《與眾不同的地產(chǎn)銷(xiāo)售秘籍》詳細(xì)版

《經(jīng)濟(jì)寒潮下與眾不同的地產(chǎn)銷(xiāo)售秘籍》
（全程案例講解+視頻沖擊+實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練+落地工具）

鄭重承諾

鄭驍老師對(duì)自己課程有十足把握，因此敢于在此自信鄭重承諾：學(xué)員對(duì)鄭老師及課程有
任何不滿意，甚至包括覺(jué)得老師不夠帥、不夠高，不夠men等奇怪理由，都可以拒絕付款
！

溫馨提示
如今房地產(chǎn)客戶都已從羊變成了狼，因此狼性心智人性等單一銷(xiāo)售技巧課程已經(jīng)過(guò)時(shí)。
故鄭老師特創(chuàng)新及綜合狼性、心智、人性、金牌、冠軍、感動(dòng)、面對(duì)面、顧問(wèn)式、催眠
式、顛覆式等多種營(yíng)銷(xiāo)管理及銷(xiāo)售成交技巧，形成營(yíng)銷(xiāo)組合拳，推出獵狼行動(dòng)系列課程
。


課程前言
【課程背景】

市場(chǎng)法則告訴我們：競(jìng)爭(zhēng)愈是激烈的行業(yè)，其行業(yè)銷(xiāo)售及管企業(yè)提升利潤(rùn)只有兩種途徑
：一是降低成本，二是提升業(yè)績(jī)。對(duì)于企業(yè)而言，開(kāi)源的意義永遠(yuǎn)超過(guò)節(jié)流。提升業(yè)績(jī)
最直接的途徑無(wú)疑是強(qiáng)化銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的整體實(shí)力，提高銷(xiāo)售管理人員的教練水平和一線銷(xiāo)
售人員專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售能力。
如下困惑，是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)屢見(jiàn)不鮮的：
1、為什么房地產(chǎn)銷(xiāo)售員沒(méi)激情，沒(méi)狼性，沒(méi)目標(biāo)，做天和尚撞天鐘？
為什么房地產(chǎn)銷(xiāo)售員膽怯恐懼不自信，特別面對(duì)大客戶更是如此？
為什么房地產(chǎn)銷(xiāo)售員不懂反思不懂感恩，經(jīng)常抱怨公司抱怨領(lǐng)導(dǎo)？
為什么房地產(chǎn)銷(xiāo)售員意志薄弱，一旦遭拒絕便一蹶不振離職跳槽？
為什么房地產(chǎn)銷(xiāo)售員見(jiàn)到客戶，還沒(méi)有建立起信賴感就開(kāi)始銷(xiāo)售？
為什么房地產(chǎn)銷(xiāo)售員只會(huì)一味介紹產(chǎn)品，不懂傾聽(tīng)提問(wèn)的重要性？
為什么房地產(chǎn)銷(xiāo)售員還沒(méi)挖掘客戶需求，就直接成交，結(jié)局慘淡？
為什么房地產(chǎn)銷(xiāo)售員心情浮躁，急于求成，恨不得一口吃成胖子？
為什么房地產(chǎn)銷(xiāo)售員不懂服務(wù)重要性，不斷開(kāi)發(fā)新客戶浪費(fèi)資源？
【課程收益】
1.掌握如何修煉及管理心態(tài)與情緒壓力
2.掌握如何設(shè)定及達(dá)成自己明確的目標(biāo)
3.大幅提升有效溝通及超級(jí)說(shuō)服力技巧
4.大幅提升分析開(kāi)發(fā)以及管理客戶技巧
5.大幅提升高效接打電話話術(shù)策略技巧
6.掌握如何與客戶建立親人般的信賴感
7.大幅提升挖掘擴(kuò)大客戶需求痛苦技巧
8.掌握如何解除客戶真假異議與抗拒點(diǎn)
9.掌握如何毫無(wú)恐懼成交逼定客戶技巧
10.大幅提升如何服務(wù)客戶及轉(zhuǎn)介紹技巧
11.真正學(xué)會(huì)孝道、感恩、忠誠(chéng)，發(fā)自內(nèi)心理解、支持領(lǐng)導(dǎo)?。?！
【培訓(xùn)方式】

