順應(yīng)大勢放棄銷控營銷
無需諱言，現(xiàn)實房地產(chǎn)市場形勢是，“限貸”、“限購”等調(diào)控政策，已經(jīng)逼走了大量的投資投機性需求，自住性需求者往往繼續(xù)觀望乃至棄購，有效需求不足，市勢持續(xù)低迷，成交量持續(xù)大幅下跌，在一些地區(qū)階段性、結(jié)構(gòu)性供大于求已成不爭事實，有些地區(qū)的房價也真實性下降，房地產(chǎn)市場已步入了向下回調(diào)的調(diào)整周期。
今年以來，在“限貸”、“限購”等房地調(diào)控政策和金融調(diào)控的綜合作用下，全國性市場，房地產(chǎn)成交量一直在持續(xù)大幅度下降。傳統(tǒng)“金九銀十”，今年一開局，其夢想就已破滅，已被凄冷的市場現(xiàn)實粉碎。剛剛結(jié)束的中秋小長假，房地產(chǎn)市場迎來的是比之前的冷清更為冷清，不少城市的成交量普遍出現(xiàn)了比之前更大的幅度下跌，更強化了房價回調(diào)、市場向下調(diào)整的趨勢。
基于目前房地產(chǎn)調(diào)控形勢、房地產(chǎn)市場整體氛圍和整體市場大勢來看，種種跡象顯示，如不出意外，接下來一段時期，包括十月分在內(nèi)，房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)低迷，成交或?qū)⒗^續(xù)清淡。在“金九”夢想已破滅之后，接下來的“銀十”或也將泡湯。
總之，目前，持續(xù)已久的房地產(chǎn)調(diào)控已開始見效，投資投機者基本已離場，自住需求者紛紛觀望，樓盤銷售普遍預(yù)冷，成交持續(xù)大降，房價下調(diào)市勢已經(jīng)形成，房地產(chǎn)預(yù)期已經(jīng)異變，房地產(chǎn)市場已步入調(diào)整周期。
在調(diào)整周期的前期，房價高價位下的小幅降價，未必能刺激買方的需求，吸引買方出手購房，消費者或會選擇繼續(xù)觀望乃至棄購。目前，市場已逐漸形成了房價將有比較大幅度下降的共識，尤其消費者已逐漸接受了房價將有比較大幅度下降的預(yù)期。因此，雖然部分樓盤已經(jīng)開始了有限促銷式的小幅降價，但不在多數(shù)消費者認可的范圍內(nèi)，離多數(shù)消費者的心理期望還相差很遠，因此，多數(shù)消費者繼續(xù)選擇觀望乃至棄購。這種情緒或還將蔓延，無疑將使目前冷清市場雪上加霜，開發(fā)商難以通過銷售回籠資金，資金壓力、銷售壓力持續(xù)加大。
而且，基于種種跡象來看，可以預(yù)期，短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控難以松動，房地產(chǎn)調(diào)控將來還將繼續(xù)加碼，尤其在強化政策落實方面還將繼續(xù)發(fā)力。8月25日，國家發(fā)改委主任張平在向十一屆全國人大常委會第二十二次會議報告今年以來國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況時強調(diào)說，要進一步強化地方政府穩(wěn)定房價和住房保障責任，嚴格實施抑制投機投資性購房需求的政策措施，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松，不折不扣地將各項調(diào)控政策落到實處。在9月1日出版的《求是》雜志，刊發(fā)了溫家寶總理文章。文章強調(diào)，要按照年初的部署，全面抓好今年的各項工作，突出以下重點：保持物價總水平基本穩(wěn)定，堅定不移地把房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落到實處、確保見到實效等。這些意味著，接下來，中央政府不但將強化房地產(chǎn)調(diào)控，還將進一步采取措施，采取加息、回收市場流動性、緊縮貸款以及行政調(diào)控等手段來調(diào)控物價，打擊通貨膨脹，擠壓資產(chǎn)價格泡沫。本文作者陳真誠認為，這些肯定會與房地產(chǎn)調(diào)控政策產(chǎn)生功能疊加效果，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生進一步影響，意味著短期內(nèi)市場大勢難以扭轉(zhuǎn)。

應(yīng)該說，接下來，隨著調(diào)控繼續(xù)深入推進，不少開發(fā)商還將進一步面臨存貨增加、供應(yīng)增加、資金壓力加大的考驗，部分開發(fā)商面臨可能被洗牌淘汰的威脅。為促進銷售，更為了防止被洗牌，或為了獲取更大的競爭優(yōu)勢，面臨去庫存壓力和資金壓力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)順應(yīng)市場大勢，放棄銷控營銷，甚至采取降價或加大降價促銷力度等務(wù)實策略，以促進銷售。

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