房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”前期準(zhǔn)備與納稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

**部分、營(yíng)改增改革步伐及增值稅基本原理介紹 

第二部分、房地產(chǎn)已營(yíng)改增及混合、兼營(yíng)等問(wèn)題營(yíng)改增變化 

第三部分、房地產(chǎn)建筑業(yè)“營(yíng)改增”要解決的深層次問(wèn)題 

第四部分、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”可能的方案 

第五部分、如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”

課程大綱：

**部分、營(yíng)改增改革步伐及增值稅基本原理介紹 

一、增值稅在中國(guó)的發(fā)展

（一）增值稅原理 

（二）增值稅在我國(guó)發(fā)展歷史

二、營(yíng)改增改革步伐

三、增值稅基本原理介紹 

1.增值稅價(jià)外稅與房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)預(yù)算管理 

2.增值稅一般納稅人與小規(guī)模納稅人管理 

3.增值稅發(fā)票領(lǐng)購(gòu) 及發(fā)票管理

4.增值稅發(fā)票認(rèn)證、認(rèn)證時(shí)限及特殊規(guī)定 

 5.應(yīng)納增值稅額的計(jì)算（增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣、進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出與不允許抵扣規(guī)定） 

6.增值稅會(huì)計(jì)核算 

7.增值稅納稅申報(bào)與匯總納稅 

第二部分、房地產(chǎn)已營(yíng)改增、混合、兼營(yíng)等問(wèn)題及營(yíng)改增變化 

一、房地產(chǎn)企業(yè)目前已經(jīng)營(yíng)改增業(yè)務(wù)及增值稅發(fā)票管理 

1.建筑設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)模式有幾種？發(fā)票及適用稅收政策？ 

2.建筑裝飾設(shè)計(jì)是否屬于“營(yíng)改增”范圍？ 

3.工程監(jiān)理業(yè)務(wù)是否屬于“營(yíng)改增”范圍？ 

4.地質(zhì)勘查業(yè)務(wù)及適用稅收政策？是否可與設(shè)計(jì)合在一起開(kāi)發(fā)票？ 

5.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是否屬于“營(yíng)改增”范圍？ 

6.飯店、會(huì)場(chǎng)等提供的會(huì)議場(chǎng)所出租及會(huì)場(chǎng)布置是否屬于營(yíng)改增的“文化創(chuàng)意服務(wù)”？ 

7.提供商標(biāo)使用權(quán)是否屬于“營(yíng)改增”的范圍？商譽(yù)如何納稅？ 

8.收取中標(biāo)服務(wù)費(fèi)繳納增值稅還是營(yíng)業(yè)稅？ 

9.廣告費(fèi)用是繳納營(yíng)業(yè)稅還是增值稅？稅率是多少？廣告制作費(fèi)用繳納什么稅？ 

10.租賃房屋帶設(shè)備及家俱，開(kāi)具增值稅發(fā)票還是營(yíng)業(yè)稅發(fā)票？ 

11.環(huán)境評(píng)估、工程造價(jià)鑒證和建筑圖紙審核是繳納營(yíng)業(yè)稅還是增值稅？ 

12.EPC項(xiàng)目總包與分包業(yè)務(wù)實(shí)施過(guò)程中，涉及幾種業(yè)務(wù)操作模式？分別怎樣納稅？

二、 混合、兼營(yíng)及與增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)現(xiàn)行政策及營(yíng)改增后的變化 

1.“修繕”與“修理修配”是繳納營(yíng)業(yè)稅還是增值稅？ 

2.電梯維修收入是繳納營(yíng)業(yè)稅還是增值稅？

3.納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)一并銷(xiāo)售附著于土地或者不動(dòng)產(chǎn)上的固定資產(chǎn)，是繳納營(yíng)業(yè)稅還是增值稅？ 

4.電信服務(wù)附帶贈(zèng)送貨物征稅問(wèn)題 

5.燃?xì)夤景惭b前向用戶收取的管道設(shè)施建設(shè)費(fèi)是繳納增值稅還是營(yíng)業(yè)稅？ 

6.某園林公司承接一項(xiàng)綠化工程，工程總價(jià)1000萬(wàn)元。其中，土地平整工程100萬(wàn)元，銷(xiāo)售自產(chǎn)林木700萬(wàn)元，后續(xù)管護(hù)200萬(wàn)元，該園林公司屬于一般納稅人企業(yè)，對(duì)上述業(yè)務(wù)企業(yè)是繳納營(yíng)業(yè)稅還是增值稅？

