東營商業(yè)市場分析
任何產(chǎn)品在推向市場之前，都必須充分了解當前的市場環(huán)境，并對目標客戶進行深入的研究，才能客觀、準確的預見未來市場。商業(yè)地產(chǎn)項目作為一種特殊產(chǎn)品，同樣需要依托于區(qū)域商業(yè)市場并符合當?shù)乜蛻舻男枨蟛拍苌婧桶l(fā)展。力求通過對區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境以及客戶需求的研究和分析，來尋找市場空白點與客戶需求點的結合部位，從而為本項目的產(chǎn)品定位提供客觀、堅實的理論依據(jù)。

一、 一、 東營宏觀商業(yè)市場分析

（一） （一） 總體商業(yè)市場動量變化以及需求趨勢

1、 1、 2004年商業(yè)消費力市場總體狀況

2003年東營市經(jīng)濟在2002年發(fā)展良好的基礎上，繼續(xù)保持較快增長，主要經(jīng)濟指標運行態(tài)勢較為平穩(wěn)。消費品市場總體運行良好，2003年全市累計實現(xiàn)社會消費品零售額91.09億元，同比增長15.7%，扣除價格因素，實際增長16.5%。2002年全市社會消費品零售額為84.35億元，按照此發(fā)展勢頭，今年可望突破105億元。東營消費結構升級趨勢依然延續(xù)，且住房消費的快速增長帶動了消費品市場中建筑及裝潢材料類、家具類、家用電器和音像器材類等商品的消費升溫。2004年，這三類商品分別實現(xiàn)零售額15.6億元、8.1億元和86.3億元，同比增長90.1%、22.8%和19.4%。

2、 2、 2004年商業(yè)消費及需求市場特點分析

1） 1） 餐飲市場增勢強勁

2004年，居民人均在外飲食支出為774.3元，同比增長30.8%，全市餐飲業(yè)累計實現(xiàn)零售額6.2億元，同比增長58%，即使剔除非典造成的基數(shù)影響，仍達到37.9%的高增長。

2） 2） 消費增長點明顯擴散，市場呈現(xiàn)多點帶動局面

2004年東營市消費品市場增長點明顯擴散，打破了去年汽車獨掌市場的局面。據(jù)對限額以上企業(yè)類值統(tǒng)計，在24類商品中，有三分之一的商品增幅在20%以上，其中服裝鞋帽紡織品類、金銀珠寶類、電子出版物及音像器材類，石油制品類分別實現(xiàn)零售額5.4億元、0.9億元、0.2億元、3.4億元，增長26%、32.4%、20.2%、48.3%，這四類商品對全市限額以上企業(yè)零售額的貢獻率為57.8%，同比提高了44.4個百分點。

3） 3） 消費收入變化：價格總指數(shù)略有上升，基礎產(chǎn)品價格呈上漲趨勢

2004年居民消費價格指數(shù)100.3%，其中食品類價格指數(shù)103%，拉動總指數(shù)上升0.9個百分點。工業(yè)品出廠價格指數(shù)102.4%，比上半年高出0.1個百分點。

4） 4） 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高

城市居民人均可支配收入增長11.5%，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入增長7.6%。

5） 5） 三大需求群體齊頭并進

隨著各國零售業(yè)巨頭搶灘國內(nèi)零售業(yè)市場，跨國零售企業(yè)對大型主力點的需求明顯增加。同時國內(nèi)大型零售企業(yè)的擴張形成了東營市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力。另外，許多中小投資者紛紛看好東營商業(yè)市場的投資潛力，成為東營產(chǎn)權式商鋪和住宅底商的強有力需求者。

6） 6） 服務性消費支出增長加快

目前，在東營市居民消費支出中，食品、衣著等一般性商品增幅在10%左右，而家庭服務、文化娛樂等服務性消費支出達到20%以上。2004年，東營市城鎮(zhèn)居民服務性消費支出增長9.8%，服務性消費占總消費支出的32.8%，提高了1.8個百分點。

（二） （二） 2004年度商業(yè)地產(chǎn)市場年度供應量及市場狀況盤 點

在分析了2004年的消費市場消費力及需求狀況后，我們一起來看一看本年度商業(yè)地產(chǎn)市場供應量狀況，并依據(jù)市場供給給出增量情況對本年度主要商業(yè)項目以及主要商業(yè)圈進行分類分析。

1、 1、 商業(yè)供給量狀況分析

在商業(yè)市場供給量以及供給狀況方面，2004年主要呈現(xiàn)以下幾個特征：

2004年是東營商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速的一年，商業(yè)地產(chǎn)供應量激增。

根據(jù)東營市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預計在2005年人均商業(yè)面積將達到0.9平方米。按照東營市東西城人口60萬估算，2005年總商業(yè)面積將為54萬平方米。這一數(shù)據(jù)也將導致了商業(yè)放量的激增。

2、 2、 2004年度東營東、西城銷售比較

西城作為油田行政辦公、綜合服務、商貿(mào)、教育科研文化和生活居住區(qū)，是東營市目前重要的經(jīng)濟中心區(qū)域，其商業(yè)環(huán)境得天獨厚，因而商業(yè)項目價格高居不下。

東城作為規(guī)劃中的市級行政辦公、金融商貿(mào)、教育文化、高新技術產(chǎn)業(yè)和生活居住區(qū)，商業(yè)發(fā)展空間較大，交通條件優(yōu)越，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重點地區(qū)，未來商業(yè)發(fā)展令人期待。

（三） （三） 2004年度東營各商圈分析

位于西城濟南路的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商鋪平均租金高居各類店鋪之榜首，且繼續(xù)呈穩(wěn)中有升的走勢。

位于西城商河路的金地購物廣場依托臨近傳統(tǒng)商業(yè)圈的商業(yè)氛圍，成為該區(qū)域內(nèi)連鎖小經(jīng)營店、休閑新概念店、小規(guī)模精品
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