《房企以銷售為導(dǎo)向的產(chǎn)品設(shè)計》課程大綱

《房企以銷售為導(dǎo)向的產(chǎn)品設(shè)計》
【課程背景】
鑒于客戶在業(yè)務(wù)擴張過程中，由總部產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計系統(tǒng)派遣出任城市公司總經(jīng)理的情形比較明顯，為避免專業(yè)技術(shù)管理背景的干部在總經(jīng)理的崗位上，面對統(tǒng)籌銷售業(yè)務(wù)和產(chǎn)品研發(fā)的過沖中，其經(jīng)營意識、市場意識、客戶意識等方面可能缺乏實戰(zhàn)歷練，尤其是避免在產(chǎn)品設(shè)計環(huán)節(jié)以專業(yè)導(dǎo)向的主觀判斷取代市場化的銷售導(dǎo)向。
【思想介紹】
產(chǎn)品設(shè)計不是作品創(chuàng)作，除審美和技術(shù)實現(xiàn)的維度外，其終將推向市場銷售的商品屬性更為突出，同時商品市場競爭力的成本管理能力也尤為重要。在規(guī)劃設(shè)計階段中，強調(diào)銷售導(dǎo)向應(yīng)重點發(fā)力于方案設(shè)計之前的項目前期階段。突出市場競爭的研究、市場營銷的研究、目標客戶鎖定及其需求特征的研究，從而為產(chǎn)品設(shè)計提供充分的取舍依據(jù)。
【課程對象】
主導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計的決策層（董事長、總經(jīng)理、等）
統(tǒng)籌市場營銷和產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計管理的操作層（項目總經(jīng)理、設(shè)計總、營銷總、等）
【課程收益】
全面了解覆蓋拿地決策、項目策劃、規(guī)劃方案設(shè)計等房地產(chǎn)開發(fā)項目前期各階段，如何通過統(tǒng)籌拓展、定位策劃、設(shè)計管理等各專業(yè)部門協(xié)同，通過市場營銷導(dǎo)向的各項調(diào)研、項目定位策劃等專業(yè)化的工作，最終落實產(chǎn)品定位和產(chǎn)品設(shè)計的成果。
面向?qū)I(yè)技術(shù)干部逐步培養(yǎng)為的優(yōu)秀的區(qū)域公司/項目公司總經(jīng)理，不僅承擔銷售指標和經(jīng)營壓力，對上承接集團和董事會領(lǐng)導(dǎo)，左右協(xié)同總部業(yè)務(wù)職能部門管理的支持，對下全面管理下屬團隊，其對角色的把握，以及對經(jīng)營管理、項目管理、企業(yè)管理等基礎(chǔ)素質(zhì)的學(xué)習(xí)和提供也是必要的。
……
【課程時間】
整個課程時間為1天。
【課程大綱】
《房企以銷售為導(dǎo)向的產(chǎn)品設(shè)計》課程大綱
課前秀
為了銷售，我職業(yè)生涯中3次廢掉全套施工圖的親身經(jīng)歷：
設(shè)計部經(jīng)理——萬科美樹麗舍項目（基礎(chǔ)施工緊急停工，重新出圖）
營銷副總——新奧新怡綠洲項目（銷售用戶型單頁付印前，重新做方案）
總經(jīng)理——天津港灣中心大廈綜合體項目（28層施工到7層停工，改產(chǎn)品）
案例：設(shè)計總監(jiān)給兩個立面設(shè)計方案效果圖，讓我選定一個？結(jié)果你想不到……
案例：海南某項目的售樓報價VS全成本總結(jié)（商業(yè)機密版），我曾經(jīng)是該項目設(shè)計顧問……
研發(fā)設(shè)計管理概述
關(guān)于設(shè)計的理解
設(shè)計管理的三個維度
設(shè)計管理的五個階段
設(shè)計管理過程的三個關(guān)鍵點
設(shè)計管理部門的三個代表
研發(fā)設(shè)計管理VS房企經(jīng)營管理
按角色辦事
職責辨析：設(shè)計經(jīng)理VS項目經(jīng)理VS項目總經(jīng)理VS公司總經(jīng)理VS集團總經(jīng)理
房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)——三個鏈條
系統(tǒng)圖講解（和君房地產(chǎn)研究中心原創(chuàng)）
研發(fā)設(shè)計管理VS計劃管理
項目開發(fā)計劃（7個計劃）VS研發(fā)設(shè)計管理
詳解：如何用收入、成本、現(xiàn)金流等財務(wù)數(shù)據(jù)的定量分析來評價設(shè)計成果
項目開發(fā)進度計劃的編制VS設(shè)計工作計劃的編制和分解
年度及月度計劃編制
部門及個人計劃編制
研發(fā)設(shè)計部門上報資金計劃的編制
研發(fā)設(shè)計部門招聘及培訓(xùn)計劃的編制
研發(fā)設(shè)計管理VS成本管理
目標成本計劃的9大類成本
成本管理的關(guān)鍵手段——限額設(shè)計
成本的估、測、概、預(yù)算VS產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計管理
設(shè)計費成本的控制方法
營銷費用成本的控制
以市場為導(dǎo)向的強排設(shè)計（項目可研決策階段）