學(xué)員100%參與實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練；理論講授45％、實(shí)操訓(xùn)練30％、案例討論15%、經(jīng)驗(yàn)分享與現(xiàn)場(chǎng)
答疑10％。
【培訓(xùn)要求】
1、中檔場(chǎng)地，面積適中，不大不小
兩只話筒（音量必須要大?。?br /> 投影儀、白板、電腦、助教
【培訓(xùn)對(duì)象】

房地產(chǎn)銷(xiāo)售員、銷(xiāo)售主管、銷(xiāo)售經(jīng)理、銷(xiāo)售總監(jiān)、客服等。
【培訓(xùn)時(shí)間】

實(shí)戰(zhàn)課時(shí)2天12小時(shí)?，標(biāo)準(zhǔn)課時(shí)1天6小時(shí)

注：鄭驍老師可以根據(jù)企業(yè)的具體情況重新設(shè)計(jì)、調(diào)整課程大綱及內(nèi)容！




課程大綱

上篇 房地產(chǎn)銷(xiāo)售準(zhǔn)備篇

第一講 強(qiáng)大房地產(chǎn)銷(xiāo)售心理及恐懼突破落地系統(tǒng)
一、 重新認(rèn)知“銷(xiāo)售”職業(yè)
1、人們對(duì)銷(xiāo)售的5大誤解
2、重新正確認(rèn)識(shí)銷(xiāo)售行業(yè)
3、誤解培訓(xùn)業(yè)的N類(lèi)人群
二、成功銷(xiāo)售人員的N種特質(zhì)
1、銷(xiāo)售精英須具備的4種態(tài)度
2、銷(xiāo)售精英突破恐懼4大秘籍
3、銷(xiāo)售員提升自信10大絕招
4、銷(xiāo)售精英必備的5大素質(zhì)
5、銷(xiāo)售員倍增業(yè)績(jī)6大原則
6、史上最強(qiáng)25大銷(xiāo)售信念
三、心理強(qiáng)大源于專(zhuān)業(yè)修煉
1、積極心理3大作用
2、心理修煉4大法門(mén)
3、讓你失敗的10大糟糕問(wèn)句
－－【案例分析】：世界上最偉大的銷(xiāo)售員喬吉拉德案例分析及視頻沖擊
－－【分組討論】：學(xué)員討論接觸客戶中注意事項(xiàng)及常犯誤區(qū)及如何修正
－－【實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練】：受訓(xùn)學(xué)員接觸客戶技巧模擬實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練及老師現(xiàn)場(chǎng)指點(diǎn)
第二講 房地產(chǎn)銷(xiāo)售目標(biāo)設(shè)定及達(dá)成系統(tǒng)
一、為什么要擴(kuò)大房地產(chǎn)銷(xiāo)售目標(biāo)的3大理由
1.擴(kuò)大房地產(chǎn)銷(xiāo)售目標(biāo)可擯棄小富即安思想
2.令他人嘲笑的房地產(chǎn)銷(xiāo)售目標(biāo)才有實(shí)現(xiàn)價(jià)值
3.房地產(chǎn)銷(xiāo)售目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)太陽(yáng)，至少也射中老鷹
二、列出設(shè)定房地產(chǎn)銷(xiāo)售目標(biāo)的N個(gè)理由
1、成功等于目標(biāo)，其他都是注解
2、目標(biāo)可以讓人更好的潛能激發(fā)
3、目標(biāo)可以使人更好的掌控情緒
4、目標(biāo)能使銷(xiāo)售人員更加的專(zhuān)注
5、設(shè)定目標(biāo)，會(huì)吸引到貴人相助
三、列出達(dá)成明確具體目標(biāo)的N個(gè)條件
四、拿掉阻礙目標(biāo)達(dá)成障礙的6大步驟
1.列出事情 2.列出借口 3.事實(shí)真相
4.拖延多久 5.造成損失 6.最新決定
五、給目標(biāo)分類(lèi)并設(shè)定明確具體的目標(biāo)
六、寫(xiě)出十全十美妙不可言的美好一天
七、錄制成能量音樂(lè)CD不斷催眠自己
八、銷(xiāo)售人員必須公眾承諾 自我施壓
－－【案例分析】：史上最偉大催眠大師馬修史維目標(biāo)案例分析及視頻沖擊
－－【分組討論】：學(xué)員討論自我設(shè)定目標(biāo)過(guò)程中注意事項(xiàng)及誤區(qū)如何修正
－－【實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練】：受訓(xùn)學(xué)員進(jìn)行目標(biāo)設(shè)定模擬實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練及鄭老師現(xiàn)場(chǎng)指點(diǎn)