7. 某單位在搞綠化時(shí)，自己采購(gòu)樹(shù)木、花卉，然后請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的園林公司種植并提供后續(xù)管護(hù)。園林公司是繳納營(yíng)業(yè)稅還是增值稅？

8.營(yíng)改增后，企業(yè)出售已使用過(guò)的固定資產(chǎn)如何計(jì)算繳納增值稅？

9.某電腦公司在銷(xiāo)售電腦的同時(shí)提供維護(hù)服務(wù)，如何交稅？ 取得什么樣發(fā)票？

10.航空公司的濕租和干租分別適用什么稅率？ 取得什么樣發(fā)票？

11.出租汽車(chē)及租賃汽車(chē)帶司機(jī)有什么不同？

12.電信業(yè)的基礎(chǔ)電信服務(wù)和增值電信服務(wù)分別適用什么稅率？ 房地產(chǎn)公司取得發(fā)票應(yīng)該是什么樣的？

13.經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃如何計(jì)算繳納增值稅？房地產(chǎn)企業(yè)可否采用融資性租賃？

14.北京市一家印務(wù)公司，經(jīng)營(yíng)范圍主要為提供印刷品印刷、排版、裝訂，同時(shí)兼營(yíng)廣告設(shè)計(jì)、制作、設(shè)備租賃等。其中，提供印刷品印刷、排版、裝訂勞務(wù)申報(bào)繳納增值稅；廣告設(shè)計(jì)、制作和設(shè)備租賃申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。近，國(guó)稅局通知該公司從2012年9月1日起，經(jīng)營(yíng)的所有項(xiàng)目都應(yīng)當(dāng)繳納增值稅，但截至2012年8月31日之前的增值稅期末留抵稅額，不得從廣告設(shè)計(jì)、制作和設(shè)備租賃的銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣?？墒?，該公司8月賬上還有15萬(wàn)元的上期留抵稅額。這部分進(jìn)項(xiàng)稅額都已經(jīng)**認(rèn)證，也用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)了。是否還能抵扣？需要轉(zhuǎn)入成本嗎？該公司應(yīng)該如何處理？房地產(chǎn)公司與其發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系應(yīng)如何處理？

15.一般納稅人注銷(xiāo)時(shí)進(jìn)項(xiàng)留抵稅額如何處理？ 兩種情況分別怎樣處理？ 

16.增值稅進(jìn)項(xiàng)留抵稅額能否抵減增值稅欠稅形成的滯納金? 

17.企業(yè)辦理跨區(qū)遷移，在遷出地尚未抵扣的留抵稅額，在遷入地是否可以繼續(xù)抵扣？ 

18.我公司是一家加油站，自有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用車(chē)輛所耗用的汽油，應(yīng)作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理，還是按視同銷(xiāo)售處理？房地產(chǎn)公司自己兼營(yíng)加油站怎樣處理？

19.我公司為了開(kāi)拓市場(chǎng)，采購(gòu)了一些禮品（如模型、小工具、雨具等）送給參加訂貨會(huì)的客戶。請(qǐng)問(wèn)，購(gòu)進(jìn)禮品的進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣？銷(xiāo)項(xiàng)稅額怎樣計(jì)算？ 

20.我公司將自己開(kāi)發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為出租，這種行為算企業(yè)所得稅的視同銷(xiāo)售嗎，該如何處理稅務(wù)問(wèn)題？ 營(yíng)改增后如何處理？

21.我公司原法人退股，之前他代公司支付的貨款（現(xiàn)金支付），形成公司對(duì)該自然人的債務(wù)，現(xiàn)公司用庫(kù)存的原料抵償債務(wù)，企業(yè)所得稅法要求視同銷(xiāo)售貨物處理，但《增值稅條例》中的視同銷(xiāo)售沒(méi)有該內(nèi)容規(guī)定，請(qǐng)問(wèn)增值稅處理是否也要作視同銷(xiāo)售處理？相關(guān)依據(jù)是什么？ 

22.公司在產(chǎn)品保修期內(nèi)免費(fèi)為客戶提供維修服務(wù)，免費(fèi)維修所消耗的材料或更換的配件是否需要作進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出或視同銷(xiāo)售處理？ 

