香港房地產(chǎn)金融市場發(fā)展特點(diǎn)與啟示
香港房地產(chǎn)金融市場發(fā)展特點(diǎn)與啟示 2003-05-28 中國房地產(chǎn)金融　作者：中國建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)香港培訓(xùn)班 2002年11月5日至12日，由中國建設(shè)銀行總行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部孫冰峰副總經(jīng)理帶隊(duì) ，建設(shè)銀行總行和部分分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部的有關(guān)負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)骨干以及總行人力資 源部人員共 30人在香港進(jìn)行了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)培訓(xùn)。培訓(xùn)的主要目的是通過了解香港住房按揭市場 情況及按揭業(yè)務(wù)運(yùn)作，吸取香港房地產(chǎn)與房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，引進(jìn)香港銀 行業(yè)的經(jīng)營管理理念，學(xué)習(xí)和借鑒有益的業(yè)務(wù)運(yùn)作方式、操作流程、產(chǎn)品品種以及有關(guān) 制度體系，以不斷規(guī)范中國建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)運(yùn)作，加快產(chǎn)品創(chuàng)新步伐，提高市 場營銷能力，促進(jìn)業(yè)務(wù)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。 一、香港房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展與特點(diǎn) 1．1 香港房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 1．房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)大幅下跌，“負(fù)資產(chǎn)”借款人大量增加 自1998年亞洲金融風(fēng)暴以后，香港房地產(chǎn)價(jià)格一路暴跌，截至目前已經(jīng)平均下降了6成半 左右，而且房地產(chǎn)市場仍未擺脫低迷和蕭條，沒有止跌回升的跡象。由于香港居民采取 購房形式的置業(yè)與投資意識(shí)非常強(qiáng)，購房支出在香港居民的消費(fèi)和投資支出中占有相當(dāng) 高的比例，因此，這次香港房價(jià)下跌持續(xù)時(shí)間之久、下跌幅度之大，給香港經(jīng)濟(jì)金融發(fā) 展和社會(huì)穩(wěn)定帶來了很大的不利影響。 “負(fù)資產(chǎn)”一詞的流行以及由此引發(fā)的一系列問題就是一個(gè)典型的例證。住房按揭是香港 居民購買住房的主要手段，銀行按揭貸款成數(shù)一般不超過房價(jià)的7成，但是由于房價(jià)的大 幅暴跌，許多按揭借款人所購房屋的市價(jià)目前已遠(yuǎn)不及其按揭貸款的未償還余額，成為 “負(fù)資產(chǎn)”人士。根據(jù)香港金融管理局公布負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款的最新調(diào)查(28家認(rèn)可機(jī)構(gòu) 提供的資料)：截至 2002年9月底，負(fù)資產(chǎn)住宅貸款總宗數(shù)70112筆；未償還總額1180億港元，占按揭貸款未 償總額的比例達(dá)22％；按揭成數(shù)已達(dá)128％(如以原按揭成數(shù)為七成計(jì)算，再假設(shè)近幾年 已還一成本金，則表明房價(jià)下跌了68％)；平均利率大幅下調(diào)，為最優(yōu)惠利率減0．76厘 (以前高于最優(yōu)惠利率)?！柏?fù)資產(chǎn)”人士和負(fù)資產(chǎn)按揭貸款的大量存在，不僅影響了社會(huì) 和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，也大大增加了銀行按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。 