第三講 房地產(chǎn)客戶分析及開(kāi)發(fā)落地系統(tǒng)
一、客戶分析
1、四型人格分類(lèi)
（1）力量型 （2）活潑型
（3）完美型 （4）活潑型
2、8種類(lèi)型分類(lèi)
（1）從容不迫型 （2）優(yōu)柔寡斷型
（3）自我吹噓型 (4)直爽豪放型
（5）沉默寡言型 （6）吹毛求疵型
（7）情感沖動(dòng)型 （8）圓滑難纏型
二、開(kāi)發(fā)客戶 10 法
1、親友開(kāi)拓法 2、連環(huán)開(kāi)拓法
3、權(quán)威推薦法 4、商圈派單法
5、資源整合法 6、展會(huì)爆破法
7、兼職網(wǎng)絡(luò)法 8、網(wǎng)絡(luò)微信法
9、刊物利用法 10、圈層活動(dòng)法
三、客戶關(guān)系管理
1、客戶個(gè)人資料管理
2、客戶家人資料管理
－－【案例分析】：美聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)分析客戶及開(kāi)發(fā)客戶案例分析及視頻沖擊
－－【分組討論】：學(xué)員討論在開(kāi)發(fā)客戶時(shí)注意事項(xiàng)及常犯誤區(qū)及如何修正
－－【實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練】：受訓(xùn)學(xué)員開(kāi)發(fā)客戶動(dòng)作話術(shù)模擬訓(xùn)練及鄭老師現(xiàn)場(chǎng)指點(diǎn)

第四講 高效溝通交流落地系統(tǒng)
一、高效順暢溝通1H 5W法則
二、高效順暢溝通的6個(gè)步驟
三、高效順暢溝通的5項(xiàng)原則
四、客戶普遍存在的6大疑問(wèn)
1、你是誰(shuí)？ 2、講什么？ 3、有什么好處？
4、怎么證明？ 5、為什么跟你買(mǎi)？ 6、為什么現(xiàn)在買(mǎi)？
六、溝通的5大形態(tài)與技巧
1、傾聽(tīng) 2、發(fā)問(wèn) 3、贊美
傾聽(tīng)的5個(gè)層次 發(fā)問(wèn)的2大技巧 贊美的6大技巧
傾聽(tīng)的5大步驟 銷(xiāo)售中6個(gè)問(wèn)句
傾聽(tīng)7大技巧
4、認(rèn)同 5、模仿 6、批評(píng)
肯定認(rèn)同8個(gè)技巧 模仿6大技巧 批評(píng)的5大技巧
五、高效順暢溝通3大類(lèi)禁忌
六、高效超級(jí)說(shuō)服力5大步驟
1、從容易下手的人開(kāi)始 2、問(wèn)很簡(jiǎn)單的問(wèn)題 3、問(wèn)二選一的問(wèn)題
4、盡量問(wèn)封閉式的問(wèn)題 5、問(wèn)回答是的問(wèn)題
－－【案例分析】：教育訓(xùn)練機(jī)構(gòu)跟客戶溝通案例分析及視頻沖擊
－－【分組討論】：學(xué)員討論客戶溝通過(guò)程中注意事項(xiàng)及誤區(qū)修正
－－【實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練】：學(xué)員溝通技巧和話術(shù)模擬訓(xùn)練及老師現(xiàn)場(chǎng)指點(diǎn)