23.企業(yè)購(gòu)入生產(chǎn)車(chē)間監(jiān)控設(shè)備取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，其進(jìn)項(xiàng)稅額是否可以抵扣？營(yíng)改增后有什么變化？

24.一般納稅人企業(yè)的中央空調(diào)修理費(fèi)，可否作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣？ 

25.企業(yè)在廠區(qū)內(nèi)安裝路燈，采購(gòu)路燈鋼桿、燈罩、燈泡及其他配件，并取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，其進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣？ 營(yíng)改增后變化？

26.從事汽車(chē)銷(xiāo)售的增值稅一般納稅人企業(yè)，新裝修汽車(chē)銷(xiāo)售展廳所耗用的裝飾材料均取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票。請(qǐng)問(wèn)，這些裝飾材料能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？ 房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入時(shí)怎樣處理？

27.一般納稅人購(gòu)進(jìn)油漆用于粉刷門(mén)窗取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？ 營(yíng)改增后怎樣處理？

28.我公司從國(guó)外購(gòu)買(mǎi)電腦并取得了境外公司開(kāi)具的發(fā)票，這種發(fā)票可否抵扣相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額？ 

29.購(gòu)買(mǎi)增值稅稅控系統(tǒng)專(zhuān)用設(shè)備支付的費(fèi)用以及繳納的技術(shù)維護(hù)費(fèi)，是否可以在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減？如何抵減？ 

30.商業(yè)企業(yè)向供貨方收取的返還收入，增值稅如何處理？ 

31.某一般納稅人企業(yè)6月份購(gòu)進(jìn)一批防暑降溫用的白糖、茶葉，取得了增值稅專(zhuān)用發(fā)票，其進(jìn)項(xiàng)稅額可否抵扣？

32.某企業(yè)購(gòu)買(mǎi)貨物并取得供貨方開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，但供貨方卻委托另一公司收款。請(qǐng)問(wèn)，該企業(yè)取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票能否抵扣？ 

33.進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的相關(guān)業(yè)務(wù)處理

l 單位買(mǎi)進(jìn)一批貨物，在運(yùn)輸途中發(fā)生交通意外，貨物全部毀損。請(qǐng)問(wèn)，這批貨物的進(jìn)項(xiàng)稅額需要轉(zhuǎn)出嗎？ 

l 企業(yè)購(gòu)進(jìn)一批材料并且已經(jīng)作進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額，但當(dāng)?shù)匕l(fā)生水災(zāi)沖毀了這批材料。請(qǐng)問(wèn)，企業(yè)是否需要作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理？ 

l 因市場(chǎng)需求萎縮，我公司對(duì)庫(kù)存商品的銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，決定以低于進(jìn)貨價(jià)銷(xiāo)售。此情況是否屬于增值稅暫行條例中所說(shuō)的“非正常損失”，是否需要作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理？ 

34.購(gòu)銷(xiāo)雙方約定以銀行承兌匯票方式進(jìn)行結(jié)算，產(chǎn)生的貼現(xiàn)息費(fèi)用由購(gòu)買(mǎi)方承擔(dān)。貼現(xiàn)息費(fèi)用是否可認(rèn)定為增值稅價(jià)外費(fèi)用？貼現(xiàn)息可否單獨(dú)開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票？ 

35.購(gòu)方納稅人將增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行認(rèn)證抵扣后，因銷(xiāo)方納稅人未申報(bào)繳納稅款，購(gòu)方納稅人是否需就已認(rèn)證抵扣稅款做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出？

36.商品砼享受稅收優(yōu)惠的處理

l 乙公司是某集團(tuán)的全資子公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)為生產(chǎn)銷(xiāo)售商品砼，并取得預(yù)拌商品混凝土專(zhuān)業(yè)承包貳級(jí)資質(zhì)，可生產(chǎn)各種強(qiáng)度等級(jí)的混凝土和特種混凝土，因利用廢渣占比超過(guò)30%，2013年已向主管稅務(wù)局申請(qǐng)享受銷(xiāo)售商品混凝土免征增值稅的稅收優(yōu)惠政策。

l 乙公司2013年產(chǎn)值3億元，均為自產(chǎn)混凝土銷(xiāo)售收入，其中銷(xiāo)售給該集團(tuán)所屬的另一全資子公司甲公司各施工項(xiàng)目部2.4億元，占全部銷(xiāo)售收入的80%；銷(xiāo)售給該集團(tuán)以外的其他外部單位0.6億元，占全部銷(xiāo)售收入的20%。

