四川省城市住宅物業(yè)管理辦法
四川省城市住宅物業(yè)管理辦法
　四川省人民政府第119號令　1999年2月26日發(fā)布施行
第一章　總則
　　第一條　為加強城市住宅物業(yè)管理，保障住宅物業(yè)的合理使用，維護住宅的公共秩序，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)國家有規(guī)定，結合四川省實際，制定本辦法。
　　第二條　在四川省行政區(qū)域內(nèi)從事城市住宅物業(yè)管理活動，適用本辦法。
　　第三條　本辦法所稱住宅物業(yè)，是指城市各類住宅及其配套的共用設施、設備和公共場地。本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)與住宅業(yè)主、使用人依據(jù)合同約定，對各類房屋及其配套的共用設施、設備和綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等進行維護修繕、整治等管理或者服務的活動。本辦法所稱業(yè)主，是指住宅物業(yè)的所有權人；使用人是指物業(yè)的承租人或者實際使用的其他人。本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質證書和工商營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主管理委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理委托合同時實行專業(yè)管理，實行有償服務的企業(yè)。
　　第四條　省人民政府建設行政主管部門和市、州、縣人民政府、地區(qū)行政公署確定的房地產(chǎn)管理部門是同級人民政府、地區(qū)行政公署物業(yè)管理主管部門，對本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動實施監(jiān)督、指導。
　　第五條　各級人民政府的規(guī)劃、工商、公安、市政公用、環(huán)衛(wèi)等管理部門按照各自的職責，對住宅物業(yè)管理活動實施監(jiān)督、指導。城市街道辦事處協(xié)助、配合有關部門做好監(jiān)督和指導工作。
　　第六條　住宅物業(yè)由業(yè)主自主管理，業(yè)主可以委托物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)服務管理。委托物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)服務管理，應當引人競爭機制，逐步實行招標投標。
　　第七條　業(yè)主或者使用人對住宅的所有權、使用權，以及對配套共用設施、設備和公共場地、綠地依法共同享有的所有權、使用權受法律保護，他人不得侵占。
　　第二章　業(yè)主管理委員會
　　第八條　城市住宅區(qū)（樓）應當依照本辦法規(guī)定實行業(yè)主大會制度，業(yè)主大會討論決定住宅物業(yè)自主管理的重大問題，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會。
　　第九條　城市住宅區(qū)（樓）有下列情形之一的，由物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門會同住宅出售召集業(yè)主召開業(yè)主大會：
　?。ㄒ唬┕凶》砍鍪勐蔬_到總建筑面積40％的；
　?。ǘ┥唐纷》咳俗÷蔬_到50％的。
　　第十條　業(yè)主大會應當通知全體業(yè)主參加；業(yè)主人數(shù)較多時，應當推選業(yè)主代表參加。業(yè)主大會應當由過半數(shù)業(yè)主出席；所作出的決定，應當經(jīng)出席業(yè)主大會的業(yè)主過半數(shù)通過。業(yè)主大會應當邀請居民委員會和物業(yè)使用人代表列席。
　　第十一條　業(yè)主大會行使下列職權：
　　（一）選舉、罷免業(yè)主管理委員會組成人員；
　?。ǘ徸h通過業(yè)主管理委員會章程和業(yè)主公約；
　?。ㄈ┞犎『蛯徸h物業(yè)管理工作報告；
　?。ㄋ模Q定或者授權業(yè)主管理委員會選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
　?。ㄎ澹Q定物業(yè)管理的其他重要事項。
　　第十二條　業(yè)主管理委員會設立后應當報物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門備案。備案時需提交業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主大會決定、選舉結果及其成員名單等有關資料。一個住宅區(qū)（樓）內(nèi)只能成立一個業(yè)主管理委員會；