項目決策階段工作流程概述
流程系統(tǒng)圖詳解
城市發(fā)展研究&地塊所在區(qū)域市場分析
親身案例：呼市某商業(yè)綜合體項目，當我匯報了市場調(diào)研成果后，老板……
親身案例：沈陽、呼市、重慶、武漢等四個項目策劃報告，市場調(diào)研部門節(jié)選
項目初判
銷售、研發(fā)、成本、拓展等部門職責
項目初判工作指引和規(guī)范
親身案例：海南某項目初判報告
項目詳細分析（深判）
市場分析
初步規(guī)劃設(shè)計分析
現(xiàn)場推演：強排設(shè)計的組織和成果
土地成本分析
項目投資收益分析
案例詳解：產(chǎn)品組合方案VS地價承受能力
現(xiàn)金流分析
項目可行性研究
土地投標項目開發(fā)方案設(shè)計的組織
“勾地”操作的規(guī)劃設(shè)計組織
以客戶為導(dǎo)向的概念設(shè)計（項目策劃階段）
項目策劃階段工作流程概述
什么是項目策劃
項目策劃階段工作內(nèi)容
流程系統(tǒng)圖詳解
項目所在城市（區(qū)域）分析
概況、經(jīng)濟發(fā)展及區(qū)位分析
房地產(chǎn)市場發(fā)展分析
競爭格局分析
競爭對手及典型項目調(diào)查分析研究
親身案例：萬科水晶城周邊產(chǎn)品調(diào)研
資深業(yè)內(nèi)人士訪談
其他專題研究
部品標準
項目本體研究
項目所在區(qū)域城市規(guī)劃及發(fā)展分析
項目規(guī)劃條件分析
項目資源分析
政府意圖及政策意圖分析
客戶定位
項目潛在客戶調(diào)查分析
親身案例：某項目客戶調(diào)查問卷
目標客戶細分
目標客群比重分析
目標客戶鎖定及需求特征分析
親身案例：某項目策劃報告節(jié)選（客戶定位）
造價定位
售價定位影響因素
目標客戶支付能力研究
確定造價標準（成本倒推法）
項目各類產(chǎn)品造價限額設(shè)計標準
親身案例：某項目策劃報告節(jié)選（造價定位）
產(chǎn)品定位——《初步產(chǎn)品建議書》
差異化競爭策略
項目主題暨設(shè)計主題
產(chǎn)品定位（規(guī)劃及設(shè)計建議）
親身案例：某項目策劃報告節(jié)選（產(chǎn)品定位）
概念設(shè)計組織
設(shè)計招標
設(shè)計任務(wù)書
概念設(shè)計成果評審
運營定位
項目經(jīng)營目標
項目發(fā)展策略
項目經(jīng)濟測算
項目盈利模式及風(fēng)險評估
《產(chǎn)品建議書》
以客戶為導(dǎo)向的方案設(shè)計（規(guī)劃方案設(shè)計階段）
規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書
方案設(shè)計招標
規(guī)劃方案設(shè)計委托合同
規(guī)劃方案設(shè)計深度指引
方案設(shè)計內(nèi)部評審
方案設(shè)計外部合作方評審（或有）
銷售代理、招商代理、物業(yè)管理、商業(yè)管理、酒店管理……等關(guān)聯(lián)合作方
方案設(shè)計優(yōu)化
規(guī)劃方案設(shè)計報規(guī)、單體建筑方案報建
園林景觀方案設(shè)計
園林景觀方案設(shè)計任務(wù)書
園林景觀方案設(shè)計委托
管網(wǎng)規(guī)劃方案設(shè)計
專業(yè)管線規(guī)劃方案設(shè)計
管網(wǎng)綜合規(guī)劃方案設(shè)計
園林景觀與管網(wǎng)綜合規(guī)劃方案設(shè)計綜合評審
項目交工標準管理
交工標準設(shè)計
交工標準審批
項目賣場、樣板間及示范區(qū)的設(shè)計管理
示范區(qū)獨立賣場建筑方案設(shè)計
賣場、樣板間裝修方案設(shè)計任務(wù)書
賣場、樣板間裝修方案設(shè)計委托
材設(shè)選型選樣
裝飾裝修施工圖設(shè)計
賣場、樣板間配飾及銷售道具配置
示范區(qū)園林景觀施工圖設(shè)計
銷售招商階段的設(shè)計管理
銷售培訓(xùn)
產(chǎn)權(quán)面積測量
銷售資料道具配合
客戶變更配合
竣工交付階段的設(shè)計管理
竣工驗收、備案
物業(yè)管理配合
商業(yè)管理配合
總經(jīng)理——從業(yè)務(wù)能手到組織高手
項目公司結(jié)構(gòu)
二級管理架構(gòu)
三級管理架構(gòu)
研發(fā)設(shè)計管理的責權(quán)設(shè)計
產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計管理主辦部門的職責、權(quán)限
市場營銷管理部門在產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計決策過程中的職責、權(quán)限
公司內(nèi)其他協(xié)同部門在產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計決策過程中的職責、權(quán)限
公司決策層責權(quán)
公司以外的協(xié)作、參與主體的責權(quán)
互動答疑研討

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