今天中午剛出差回來，收到由中國(guó)建筑出版社郵寄給我的專著“《房地產(chǎn)投資》、《房地產(chǎn)企業(yè)融資》和《房地產(chǎn)理財(cái)》系列”中最后一本《房地產(chǎn)理財(cái)》新書，此書本月在全國(guó)新華書店發(fā)行。

 

    以下是此書中《買房的風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避》一節(jié)摘要：

 

收入減少

如買房者需貸款買房，那由于其收入發(fā)生變化或其他原因，存在沒有能力及時(shí)歸還銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。違約除要?dú)w還正常貸款, 另外還要交納違約金，會(huì)遭受雙重的損失。

現(xiàn)在有部分年輕人士，在買房時(shí)也知道這個(gè)道理，但由于預(yù)計(jì)今后幾年收入會(huì)穩(wěn)定增加，因此房產(chǎn)每月還款額已達(dá)到家庭收入50-60%或更高些；在通常情況下，通過節(jié)衣縮食，他們可能會(huì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，但如遇到2008年出現(xiàn)的金融海嘯及以后幾年收入的不穩(wěn)定性，風(fēng)險(xiǎn)很大。

因此，規(guī)避收入減少風(fēng)險(xiǎn)的方法就是要根據(jù)自己的資金實(shí)力，量力而為，不要過分追求資金杠桿效益，將貸款比例控制在安全范圍內(nèi),一般來說，每月還款額應(yīng)在家庭收入的25-35%左右，不能超過50%。

  

利率上升

由于二十世紀(jì)九十年代以來我國(guó)中央政府采取了更靈活和市場(chǎng)化的金融政策和我國(guó)在2002年加入了世界貿(mào)易組織(WTO)，可以預(yù)見, 以后利息率的波動(dòng)就更加市場(chǎng)化了。住房擁有者可以發(fā)現(xiàn)，利息率可能會(huì)隨著許多不確定因素而上升, 而他們的支出也會(huì)相應(yīng)增加。

目前我國(guó)抵押貸款采用每月等額還貸法或等額本金還貸法，其利率根據(jù)中國(guó)人民銀行的利率來調(diào)整執(zhí)行的，一般在每年的1月1日對(duì)以往的貸款合同予以調(diào)整。當(dāng)利率出現(xiàn)長(zhǎng)期逐步回升的趨勢(shì)時(shí)，住房按揭貸款者將會(huì)面臨潛在的利率風(fēng)險(xiǎn)，不僅將承擔(dān)銀行還款利率上調(diào)帶來的還款成本上升，還將可能同時(shí)承受通貨膨脹導(dǎo)致的日常支出增加。如果貸款者收入不能保持高于還款成本和日常支出的增長(zhǎng)幅度，就會(huì)使家庭或個(gè)人出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。

   利率上升可能是許多貸款人要面對(duì)的最大挑戰(zhàn)，美國(guó)次貸危機(jī)的主要導(dǎo)火線之一就是在經(jīng)過相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間低利息階段后，利率走上了上升通道，這對(duì)許多借款較多和中低收入人士有很大的負(fù)面作用。

規(guī)避利率上升的一個(gè)方法與規(guī)避收入減少風(fēng)險(xiǎn)的方法類似，如果每月還款額控制在家庭收入的25-35%左右，那具有相當(dāng)大抗此風(fēng)險(xiǎn)的能力；看準(zhǔn)了利息在上升通道，與銀行簽定幾年固定利率也是較合適的方法；當(dāng)然盡可能用足公積金指標(biāo)也會(huì)減輕不少負(fù)擔(dān)。

 

變現(xiàn)性差

  房地產(chǎn)的位置一般都是固定的，不好任意搬動(dòng)的。而且由于受到經(jīng)濟(jì)的限制，理想的住宅類型和地點(diǎn)的選擇常常是由不得您自己作主的。

作為一種投資，股票是靈活多變的，有時(shí)還可以立即得到現(xiàn)金回報(bào)。但房地產(chǎn)卻不可以，要想出售房產(chǎn)一般是要花費(fèi)一段時(shí)間的。通常情況下，股票是可以賣出其中的任何一部分（然后再買進(jìn)），但是住房不行。比如說您想賣了自己住房的一個(gè)房間，那是不可能的。

譬如從決定賣出到收到全部房款，中間要經(jīng)過價(jià)格評(píng)估、委托中介、看房、簽約、完稅和過戶等諸多程序，時(shí)間跨度較長(zhǎng)。

 

房地產(chǎn)周期

房產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)是有周期的，你買入的時(shí)候，可能是在高價(jià)格。房?jī)r(jià)下降風(fēng)險(xiǎn)是指由于房產(chǎn)價(jià)格下降，致使該房產(chǎn)價(jià)值減少，房產(chǎn)擁有者的資產(chǎn)減少,最壞情況可能出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”, 即未還款額大于房產(chǎn)價(jià)值, 對(duì)于樓價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，防范措施主要是要把握好整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的形勢(shì)和自己抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和措施。

由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（如市場(chǎng)需求、購(gòu)買力、利率、稅率和匯率等）變動(dòng)導(dǎo)致投資者經(jīng)濟(jì)上的損失。房產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，占有資金較多，因此投資于房地產(chǎn)，還需承擔(dān)因經(jīng)濟(jì)周期性的風(fēng)險(xiǎn)；事實(shí)上這是一個(gè)最難把握的因素。改革開放以來我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也蓬勃發(fā)展，房產(chǎn)投資前景看好, 但在具體一定的時(shí)間段買入, 譬如在房?jī)r(jià)很高, 利息率在穩(wěn)步上升價(jià)且經(jīng)濟(jì)有明顯轉(zhuǎn)弱的時(shí)候進(jìn)場(chǎng)購(gòu)買，這時(shí)候可能是一個(gè)很高位, 應(yīng)用這些因素的最關(guān)鍵是掌握好投資時(shí)機(jī)，投資過早風(fēng)險(xiǎn)很大；投資過晚，可能喪失利潤(rùn)空間。因此開發(fā)和投資時(shí)機(jī)的選擇非常關(guān)鍵

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