科告訴記者，由于對房地產(chǎn)后期走勢把握不明朗，態(tài)度從觀望也轉(zhuǎn)變至行動，打算在城東一處樓盤實現(xiàn)自己的“居住夢”。

　　在房企低價換量的刺激下，西安普通住宅交易量再創(chuàng)年度以來月銷售新高。隨著傳統(tǒng)的銷售旺季的到來，樓市促銷大戰(zhàn)也已拉開帷幕，尤其是在西安春季住博會、五一小長假等時間節(jié)點上，房企順勢推出了多種多樣的優(yōu)惠，贈面積、打折、抽獎、送旅游、零元首付、電商等，以吸引購房者關(guān)注而取得一定成交。

　　剛需松動下，低價走量已成為房企的共同選擇。剛需觀望心態(tài)漸融，而選擇“高性價比”樓盤已經(jīng)成為當前以首置剛需為主導(dǎo)下市場的主流。

　　當樓市促銷大戰(zhàn)“愈演愈烈”時，全市住宅銷量較3月呈現(xiàn)了較大的上漲。據(jù)了解，2012年4月，西安住宅市場銷售占比環(huán)比上漲12.1%，

　　西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012年4月，西安市商品房銷售面積共計84.46萬平方米，較上月環(huán)比下滑4.87%，與去年同期相比增長41.39%。從分物業(yè)銷售環(huán)比表現(xiàn)來看，寫字樓及住宅物業(yè)均有不同程度上揚，而作為商業(yè)物業(yè)銷售則呈現(xiàn)明顯回落。

　　隨著“銀四”以及西安住博會這一傳統(tǒng)銷售旺季的到來，尤其是剛需置業(yè)松動的背景下，房企紛紛推陳出新。西安普通住宅新批預(yù)售153.05萬平方米，同比上年同期增長44.2%，與上年度月均供應(yīng)量比超出61.3%。總體來看，西安住宅市場供應(yīng)依然處于高位放量的過程。

　　“隨著政策調(diào)控深化、剛需置業(yè)松動，盡管房企進退尤艱，但等待觀望只能讓趨緊的資金鏈更為趨緊，房企唯有迎難而上，加大針對剛需人群的房源供應(yīng)并輔以低價推市、讓利并舉，方有發(fā)展之機。”西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)副總經(jīng)理李宇兵認為。

　　住宅交易兩極分化

　　樓盤市場已現(xiàn)低價趨穩(wěn)之勢

　　西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012年4月，西安普通住宅成交均價6777元/平方米，環(huán)比上漲3.35%，同比上漲2.61%。

　　從成交價格增長的原因方面進行分析，本月主要受高價格樓盤成交比例大幅上漲拉動直接相關(guān)，2月份西安經(jīng)適房比重占到23%，而3、4月份持續(xù)低于10%，而高價項目交易持續(xù)放量，帶動整體成交價格上揚;西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心分析認為：隨著年初以來首置剛需的觀望釋放，帶動樓市交易持續(xù)走高，而改善型需求也已呈現(xiàn)“入市抄底”的端倪，從4月高端住宅物業(yè)如中海國際社區(qū)·御湖公館、御湖一號、萬科金域曲江、金地湖城大境交易量均呈現(xiàn)高位上揚之勢。

　　但從目前西安樓盤市場價格來看，已開始呈現(xiàn)低價趨穩(wěn)之勢，從西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測的典型樓盤價格環(huán)比變動分析，海臺北灣、東尚·蜂鳥、海印象城、天朗·大興郡、中海國際社區(qū)·御湖公館等以剛需為主力的中、高端項目，成交均價已經(jīng)連續(xù)兩個月平穩(wěn);而龍湖香醍國際社區(qū)、萬科金域曲江等品質(zhì)住宅價格卻呈現(xiàn)出不同程度的價格上漲。

　　在西安，在今年以來首付比例、貸款利率未有明顯政策傾斜的背景下，剛需置業(yè)持續(xù)放量，4月住宅市場銷量再現(xiàn)增長之勢;同時市場主體樓盤已連續(xù)兩個月呈現(xiàn)低位趨穩(wěn)之勢，在行業(yè)調(diào)控政策持續(xù)深化影響的背景下，西安置業(yè)者購房支出較2011年呈現(xiàn)明顯回落。

　　根據(jù)市政府公布的2011年西安經(jīng)濟運行情況：2011年西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25981元，相比2010年的22244元，實際增長10.6%（扣除物價因素）。

　　而從去年持續(xù)性的“三限”政策影響下，置業(yè)者購房支出水平卻呈現(xiàn)回落態(tài)勢。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2012年4月西安平均單套住宅購房款為70.28萬元，較2011年個人平均單套住宅購房支出減少了2.05%。居民購房支出持續(xù)增長的背景下，購房者置業(yè)成本支出卻呈現(xiàn)出下降之勢，這一市場表現(xiàn)的背景，是投資、改善需求受抑回落、首置剛需占據(jù)市場主體以及房企以價換量等市場深層次變局下的綜合反映。