l 經(jīng)模擬增值稅業(yè)務(wù)，乙公司統(tǒng)計(jì)2013年進(jìn)項(xiàng)稅額為2000萬(wàn)元。生產(chǎn)用料包括：水泥、砂子、石子、外加劑、粉煤灰、礦粉、水等，全部為外購(gòu)。 

l 在乙公司的產(chǎn)值、進(jìn)項(xiàng)稅額不變的前提下，請(qǐng)分析： 

l 1.站在乙公司角度，分析乙公司應(yīng)選擇按何種計(jì)稅方式納稅（可從乙公司增值稅稅收成本角度分析）？ 

l 2.站在該集團(tuán)角度，分析乙公司應(yīng)選擇按何種計(jì)稅方式納稅（可從暢想集團(tuán)增值稅稅收成本角度分析）？ 

l 3.站在該集團(tuán)角度，當(dāng)乙公司對(duì)外銷(xiāo)售收入達(dá)到多大比重時(shí)，簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅兩種方法達(dá)到增值稅的納稅均衡？

37.企業(yè)以購(gòu)物送積分方式搞促銷(xiāo)，例如消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)1000元貨物，將獲得200元積分，消費(fèi)者可用積分來(lái)購(gòu)物。請(qǐng)問(wèn)，用積分購(gòu)物應(yīng)該如何繳納增值稅？

38.建筑企業(yè)使用房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一購(gòu)入一電、水增值稅處理？

39.建筑企業(yè)自產(chǎn)自用的水泥預(yù)制構(gòu)件如何納稅？ 

40.施工現(xiàn)場(chǎng)生產(chǎn)混凝土該如何繳稅?

41.商業(yè)企業(yè)增值稅一般納稅人采取以舊換新方式銷(xiāo)售貨物，所銷(xiāo)售的貨物是按差價(jià)開(kāi)具發(fā)票，還是按貨物的全額開(kāi)具發(fā)票？收取的舊貨如果取得了增值稅專(zhuān)用發(fā)票，可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？ 

42.企業(yè)處置銷(xiāo)售下腳料，是否繳納增值稅？

42.某公司在展覽會(huì)上展示公司所經(jīng)銷(xiāo)的工藝品，之后撤換下來(lái)的展品作為紀(jì)念品現(xiàn)場(chǎng)贈(zèng)送給前來(lái)洽談的客商，請(qǐng)問(wèn)這些展品是否繳納增值稅？

43.企業(yè)出租固定資產(chǎn)，租期3年，租金一次性取得，應(yīng)如何確認(rèn)收入？ 

44.A企業(yè)委托另一家B企業(yè)代銷(xiāo)產(chǎn)品，由于B企業(yè)業(yè)務(wù)人員的疏忽，導(dǎo)致代銷(xiāo)清單在郵寄途中丟失。請(qǐng)問(wèn)，這批貨物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？

45.2009年4月，某造船廠與外商簽訂購(gòu)船合同，約定在2010年交付船舶并一次性收取全部?jī)r(jià)款。造船廠如何確認(rèn)增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)提供上述業(yè)務(wù)怎樣處理？

46.納稅人有申請(qǐng)延期繳納稅款權(quán)，但獲準(zhǔn)3個(gè)月后，又發(fā)生當(dāng)期貨幣資金不足以繳納稅款的情形，請(qǐng)問(wèn)還可以繼續(xù)申請(qǐng)延期繳納嗎？ 

47.某企業(yè)是增值稅納稅人，總機(jī)構(gòu)在北京市朝陽(yáng)區(qū)，由于經(jīng)營(yíng)需要，在海淀區(qū)設(shè)立了一個(gè)獨(dú)立核算的分支機(jī)構(gòu)，并且以分支機(jī)構(gòu)的名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，該企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)應(yīng)在何地繳納增值稅？能否匯總到總機(jī)構(gòu)一并繳納？