針對(duì)上述形勢，香港政府推出了包括停售公屋(指廉租住房，見后描述)抑制房價(jià)下跌等 一系列措施，香港金融管理局也放寬了利率限制 (由原“最優(yōu)惠利率十利差”變?yōu)椤白顑?yōu)惠利率- 2．5％”)，并鼓勵(lì)新按揭產(chǎn)品的創(chuàng)新。銀行紛紛下調(diào)利率，推出加按、140％超按、Mor tgageOne賬戶(見后描述)等新產(chǎn)品防范風(fēng)險(xiǎn)，爭取業(yè)務(wù)。發(fā)展商也以低于市價(jià)一至兩成 出售新樓，并提供二按(見后描述)，送印刷費(fèi)、律師費(fèi)和提供低價(jià)裝修、低價(jià)出售家居 等新措施招攬業(yè)務(wù)。 2、滿足不同收入階層需要的住房供應(yīng)體系 有著“東方之珠”美譽(yù)的香港，由于其作為國際重要經(jīng)濟(jì)金融中心的地位與其較為有限的 房地產(chǎn)開發(fā)空間之間的矛盾，使得“寸土寸金”成為香港房地產(chǎn)價(jià)格的明顯特點(diǎn)。香港的 住宅計(jì)價(jià)方式一般以每平方英尺為單位，換算下來，目前香港的住宅價(jià)格一般從每平方 米1-2萬元及6- 7萬元不等。這還是自1998年以來香港房地產(chǎn)市場價(jià)格已經(jīng)平均下降了6成半的結(jié)果。 為實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，香港政府建立了包括商品住宅、居屋、公屋、“祖屋制”等 滿足不同收入階層需要的住房供應(yīng)體系。這種住房供應(yīng)體系與內(nèi)地住房供應(yīng)體系也有許 多相似之處。 商品住宅(包括豪宅)類似于內(nèi)地城市的商品房，主要客戶是中高收入階層居民。出售商 品住宅一般按每平方英尺多少港幣標(biāo)價(jià)，但也有的住宅是按整套標(biāo)價(jià)。 居屋計(jì)劃類似于內(nèi)地目前的經(jīng)濟(jì)適用住房制度。由于一般商品住宅的價(jià)格超出了低收入 階層的承受能力，因此，自20世紀(jì)70年代后期，政府開始推行“居者有其屋／私人機(jī)構(gòu)參 建居屋”的計(jì)劃，以低價(jià)向低收入或貧困階層出售居屋。該計(jì)劃由香港房屋委員會(huì)負(fù)責(zé)及 執(zhí)行。該計(jì)劃對(duì)購買居屋的申請人有一些條件限制，如對(duì)白表 (注：該計(jì)劃下有白表和綠表兩種申請資格)申請人的收入、家庭總資產(chǎn)有最高限制，并 要求申請人在近2年內(nèi)沒有擁有任何住宅物業(yè)。 公屋制度類似于我國目前建立和推廣的廉租房供應(yīng)制度。公屋是提供給那些低收入和貧 困階層居民廉價(jià)租住的房屋。以前公屋不允許購買，只允許租祝后來香港推出了“自置公 屋”貸款計(jì)劃，即公屋“可租可買”，允許符合一定條件的公屋租戶(在公屋排名冊上的前 2萬多家庭)在選擇租住的同時(shí)，也可以低價(jià)購買新建公屋。 “祖屋制”類似于云南等地的自建房形式，不過在土地的取得等環(huán)節(jié)上兩者存在較大不同 。該制度是針對(duì)那些郊區(qū)村鎮(zhèn)的居民而言，只要這些村民能出具相關(guān)證明，證明所住老 屋和土地屬于自家世代相傳，就可在原址對(duì)老屋進(jìn)行翻修或新建，而這些住房一般都會(huì) 在醒目位置標(biāo)明“某某(該家姓氏)”。 香港住房二級(jí)市場交易運(yùn)作也已經(jīng)比較成熟。據(jù)培訓(xùn)老師講，在香港隨便去找一位老者 ，他都能把其所住及周邊社區(qū)的房價(jià)情況講給你聽，對(duì)某套要出售的房屋的估價(jià)都能做 到八九不離十。這可能既是香港特殊的環(huán)境造就人的市場投資意識(shí)使然，也從一個(gè)側(cè)面 說明了香港房地產(chǎn)市場運(yùn)作的成熟與住房二級(jí)市場交投的活躍。 1．2 香港住房按揭市場的產(chǎn)品體系與產(chǎn)品創(chuàng)新 1、豐富的個(gè)人住房金融產(chǎn)品體系和多種多樣的按揭貸款計(jì)劃 (1)住房一、二級(jí)市場均提供按揭業(yè)務(wù)。