下篇 房地產(chǎn)銷(xiāo)售系統(tǒng)篇

第五講 信賴建立落地系統(tǒng)
一、有效贏得客戶信賴9大策略
1、切記你的個(gè)人形象價(jià)值萬(wàn)金
2、堅(jiān)定誠(chéng)懇的眼神是銷(xiāo)售關(guān)鍵
3、發(fā)自內(nèi)心笑容最易征服客戶
4、閑聊客戶目標(biāo)家庭事業(yè)愛(ài)好
5、尋找共同點(diǎn)，拉近彼此距離
6、牢記客戶姓名，令驚喜感動(dòng)
7、充分發(fā)揮你自身的特長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)
8、談過(guò)往經(jīng)歷，適度表露自我
9、幫助客戶解決工作生活難題
－－【案例分析】：美聯(lián)集團(tuán)銷(xiāo)售員與客戶建立信賴案例分析及視頻沖擊
－－【分組討論】：討論在與客戶建立信賴感時(shí)注意事項(xiàng)及誤區(qū)如何修正
－－【實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練】：學(xué)員建立信賴時(shí)技巧話術(shù)模擬訓(xùn)練及鄭老師現(xiàn)場(chǎng)指點(diǎn)

第六講 挖掘房地產(chǎn)客戶需求落地系統(tǒng)
一、購(gòu)買(mǎi)者心理的8個(gè)階段
1、注意→2、興趣→3、聯(lián)想→4、欲望→5、比較→6、信任→7、行動(dòng)→8、后悔
二、顧客購(gòu)買(mǎi)2大心理動(dòng)機(jī)
1、追求快樂(lè) 2、逃離痛苦
三、客戶需求分類(lèi)
1、不知道 2、不確定 3、很清楚
四、找出客戶問(wèn)題4大步驟
1、說(shuō)出客觀存在事實(shí) 2、將事實(shí)轉(zhuǎn)化成痛苦
3、將問(wèn)題與客戶鏈接 4、解決方法（假如）
五、找出客戶需求4大步驟
1、問(wèn)出需求 2、細(xì)化需求
3 、問(wèn)出決定權(quán) 4、 問(wèn)出承諾
六、問(wèn)出需求缺口3大步驟
1、現(xiàn)有產(chǎn)品是什么？
2、現(xiàn)有產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)是什么？為什么？
3、希望哪里可以更好？為什么？
七、找到客戶心動(dòng)扳機(jī)3大法寶
1、問(wèn)（家庭、事業(yè)、興趣、目標(biāo)）
2、聽(tīng)（反應(yīng)、重復(fù)、長(zhǎng)時(shí)間）
3、看（表情、房間相片、反應(yīng)）
－－【案例分析】：SOHO中國(guó)銷(xiāo)售員挖掘客戶需求案例分析及視頻沖擊
－－【分組討論】：學(xué)員討論挖掘客戶需求注意事項(xiàng)以及誤區(qū)如何修正
－－【實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練】：學(xué)員挖掘客戶需求動(dòng)作和話術(shù)訓(xùn)練及老師現(xiàn)場(chǎng)指點(diǎn)