48.增值稅征期忘記申報(bào)，有何處罰措施？

49.企業(yè)長(zhǎng)期不申報(bào)怎么處理？

50.增值稅專(zhuān)用發(fā)票出格、壓線后，該發(fā)票是否屬于合法有效的發(fā)票？ 

51.去年8月份，某公司發(fā)生一筆銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，但沒(méi)有給對(duì)方開(kāi)具發(fā)票，此筆收入已按時(shí)申報(bào)。10月份，客戶突然要求該公司對(duì)該筆業(yè)務(wù)開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。請(qǐng)問(wèn)，該公司可否開(kāi)具該筆業(yè)務(wù)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票？ 

52.稅務(wù)登記證正在辦理中的企業(yè)，因業(yè)務(wù)需要可否申請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)發(fā)票？ 

53.某公司是增值稅一般納稅人，現(xiàn)向客戶銷(xiāo)售了一批貨物，對(duì)方要求該公司開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。請(qǐng)問(wèn)，如果對(duì)方單位不是增值稅一般納稅人，該公司還要開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票嗎？

54.企業(yè)作廢已開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，是否需要收回已交給購(gòu)貨方的聯(lián)次？

55.發(fā)票丟失，需要到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理什么手續(xù)？

56.某公司與軍隊(duì)的事業(yè)單位有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)往來(lái)，應(yīng)取得何種票據(jù)？ 

57.銷(xiāo)售方應(yīng)開(kāi)給一家公司的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，誤開(kāi)給了另一家公司，這家公司未認(rèn)證抵扣，但是發(fā)票已經(jīng)跨月。請(qǐng)問(wèn)，在這種情況下應(yīng)該由哪一方申請(qǐng)開(kāi)具紅字專(zhuān)用發(fā)票？如果是由銷(xiāo)售方申請(qǐng)，拒收證明應(yīng)該由哪家公司開(kāi)具呢？

58.某公司是生產(chǎn)型一般納稅人企業(yè)，近準(zhǔn)備加工一批手推車(chē)，原料由對(duì)方自備，公司只收取加工費(fèi)，但公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍中并沒(méi)有受托加工這項(xiàng)內(nèi)容。請(qǐng)問(wèn)，公司如果從事該業(yè)務(wù)，可不可以開(kāi)具有加工費(fèi)內(nèi)容的增值稅專(zhuān)用發(fā)票？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)怎樣處理？

59.無(wú)償贈(zèng)送貨物是否可以開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票？ 

60.某外貿(mào)企業(yè)上個(gè)月收到用于出口退稅的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，已認(rèn)證**。本月開(kāi)票方逃逸，稅款沒(méi)有繳納。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為該發(fā)票不能抵扣，且不能辦理出口退稅，企業(yè)該如何處理？ 

61.對(duì)累計(jì)購(gòu)買(mǎi)貨物達(dá)到一定數(shù)量的購(gòu)貨方，供應(yīng)商（一般納稅人）給予相應(yīng)的補(bǔ)償，如何開(kāi)票？

62發(fā)票的抵扣聯(lián)沒(méi)有加蓋印章，是否符合規(guī)定？ 

63.什么是虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票？有什么后果？

64.稅法規(guī)定增值稅發(fā)票犯罪有多少種？處罰程度？

第三部分、房地產(chǎn)建筑業(yè)“營(yíng)改增“要解決的深層次問(wèn)題 

一、四個(gè)假設(shè)前提

1.建筑業(yè)企業(yè)可以保持現(xiàn)有利潤(rùn)而將所有可能增加的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè) 

2.建筑業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)都適用一致的增值稅稅率（11%） 

3.房地產(chǎn)企業(yè)住宅項(xiàng)目完全無(wú)法將增加的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給下環(huán)節(jié)的個(gè)人消費(fèi)者 

4.暫不考慮其他服務(wù)、融資成本的進(jìn)項(xiàng)稅，假設(shè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本影響不變 

二、營(yíng)改增對(duì)住宅項(xiàng)目的影響

1.建筑企業(yè)可抵扣材料比例對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本的影響

2.建筑企業(yè)毛利率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響 

3.住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)適用稅率11%、建筑商材料可抵扣比例100%

4.住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)適用稅率11%、建筑商材料可抵扣比例50% 

5.住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)適用稅率11%、建筑商材料可抵扣比例50%、土地成本可抵扣  

三、營(yíng)改增對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響 

四、對(duì)稅收征收管理的影響

1.房地產(chǎn)業(yè)稅收征管問(wèn)題  

2.已進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)之房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)渡性問(wèn)題