　　第十三條　業(yè)主管理委員會由主任、副主任、委員組成，在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，數(shù)額應當為5個以上單數(shù)，每屆任期3年；因物業(yè)產(chǎn)權變更不再是業(yè)主的，應當予以改造；連選可以連任。
　　第十四條　業(yè)主管理委員會履行下列職責：
　?。ㄒ唬┱偌⒅鞒謽I(yè)主大會，并向業(yè)主大會報告物業(yè)管理的實施情況；
　?。ǘ┩ㄟ^招標選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同；
　?。ㄈ┞犎∽≌瑯I(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理措施；
　?。ㄋ模┌凑瘴飿I(yè)管理委托合同，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的服務水平，依法變更、解除物業(yè)管理委托合同；
　?。ㄎ澹┙邮芪飿I(yè)管理主管部門等有關部門和所在地城市人民政府的指導和監(jiān)督。業(yè)主管理委員會不得從事以營利為目的的經(jīng)營活動。
　　第十五條　業(yè)主公約是有關物業(yè)使用維修和其他管理服務活動的行為規(guī)范，經(jīng)業(yè)主大會討論通過，對全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)業(yè)主或者使用人應當嚴格遵守業(yè)主公約。
　　第三章　物業(yè)管理企業(yè)
　　第十六條　物業(yè)管理企業(yè)應當按照國家和省的有關規(guī)定向縣級以上物業(yè)管理主管部門申領物業(yè)管理資質證書，經(jīng)工商登記注冊后，方可從事物業(yè)管理活動。省外物業(yè)管理企業(yè)進入本省接受委托從事物業(yè)管理活動的，應當持資質證書和有關證件到省建設行政主管部門辦理資質驗證手續(xù)。
　　第十七條　物業(yè)管理企業(yè)的義務：
　?。ㄒ唬┤媛男形飿I(yè)管理委托合同，及時提供優(yōu)質物業(yè)管理服務，提高物業(yè)管理水平；
　?。ǘ┙邮軜I(yè)主管理委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主管理委員會報告工作；
　?。ㄈ┙M織開展社區(qū)綜合服務和健康有益的娛樂活動；
　?。ㄋ模┘訌妰?nèi)部管理，建立健全物業(yè)維修費用收支記錄等管理制度；
　?。ㄎ澹┙邮芪飿I(yè)管理主管部門等有關部門和住宅所在地人民政府的指導監(jiān)督。
　　第十八條　物業(yè)管理企業(yè)的權利：
　　（一）依據(jù)國家和省的有關規(guī)定收取物業(yè)管理公共服務和代辦服務費用；
　　（二）依法開展多種經(jīng)營活動和特約有償服務；
　　（三）有權制止違反本住宅區(qū)（樓）業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同的行為；對造成共用設施、設備損壞的，有權要求賠償；對嚴重違反業(yè)主公約和業(yè)主管理委托合同的行為，有權依照業(yè)主公約和合同約定及時予以處理，或交由有關部門依法處理。
　　第四章　物業(yè)管理的實施
　　第十九條　新建商品住宅及其配套設施全部竣工后，由建設行政主管部門組織綜合驗收，物業(yè)管理主管部門應當參與。住宅經(jīng)綜合驗收后，在業(yè)主管理委員會成立前，暫由開發(fā)建設單位負責組織實施物業(yè)管理。公有住房出售后，未委托物業(yè)管理企業(yè)實施管理的，暫由出售單位負責組織實施物業(yè)管理。業(yè)主管理委員會成立后，由業(yè)主大會或者業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)對住宅物業(yè)實施管理。
　　第二十條　業(yè)主大會或者業(yè)主管理委員會委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理委托合同。委托合同應當包括委托管理事項、管理權限、管理期限、管理費用、雙方的權利和義務、違約責任、合同變更與解除等條款。物業(yè)管理委托合同應當使用國家規(guī)定的示范文本，并報當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門備案。