第七講 塑造項(xiàng)目?jī)r(jià)值落地系統(tǒng)
一、塑造項(xiàng)目前先塑造公司3大策略
1、對(duì)公司規(guī)模進(jìn)行塑造
2、對(duì)公司速度進(jìn)行塑造
3、對(duì)公司權(quán)威進(jìn)行塑造
二、塑造項(xiàng)目前先塑造老板3大策略
1、塑造老板雄心勃勃干大事的格局
2、塑造老板成就員工的胸懷和境界
3、塑造老板敬畏客戶之心
三、塑造項(xiàng)目4大策略
1、不斷塑造購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目帶來(lái)的好處
2、重點(diǎn)塑造購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)
3、購(gòu)買(mǎi)后給客戶帶來(lái)怎樣的快樂(lè)
4、不買(mǎi)給客戶造成什么樣的痛苦
四、塑造證據(jù)2大策略
1、通過(guò)人證予以塑造
2、通過(guò)物證予以塑造
－－【案例分析】：保利集團(tuán)銷(xiāo)售員塑造產(chǎn)品價(jià)值案例分析及視頻沖擊
－－【分組討論】：學(xué)員討論塑造產(chǎn)品價(jià)值注意事項(xiàng)及誤區(qū)及如何修正
－－【實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練】：塑造產(chǎn)品價(jià)值動(dòng)作和話術(shù)實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練及老師現(xiàn)場(chǎng)指點(diǎn)

第八講 解除房地產(chǎn)客戶抗拒落地系統(tǒng)
一、解除客戶抗拒7個(gè)方法
二、了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手6個(gè)方面
1、了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品詳情
2、了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品價(jià)格
3、了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣告宣傳
4、了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷(xiāo)售情況
5、學(xué)習(xí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷(xiāo)售技巧
6、設(shè)計(jì)應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略
三、分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手5大步驟
1、了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手各個(gè)方面情況
2、分析與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的具體差異
3、重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)自身產(chǎn)品服務(wù)優(yōu)點(diǎn)
4、提醒而非攻擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手缺點(diǎn)
5、客戶從對(duì)手轉(zhuǎn)向我方的見(jiàn)證
四、5大解除抗拒步驟
1、判斷真假 2、確認(rèn)唯一 3、再次確認(rèn)
4、取得承諾 5、贊美鎖定
五、解除抗拒七大技巧
1、提問(wèn)法 2、講故事法 3、轉(zhuǎn)移話題法
4、先認(rèn)同再說(shuō)服法 5、打預(yù)防針?lè)? 6、就是因?yàn)榉?br /> 7、送附加值法
六、解除7個(gè)注意事項(xiàng)
1、不忽略 2、不反駁 3、不爭(zhēng)辯
4、不藐視 5、不強(qiáng)迫 6、留面子 7、潛臺(tái)詞
－－【案例分析】：綠地集團(tuán)銷(xiāo)售員解除異議案例分析及視頻沖擊
－－【分組討論】：學(xué)員討論解除異議注意事項(xiàng)及誤區(qū)及如何修正
－－【實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練】：解除異議動(dòng)作和話術(shù)模擬訓(xùn)練及老師現(xiàn)場(chǎng)指點(diǎn)

第九講 房地產(chǎn)客戶成交落地系統(tǒng)
一、成交核心是什么？
二、為何不能成交？
三、如何轉(zhuǎn)變觀念？
四、成交3大信號(hào)？
1、口頭語(yǔ)信號(hào) 2、表情語(yǔ)信號(hào) 3、姿態(tài)語(yǔ)信號(hào)
五、成交時(shí)機(jī)出現(xiàn)后的“四不要”
六、成交時(shí)機(jī)出現(xiàn)后的“四強(qiáng)調(diào)”
七、如何掌控成交熱度？
1、提升熱度
2、維持溫度
3、成交后維持并升華溫度
八、改變成交關(guān)鍵用語(yǔ)
1、簽單—確認(rèn) 2、花錢(qián)—投資 3、合同—書(shū)面文件
4、購(gòu)買(mǎi)—擁有 5、提成—服務(wù)費(fèi) 6、問(wèn)題—挑戰(zhàn)……
九、成交3大步驟
1、成交前
2、成交中
3、成交后
十、成交11大必殺絕技
1、選擇成交法 2、假設(shè)成交法 3、富蘭克林法
4、回馬槍法 5、表露貢獻(xiàn)法 6、自慚形穢法
7、打預(yù)防針?lè)? 8、贊美激發(fā)法 9、意向綁定法
10.從眾成交法 11.雙簧成交法
－－【案例分析】：融創(chuàng)集團(tuán)銷(xiāo)售員成交案例分析及視頻沖擊
－－【分組討論】：討論在成交客戶中注意事項(xiàng)以及誤區(qū)修正
－－【實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練】：學(xué)員成交客戶動(dòng)作和話術(shù)訓(xùn)練及老師指點(diǎn)

