大型房地產(chǎn)項目的操盤關(guān)鍵
大型房地產(chǎn)項目的操盤關(guān)鍵
房地產(chǎn)項目的操盤關(guān)鍵是定位問題，包括：產(chǎn)品定位和成本定位等。在此就這兩方面做一下簡要的闡述和分析。
產(chǎn)品定位
產(chǎn)品定位對于房地產(chǎn)項目開發(fā)非常重要，關(guān)系到整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。產(chǎn)品定位的依據(jù)是什么呢？
我認為，土地的位置和狀況限定了項目開發(fā)選擇的余地，因為土地的位置是固定的。這就是通常所說的土地中蘊含著密碼，我們只有正確分解和破譯土地密碼，知道土地真正適合做什么，才可能做出正確的產(chǎn)品定位。
土地密碼中蘊含著客戶群密碼和總價密碼。客戶群密碼是指土地的客觀條件決定了在這塊土地開發(fā)項目適合哪些人群。我們必須對市場進行細分，要正確分析客戶群，我們必須先正確評估項目的自身條件，這些客觀條件決定了哪些客戶會對這個項目感興趣，決定了客戶群的大小。
總價密碼是指房地產(chǎn)項目定位一定要注意房子的總價問題?？蛻粼谫I房時非常注意房屋的總價，其實一個人在買房時心里都有一個可以接受的總價。產(chǎn)品定位應(yīng)該是總價定位，而不是單價定位。戶型面積大小對總價影響很大，要滿足這些客戶群的需要，必須在戶型選擇和設(shè)計上下功夫。
產(chǎn)品定位應(yīng)注意：不要盲目跟風；警惕成功經(jīng)驗。產(chǎn)品定位時不能簡單拷貝別的項目，注意分析土地密碼。盲目跟風往往會不按土地的實際情況辦事，最終造成項目的失敗。
另類是小盤取勝的一個策略。小盤因為規(guī)模小具有先天的缺陷，如果考慮獨辟蹊徑，采取另類策略，定位于少數(shù)人群，往往會取得成功。但大盤切忌另類，不能模仿小盤，不要風格太強，不要缺乏包容性，否則會導(dǎo)致項目失敗。
成本定位
成本是一個廣義、動態(tài)的概念，不僅僅是指通常所說的建筑成本。我認為房地產(chǎn)成本包括風險成本、時間成本、管理成本和建筑成本。由于建筑成本已變得很透明，建筑成本的控制已不是難題。因此，我在這里不做分析。
風險成本
任何一個房地產(chǎn)項目都有風險，在房地產(chǎn)開發(fā)時不得不考慮風險。只有在合理規(guī)避了風險，保證不賠錢的情況下，才可能獲得利潤。考慮了風險成本后的利潤也才比較真實。只有將房屋盡快賣出去，房地產(chǎn)開發(fā)的風險才會降到最小。當整個項目賣到1／3時，失敗的可能性就不大；當賣到2／3時，才知道是否有利潤；當賣到3／4時，是現(xiàn)金利潤和實物利潤的分水嶺。房地產(chǎn)開發(fā)的利潤應(yīng)主要看現(xiàn)金利潤，而不是實物利潤。
時間成本
房地產(chǎn)開發(fā)一定要注意時間成本，必須盡量縮短開發(fā)時間。產(chǎn)品定位、營銷策略直接影響房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期。開發(fā)周期越短，資金回籠越快，開發(fā)風險就越低，資金成本、管理和經(jīng)營成本也就越小，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況才會越好。為了縮短開發(fā)周期，降低時間成本，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該注重產(chǎn)品定位和營銷定位；同時要注意盡量縮短拆遷時間。
管理成本
房地產(chǎn)業(yè)是一個集成產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商主要是將設(shè)計、施工、材料、裝修等方面的公司協(xié)調(diào)在一起，進行高效率的運作，建造出高質(zhì)量的房屋，最終銷售給客戶，獲得利潤回報。為了協(xié)調(diào)這些上下游行業(yè)或產(chǎn)業(yè)間的關(guān)系，房地產(chǎn)商的協(xié)調(diào)和管理水平很重要，要不斷提高自身的管理水平，降低管理成本。如何降低管理成本呢？我認為針對目前我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)公司應(yīng)該朝著規(guī)?；I(yè)化、規(guī)范化和集團化方向發(fā)展。
只有擴大開發(fā)規(guī)模，發(fā)揮在材料采購、建筑施工、營銷方面的規(guī)模優(yōu)勢，實現(xiàn)資源利用最大化，才能有效降低成本，進行成本控制，因此房地產(chǎn)公司應(yīng)該實現(xiàn)規(guī)模化。專業(yè)化是指房地產(chǎn)公司應(yīng)該不斷提高專業(yè)水準，做出精品，提高房屋的性價比，這樣才能增強公司的競爭力，在市場上立于不敗之地。廣州最大的五家房地產(chǎn)商都采取這種集團化經(jīng)營方式，北京的大型房地產(chǎn)企業(yè)也在嘗試這種經(jīng)營方式。因為如果不這樣，房地產(chǎn)企業(yè)對上下游企業(yè)沒有任何控制力，出現(xiàn)很多糾紛，通過法律手段很難解決，而且得不償失，最終損失慘重的還是房地產(chǎn)企業(yè)。
大型房地產(chǎn)項目的操盤關(guān)鍵