　　自從中央明確表示堅持樓市調(diào)控不放松的態(tài)度后，投資、投機人群已被迫撤離住宅市場;而隨著首套房利率降低、首付比例降低等利好，樓市剛需逐漸松動。一方面，迫于婚房、首置等人群積極入市;另一方面，首次改善型的置業(yè)者也趁著優(yōu)惠紛紛出手。從4月西安樓市的銷售情況來看，除了適合剛需的高性價比中端房源大力成交之外，品質(zhì)化的高端住宅也呈現(xiàn)放量之勢。4月，西安住宅市場量價整體呈現(xiàn)了兩極分化的銷售形勢。

　　伴隨著今年以來西安商品房月度供應(yīng)持續(xù)放量，而以剛需為主體的市場交易雖有上揚，銷售增長速度乏力，使得4月份以來市場各物業(yè)庫存量再度呈現(xiàn)“壘高”之勢。其中商品房整體庫存量環(huán)比增長8.5%，住宅市場增長8.2%，而商業(yè)物業(yè)環(huán)比漲幅更達10.2%;對于已有項目運作的房企而言，一方面需要加大供應(yīng)以迎合更多市場置業(yè)者選擇，以刺激銷售，但另一方面供大于求的格局持續(xù)擴大，后續(xù)運營風(fēng)險也進一步擴大。

　　由于受剛性需求釋放、成交相對前兩個月較為活躍的影響下，部分性價比較高的樓盤降價打折促銷優(yōu)惠力度減弱、買賣雙方議價的空間有所縮小，商品住宅銷售價格出現(xiàn)了波動。

　　或止?jié)q回落

　　理性制定價格策略

　　西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)2010年發(fā)布的購房者置業(yè)需求調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：改善型需求占比約為60%，投資性需求約占到10%，以自住及為子女等購房需求占比約30%，在2011年的限購政策影響下，改善性需求比例降至不足五成，投資人群逐步退市，而剛需觀望氛圍濃郁。

　　至2012年，2月以來從全國樓市至西安普遍呈現(xiàn)的銷售回暖，更多在于上年度需求集中性釋放，但從置業(yè)人群構(gòu)成分析，首置人群比例及規(guī)模有限，投資需求持續(xù)受限，而改善型需求僅靠刺激首套房需求難以有效推動整體樓市的交易放量，作為前兩個月在部分城市出現(xiàn)的面對首置人群推出的8.5折利率優(yōu)惠目前已開始剎車，工行從5月開始全面將利率恢復(fù)至基準利率，而一線城市從4月份開始已經(jīng)呈現(xiàn)剛需放量勢頭減弱，樓市交易下滑。因此綜合來看，西安市場交易量且難以樂觀維持現(xiàn)有交易水平，尤其隨著天氣轉(zhuǎn)熱，傳統(tǒng)清淡期到來，西安樓市交易或?qū)⒊尸F(xiàn)止?jié)q回落之勢。

　　從目前西安樓市已經(jīng)呈現(xiàn)出的首置剛需觀望釋放，改善型需求已有入市抄底的端倪，對于當前樓市的銷售走高帶動不遺余力，而部分房企也在此背景下在項目價格方面有上調(diào)之勢。但基于上面述及的樓市交易難有大幅起色，房企的冒然抬價只會讓已經(jīng)形成的剛需為主體的交易放量局面重回萎縮狀態(tài)，因此房企應(yīng)理性訂價，避免剛需受挫后樓市整體重回萎靡。綜合權(quán)衡，穩(wěn)，是當前樓市應(yīng)對政策、應(yīng)對市場變動的最佳狀態(tài)。

　　有業(yè)內(nèi)人士建議，對于購房者來說，產(chǎn)品的要求自己心里都有譜，但是如何選擇，選擇什么樣的產(chǎn)品，這是一個關(guān)鍵點，房子作為商品來交易，要有它的性能。

　　西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心總監(jiān)任和表示，性價比是日常生活中常提到的一個詞匯，地段、社區(qū)配套、包括醫(yī)療、教育等資源，都是購房者需要全方位考慮的因素。從這個角度來說，不難發(fā)現(xiàn)有一個性價比。作為一個大型的商品，性價比也是重要的。購房者需要從樓盤性能方面，關(guān)注的因素是比較多的，從區(qū)域整體的配套和區(qū)域的發(fā)展前景看開發(fā)商的實力、設(shè)施的配套等等，通過對這些的考慮，也對購房者選房有價格上的要求。

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