第十講 房地產(chǎn)客戶管理服務(wù)落地系統(tǒng)
一、如何管理客戶？
二、如何追蹤客戶？
三、服務(wù)9大理念？
四、如何服務(wù)客戶？
1、自己份內(nèi)的服務(wù)
2、可有可無(wú)的服務(wù)
3、與銷(xiāo)售毫無(wú)關(guān)聯(lián)的額外服務(wù)
五、服務(wù)的3種境界
1、基本服務(wù)（無(wú)怨言）
2、附加值 （滿意度）
3、超出期望（忠誠(chéng)度）
六、讓客戶感動(dòng)的3種攻心服務(wù)
1、主動(dòng)幫客戶拓展事業(yè)
2、誠(chéng)懇關(guān)心客戶及其家人
3、做跟產(chǎn)品無(wú)關(guān)的服務(wù)
－－【案例分析】：綠城集團(tuán)銷(xiāo)售員服務(wù)案例分析及視頻沖擊
－－【分組討論】：討論服務(wù)客戶注意事項(xiàng)及誤區(qū)及如何修正
－－【實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練】：服務(wù)客戶動(dòng)作和話術(shù)模擬訓(xùn)練及老師指點(diǎn)
第十一講 客戶轉(zhuǎn)介紹落地系統(tǒng)
一、讓客戶轉(zhuǎn)介紹的4個(gè)前提
1.贏得客戶對(duì)你本人的好感
2.所提供的產(chǎn)品品質(zhì)非常好
3.在服務(wù)方面有獨(dú)特的地方
4.以利益刺激激勵(lì)客戶幫忙
二、讓客戶轉(zhuǎn)介紹2個(gè)時(shí)機(jī)
1、客戶滿意時(shí)可以要求轉(zhuǎn)介紹
2、客戶不買(mǎi)也可以要求轉(zhuǎn)介紹
三、讓客戶轉(zhuǎn)介紹6個(gè)步驟
1、確認(rèn)產(chǎn)品好處
2、提轉(zhuǎn)介紹要求
3、了解他人背景
4、當(dāng)場(chǎng)就打電話
5、電話贊美對(duì)方
6、約時(shí)間及地點(diǎn)
四、讓客戶轉(zhuǎn)介紹的驚天絕技
－－【案例分析】：龍湖集團(tuán)銷(xiāo)售員轉(zhuǎn)介紹案例分析及視頻沖擊
－－【分組討論】：討論轉(zhuǎn)介紹注意事項(xiàng)及常犯誤區(qū)及如何修正
－－【實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練】：轉(zhuǎn)介紹動(dòng)作和話術(shù)模擬訓(xùn)練及老師現(xiàn)場(chǎng)指點(diǎn)

附：【課程精彩語(yǔ)錄】
愛(ài)笑才會(huì)贏；
萬(wàn)事不順，皆因不孝；
所有的磨難都是成長(zhǎng)的肥料；
所有的成功都是銷(xiāo)售的成功；
銷(xiāo)售是通向夢(mèng)想唯一的途徑；
出丑就能進(jìn)步、成長(zhǎng)與自信；
成功者找原因，失敗者找借口.
不可思議銷(xiāo)售目標(biāo)才有不可思議的結(jié)果；
你渴望的程度是你能力唯一真正的限制；
一流業(yè)務(wù)員用心思考，末流業(yè)務(wù)員靠嘴吆喝；
銷(xiāo)售高手花80%時(shí)間建立信賴，低手則恰好相反......

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