3.商品房預(yù)售所引致的留抵稅額問(wèn)題

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)抵扣鏈條的完整性、公共配套設(shè)施的增值稅處理

第四部分、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增“可能的方案 

一、 過(guò)渡期政策問(wèn)題

1.房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售營(yíng)改增之前自行建造的商品房是按照一般計(jì)稅方式還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方式計(jì)算征收增值稅？或是繼續(xù)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅？營(yíng)業(yè)稅稅率5%還是簡(jiǎn)易征收率6%或是3%？如果購(gòu)買(mǎi)方只要增值稅專(zhuān)用發(fā)票用來(lái)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額銷(xiāo)售方是否可以按照一般計(jì)稅方式計(jì)算繳納增值稅？

2.房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售營(yíng)改增執(zhí)行過(guò)程中自行建造的商品房是按照一般計(jì)稅方式還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方式計(jì)算征收增值稅？或是繼續(xù)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅？營(yíng)業(yè)稅稅率5%還是簡(jiǎn)易征收率6%或是3%？如果購(gòu)買(mǎi)方只要增值稅專(zhuān)用發(fā)票用來(lái)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額銷(xiāo)售方是否可以按照一般計(jì)稅方式計(jì)算繳納增值稅？

3.房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售營(yíng)改增實(shí)施后自行建造的商品房是否一定按照一般計(jì)稅方式計(jì)算繳納增值稅？

4.房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售營(yíng)改增實(shí)施前購(gòu)買(mǎi)的商品房按照一般計(jì)稅方式還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方式計(jì)算繳納增值稅？按照一般計(jì)稅方式卻沒(méi)有對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額？

5.房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增實(shí)施日前后的新老項(xiàng)目怎么劃定？是按照取得土地使用權(quán)證日期？還是建設(shè)用地規(guī)劃許可證日期？建設(shè)工程規(guī)劃許可證日期？建設(shè)工程施工許可證日期？預(yù)售許可證日期？竣工驗(yàn)收備案證日期？

6.營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)個(gè)人的房產(chǎn)能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

7.營(yíng)改增后個(gè)人銷(xiāo)售二手房區(qū)分普通住房和非普通住房嗎？能否繼續(xù)適用差額征稅政策？

8.營(yíng)改增后房地產(chǎn)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)，可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？或者是視同銷(xiāo)售？視同銷(xiāo)售并沒(méi)有改變所有權(quán)，也許將來(lái)還會(huì)出售。一次性允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，會(huì)導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額很大而長(zhǎng)期不需要繳納增值稅?？煞癜凑帐褂媚晗拗鹉暧?jì)算抵扣？或者是參照企業(yè)所得稅按照不少于低折舊年限20年計(jì)算分?jǐn)偟挚圻M(jìn)項(xiàng)稅額？

9.營(yíng)改增后房地產(chǎn)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性出租固定資產(chǎn)，可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？一次性允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，會(huì)導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額長(zhǎng)期大于出租銷(xiāo)項(xiàng)稅額而長(zhǎng)期不需要繳納增值稅。

10.融資性售后回租合同未執(zhí)行完畢怎樣處理？經(jīng)營(yíng)性租賃房產(chǎn)呢？

11.先期拿地，成本較小，營(yíng)改增后拿地成本可否抵扣？建設(shè)成本商品后，增值較大怎樣處理？

12股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地，怎樣進(jìn)行抵扣？

13合作建房，以地?fù)Q房，以房換地增值稅怎樣處理？

14.合作建房有多少種方式？怎樣應(yīng)對(duì)營(yíng)改增？

二、 拿地環(huán)節(jié)增值稅處理的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地出讓金是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？以什么票據(jù)為準(zhǔn)？

2.房地產(chǎn)企業(yè)以招拍掛所支付的土地出讓金計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，扣除率按照11%計(jì)算還是6%    

3.房地產(chǎn)企業(yè)支付的為獲得土地相關(guān)的各種費(fèi)用是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？比如拍賣(mài)傭金、評(píng)估費(fèi)、交易費(fèi)？

4.支付的各類(lèi)政府規(guī)費(fèi)能否獲得進(jìn)行抵扣？青苗補(bǔ)償費(fèi)用票據(jù)使用？市政配套費(fèi)用怎樣抵扣？

5.房地產(chǎn)企業(yè)為了取得土地與當(dāng)?shù)卣炗喌耐顿Y協(xié)議中所明確的紅線外支出如何計(jì)算征收增值稅？紅線外支出要不要視同銷(xiāo)售征收增值稅？另外，紅線外支出也屬于取得土地的成本，但是只有文件沒(méi)有財(cái)政收據(jù)，可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？操作層面怎樣處理？