　　第二十一條　物業(yè)管理委托合同中應當約定下列物業(yè)管理服務事項：
　?。ㄒ唬┳≌灿貌课?、共用設施設備以及各類管道、線路的使用管理、維修和更新；
　?。ǘ┍嵎?、綠化服務、保安服務、車輛管理；
　　（三）住宅自用部位和自用設備的維修、更新;
　?。ㄋ模I(yè)主或者業(yè)主管理委員會委托的其他事項。
　　第二十二條　委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理時，開發(fā)建設單位或者公有住房出售單位應當在所在地物業(yè)管理主管部門監(jiān)督、指導下，向物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設資料：
　?。ㄒ唬┳≌?guī)劃圖、竣工總平面圖；
　?。ǘ﹩误w建筑及結構、設備竣工圖；
　　（三）住宅地下管網(wǎng)結構圖；
　?。ㄋ模┯嘘P設施設備的使用和維修技術資料；
　?。ㄎ澹┮婪ê灦ǖ馁|量保證協(xié)議；
　?。┪飿I(yè)管理必需的其他工程建設資料。
　　第二十三條　住宅自用部位、自用設備超過法定保修期后的維修、更新，由業(yè)主或者使用人負責，費用自理。物業(yè)管理委托合同另有約定的除外。
　　第二十四條　住宅共用部位和共用設施設備超過法定保修期后的維修、更新，由物業(yè)管理企業(yè)或者管理單位負責，其費用在住宅共用部位維修基金、共用設施設備維修基金中列支。住宅戶外供水、供電、燃氣等設施設備的管理、維護，由供水、供電燃氣等企業(yè)負責。
　　第二十五條　物業(yè)業(yè)主和使用人使用物業(yè)應當遵守下列規(guī)定：
　?。ㄒ唬┎坏眠`反法律法規(guī)、業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同；
　?。ǘ┎坏蒙米愿淖兎课莸慕Y構、外形及其色調；
　?。ㄈ┎坏秒S意接引、拆除和損壞共用設施設備；
　?。ㄋ模┎坏蒙米詮氖陆?jīng)營活動；
　?。ㄎ澹┍３治飿I(yè)的完好、整潔和安全，不得占用公共場地堆放雜物，不得隨意傾倒垃圾或者從事污染環(huán)境的其他活動；
　?。I(yè)主轉讓物業(yè)后，新業(yè)主須在辦妥轉讓手續(xù)30日內(nèi)告知物業(yè)管理企業(yè)；
　　（七）按照規(guī)定及時繳納物業(yè)管理服務費用。
　　第二十六條　因裝飾裝修危及公共安全或者影響毗鄰正常使用物業(yè)的，業(yè)主或者使用人應當及時改正并負責維修；拒不改正、維修的，物業(yè)管理企業(yè)有權制止，并實施維修，所產(chǎn)生的費用由物業(yè)業(yè)主或者責任人承擔。
　　第二十七條　物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理委托合同終止或者解除后30日內(nèi)，向業(yè)主管理委員會辦理有關交接手續(xù)，并報物業(yè)管理主管部門備案。
　　第五章　物業(yè)管理經(jīng)費和專用房屋
　　第二十八條　物業(yè)管理經(jīng)費包括共用部位維修基金、共用設施設備維修基金、公共服務收費、代辦服務收費、特約服務收費。
　　第二十九條　出售商品住房和公用住房，應當按一定比例提取共用部位、共用設施設備維修基金，用于住宅共用部位，共用設施設備的維修及設備重置、改造、更新。共用部位、共用設施設備維修基金的提取比例、管理使用辦法，按照財政部、建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》執(zhí)法。
　　第三十條　物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務可以按照國家和省的有關規(guī)定收取物業(yè)管理公共服務費。物業(yè)管理公共服務收費實行政府定價或者政府指導價。物價部門會同物業(yè)管理主管部門根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理服務質量，確定、調整物業(yè)管理公共服務收費標準。在已委托實施物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)，已購買商品房取得產(chǎn)權后尚未入住的業(yè)主，減半繳納物業(yè)管理公共服務費；尚未售出的商品房，開發(fā)建設單位應當按照一定比例繳納物業(yè)管理公共服務費，具體比例由開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