6.取得土地繳納的契稅、耕地占用稅可否作為增值稅計(jì)稅基礎(chǔ)？換成財(cái)政收據(jù)可以嗎？

7.房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地怎么抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

8.房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)，是否征收增值稅？假如被轉(zhuǎn)讓的公司資產(chǎn)主要是房屋、土地權(quán)屬。

9.營(yíng)改增后，一級(jí)開(kāi)發(fā)商取得土地，生地變熟地后轉(zhuǎn)讓?zhuān)菂⒄諣I(yíng)業(yè)稅的差額計(jì)算方式還是一般計(jì)稅方式計(jì)算征收增值稅？

10.附帶建設(shè)回遷房取得土地方式下，回遷房產(chǎn)視同銷(xiāo)售并繳納增值稅？現(xiàn)金拆遷補(bǔ)償部分的增值稅處理？無(wú)論是回遷房產(chǎn)補(bǔ)償還是現(xiàn)金補(bǔ)償能否算取得土地使用權(quán)的進(jìn)項(xiàng)稅額？

11.支付的各類(lèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)或拆一還一的成本如何抵扣？

12.項(xiàng)目公司尚未成立，以總公司的名義拿地，合同的簽字方，發(fā)票抬頭都是總公司，不是項(xiàng)目公司。在項(xiàng)目公司成立后，取得土地的相關(guān)支出是否能作為項(xiàng)目公司的成本？項(xiàng)目公司是否可以進(jìn)行增值稅抵扣？

三、 前期工程環(huán)節(jié)的問(wèn)題

1.如果沒(méi)有終取得土地所發(fā)生的前期調(diào)研費(fèi)用、可行性研究費(fèi)能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

2.項(xiàng)目批報(bào)建費(fèi)用怎樣抵扣，發(fā)票或收據(jù)是什么樣的？，項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)繳納的報(bào)批費(fèi)，如人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金（或墻改專(zhuān)項(xiàng)基金）拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

3.規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)用、管線設(shè)計(jì)費(fèi)用、改造設(shè)計(jì)費(fèi)用、可行性研究費(fèi)用（含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)用），制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)用、方案評(píng)審費(fèi)用。

4.勘測(cè)丈量費(fèi)用如何進(jìn)行抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？主要包括：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等

5.工程招標(biāo)費(fèi)用如何進(jìn)行抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？包括工程招標(biāo)管理費(fèi)、工程招標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)、工程招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)用等（什么情況下必須進(jìn)行招標(biāo)？）

6.“三通一平”費(fèi)是否可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？如何進(jìn)行抵扣進(jìn)稅額？道路通、電力通（含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi)）、自來(lái)水（上下水道）、場(chǎng)地平整（包括開(kāi)工前垃圾運(yùn)費(fèi)）的費(fèi)用。

7.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)如何進(jìn)行抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周?chē)O(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。

8. 其他費(fèi)用可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、施工噪音管理費(fèi)等。

四、 建安環(huán)節(jié)的問(wèn)題

1.代建市政設(shè)施，房地產(chǎn)公司為總包方，分包給分包公司，房地產(chǎn)公司只收取代理費(fèi)，如果營(yíng)改增前符合按代理業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅的條件，營(yíng)改增后，增值稅如何處理？可以按照服務(wù)業(yè)代理業(yè)6%差額計(jì)征增值稅嗎？分包單位發(fā)票開(kāi)給政府。

2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用所發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅是否可以從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣？ 

3.利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，不能辦理產(chǎn)權(quán)，用來(lái)銷(xiāo)售或者出租，進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣？沒(méi)有全部銷(xiāo)售或出租完畢，進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣多少？不能辦理產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售或者出租是按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的稅目還是出租不動(dòng)產(chǎn)的稅目？

4.存貨與固定資產(chǎn)劃分標(biāo)準(zhǔn)的變化對(duì)建筑、房地產(chǎn)企業(yè)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額有無(wú)關(guān)系？

5.房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)簽訂工程施工合同后，按照當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)局或監(jiān)理站的要求所繳納的勞保費(fèi)也取得了行政事業(yè)性收據(jù)，可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？這部分錢(qián)建設(shè)局會(huì)撥付建筑施工企業(yè)，建筑施工企業(yè)做增值稅收入嗎？除此之外，也許還有專(zhuān)項(xiàng)文明施工費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)安全措施費(fèi)。

6.營(yíng)改增后甲供材處理的變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的影響在哪里？

7.園林綠化工程營(yíng)改增后的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制技巧在哪里？

8.清包工環(huán)節(jié)材料費(fèi)用怎樣抵扣？

9.生產(chǎn)企業(yè)提供自產(chǎn)貨物并提供安裝勞務(wù)的怎樣處理？

五、 融資環(huán)節(jié)的問(wèn)題

1.金融業(yè)營(yíng)改增前的抵扣問(wèn)題，銀行貸款利息方面，銀行是否會(huì)開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

2.非金融業(yè)營(yíng)改增的抵扣問(wèn)題，委托貸款、企業(yè)拆借、社會(huì)集資可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

3.統(tǒng)借統(tǒng)貸利息分割單可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？一方取得利息進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票也要轉(zhuǎn)出，另一方支付利息分割單可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？還是只能開(kāi)具發(fā)票才可以計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

4.房地產(chǎn)信托基金資金成本的抵扣問(wèn)題？

六、 收入方面的問(wèn)題

1.預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售、出租稅率？都是11%嗎？還是出租要按照17%計(jì)算？

2.房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款是否就要按照適用稅率計(jì)算繳納增值稅？房子還沒(méi)建已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售，訂金、定金、意向金、誠(chéng)意金，是在取得預(yù)售許可證之后簽訂了銷(xiāo)售或預(yù)售合同確認(rèn)增值稅收入還是只要收到錢(qián)就要算收入？

3.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)盤(pán)后一售而光，但房子還沒(méi)建，只有銷(xiāo)項(xiàng)沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)，可否先預(yù)征后清算？清算時(shí)點(diǎn)選擇在取得竣工驗(yàn)收備案時(shí)間？

4.對(duì)于不同類(lèi)型的房產(chǎn)即住宅、商業(yè)地產(chǎn)、車(chē)位，是否采用不同的增值稅政策？稅率一樣，預(yù)征率會(huì)一樣嗎？

5.項(xiàng)目公司將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，屬于視同銷(xiāo)售行為？進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣？如果隨后又進(jìn)行出售，銷(xiāo)項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅又如何處理？

6.以土地或商品房進(jìn)行投資增值稅處理？ 視同銷(xiāo)售嗎？

7.將房產(chǎn)免費(fèi)提供給酒店使用，是否視同銷(xiāo)售？還是視同出租？

8.合作建房一方出土地、一方出資金不成立獨(dú)立法人企業(yè)，雙方都要視同銷(xiāo)售繳納增值稅嗎？可否有視同采購(gòu)的進(jìn)項(xiàng)稅額？ 

9.房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后總分支機(jī)構(gòu)匯總納稅，可否包括子公司？實(shí)務(wù)中取得土地后辦理項(xiàng)目子公司的較多。

10.營(yíng)改增后首付款與按揭款該如何納稅？

11.營(yíng)改增后“買(mǎi)一贈(zèng)一”行為如何納稅以及風(fēng)險(xiǎn)如何控制？

12.營(yíng)改增后視同銷(xiāo)售行為如何納稅？

13.“三大費(fèi)用”中涉及的進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣，有何風(fēng)險(xiǎn)？是否要進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出？

第五部分、如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”

一、如何控制企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1購(gòu)買(mǎi)的材料都可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額嗎？ 

2. 購(gòu)買(mǎi)的材料沒(méi)有全部用于工程怎么辦？ 

3. 購(gòu)買(mǎi)的材料工地施工超定額浪費(fèi)了怎么辦？ 

4. 購(gòu)買(mǎi)的材料工地被盜丟失怎么辦？ 

5. 購(gòu)買(mǎi)的材料抵頂了分包工程款怎么辦 ？

6. 自用的施工機(jī)械處理給分包商怎么辦？ 被盜了怎么辦？

二、進(jìn)行稅收籌劃

1.個(gè)人所得稅怎樣籌劃

2.企業(yè)所得稅怎樣籌劃

3.增值稅怎樣籌劃

三、定價(jià)安排與稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁

1.合同簽訂

2.價(jià)格的確定 

3.支付安排

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