　　第三十一條　物業(yè)管理企業(yè)受供水、燃氣、供電、通訊、光纖網(wǎng)絡等企業(yè)的委托，代收水、氣、電、通訊、有線電視等費用的，按照價內(nèi)倒扣不高于3％的比例向委托企業(yè)收取代辦服務費，不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務費。
　　第三十二條　物業(yè)管理企業(yè)可以為物業(yè)業(yè)主或者使用人提供代請保姆或者鐘點工、清洗家用電器、代購商品等專項特約服務，并由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者住宅使用人協(xié)商收取特約服務費。
　　第三十三條　物業(yè)管理企業(yè)應當根據(jù)國家有關規(guī)定，向物價部門申領經(jīng)營性收費許可證，實行亮證收費。
　　第三十四條　開發(fā)建設單位委托物業(yè)管理企業(yè)承擔住宅法定保修期內(nèi)的保修義務的，應當將保修費用交由物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定使用。
　　第三十五條　物業(yè)管理經(jīng)費的收取和使用，應當統(tǒng)一管理、?？顚Ｓ?，嚴格帳務核算，并按年度向物業(yè)業(yè)主和使用人公布。
　　第三十六條　商品房開發(fā)建設單位應當按照有關規(guī)定，配套修建必需的物業(yè)管理用房。業(yè)主、業(yè)主管理委員會委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，應當提供必需的物業(yè)管理用房。
　　第六章　法律責任
　　第三十七條　違反本辦法第十六條規(guī)定，未取得物業(yè)管理企業(yè)資質證書、未辦理資質驗證手續(xù)或者超出資質證書核定范圍從事物業(yè)管理服務的，由物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正或者不具備從業(yè)條件的，責令停止從事物業(yè)管理活動，可處2千元以上2萬元以下罰款。
　　第三十八條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十七條規(guī)定，由物業(yè)管理主管部門責令其限期改正；逾期不改正或者嚴重侵犯業(yè)主、使用人權益的，處3萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，降低直至取消物業(yè)管理企業(yè)資質。物業(yè)管理企業(yè)工作人員嚴重瀆職，或者侵犯業(yè)主、使用人財產(chǎn)權或者人身權的，業(yè)主管理委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)對有關責任人員予以解聘，并提請物業(yè)管理等有關主管部門依法處理。
　　第三十九條　物業(yè)管理企業(yè)在住宅區(qū)內(nèi)未經(jīng)業(yè)主管理委員會同意和城市規(guī)劃等有關行政主管部門批準，擅自搭建建筑物、構筑物或者隨意占用公共場地、綠地的，由物業(yè)管理主管部門責令其限期改正，恢復原狀；逾期不改正的，有關主管部門可以依法強制拆除，并予以行政處罰，物業(yè)管理主管部門可以降低直至取消物業(yè)管理企業(yè)資質。
　　第四十條　物業(yè)業(yè)主或者使用人違反本辦法第二十條規(guī)定的，由物業(yè)管理等有關主管部門按照有關法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
　　第四十一條　業(yè)主大會、業(yè)主管理委員會所作出的決定違反本辦法規(guī)定的，物業(yè)管理主管部門應當責令限期改正或者予以撤銷，并通知全體業(yè)主。
　　第四十二條　物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)業(yè)主或者使用人一方違反物業(yè)管理委托合同的，另一方有權按照合同約定解除委托合同，并追究違約方的違約責任。
　　第四十三條　當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟又不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。
　　第七章　附　則
　　第四十四條　四川省城市區(qū)域內(nèi)的其他各類房屋建筑實施物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。
　　第四十五條　本辦法中有關用語的含義為：
四川省城市住宅物業(yè)管理辦法