無論是普通住宅、豪宅、居屋還是公屋等住房的 一手交易和二手交易均提供按揭業(yè)務(wù)。 (2)樓花(即“期房”)和樓宇(即“現(xiàn)房”)均提供按揭業(yè)務(wù)。 (3)“一按”、“二按”、“加按”、“轉(zhuǎn)按”等業(yè)務(wù)。一按是指對(duì)除首付款以外的房款提供按揭 貸款，貸款人和抵押權(quán)人一般是銀行；二按是指對(duì)首付款提供按揭貸款，貸款人和抵押 權(quán)人一般是發(fā)展商和財(cái)務(wù)公司；加按是指在客戶償還一部分貸款后，以客戶所購房屋為 抵押，在核定貸款額度(可以重新核定)內(nèi)向客戶再提供一部分按揭貸款(如恒生銀行的加 按計(jì)劃中借款人無須申請就可循環(huán)使用這部分貸款額度)。轉(zhuǎn)按是指為客戶提供在不同銀 行之間的按揭業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移。 (4)靈活多變的還款方式。包括：定額供款、定年供款、定息供款、外幣供款、漸進(jìn)式供 款、遞減式供款、延期供款、凈息供款、每兩周供款等方式。還款利率既可以采取固定 利率方式也可以采取浮動(dòng)利率方式。要指出的是，這些還款方式在實(shí)際操作中均可實(shí)現(xiàn) ，而不僅是理論上的設(shè)計(jì)。 (5)多種多樣的按揭貸款計(jì)劃。為實(shí)現(xiàn)居者有其屋、低收入階層居屋、租者置其屋的目標(biāo) ，香港政府通過香港房屋委員會(huì)(房委)和房屋協(xié)會(huì)(房協(xié))提供了多種按揭貸款計(jì)劃，以 提高低收入居民購房和貸款能力，擴(kuò)大按揭業(yè)務(wù)的客戶范圍。包括：“居者有其屋”按揭 貸款計(jì)劃；“自置居所免息貸款計(jì)劃”；“自置公屋”貸款計(jì)劃；“首次置業(yè)”貸款計(jì)劃。這 些計(jì)劃的主要特點(diǎn)包括：對(duì)所購房屋有一定限制，一般是居屋、公屋或政府資助興建(或 通過地價(jià)優(yōu)惠等方式由私人機(jī)構(gòu)開發(fā))的其他低價(jià)房屋；對(duì)購房申請人及其家庭的收入、 資產(chǎn)等有一定的條件限制；實(shí)行一些優(yōu)惠和補(bǔ)助措施，如：頭幾年免還款，實(shí)行特別優(yōu) 惠利率，延長貸款期限，提高貸款成數(shù) (最高可達(dá)9成或9成半，甚至免首付)，對(duì)符合條件的申請人每月發(fā)放按揭還款補(bǔ)助金等 ；由房委和房協(xié)提供補(bǔ)助或貸款，或由房委和房協(xié)提供擔(dān)保(或一定時(shí)間內(nèi)代還本息)、 邀請銀行提供優(yōu)惠利率貸款；對(duì)按揭所購房屋的轉(zhuǎn)售實(shí)行限制，或一定時(shí)間內(nèi)不允許轉(zhuǎn) 售，或在一定條件下可轉(zhuǎn)售(如將有關(guān)優(yōu)惠返還政府和銀行等)。 2、快速的市場反應(yīng)，極強(qiáng)的產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新的意識(shí)和能力 針對(duì)香港樓市的大幅下滑和萎靡不振造成的“負(fù)資產(chǎn)”人士的經(jīng)濟(jì)境況，監(jiān)管部門迅速推 出有關(guān)政策指引，各家銀行及時(shí)對(duì)符合條件的“負(fù)資產(chǎn)”借款人調(diào)低按揭利率，以減輕客 戶還款負(fù)擔(dān)。渣打、匯豐、中銀等銀行推出了負(fù)資產(chǎn)按揭中心，專門辦理負(fù)資產(chǎn)按揭業(yè) 務(wù)；有的銀行更是推出了高達(dá)房屋價(jià)值140％的按揭貸款額度，增加對(duì)借款人的貸款；渣 打銀行推出了負(fù)資產(chǎn)轉(zhuǎn)按、延長還款期(最長40年)、先還息后還本等彈性還款措施，且 均不收取手續(xù)費(fèi)。上述有針對(duì)性的系列措施不僅幫助借款人提高支付能力，同時(shí)也防范 了借款人因支付能力下跌帶來的違約風(fēng)險(xiǎn)。 渣打銀行新近推出的MortgageOne賬戶更被稱為按揭業(yè)務(wù)中革命性的創(chuàng)新。該賬戶將按揭 借款人的存款賬戶與按揭賬戶相連，把每日的存款賬戶余額作為借款人可以提前償還貸 款的本金，用以減少借款人的利息支出。而提前償還貸款的存款部分可以作為銀行為借 款人增加的信貸額度，客戶可以隨時(shí)從存款賬戶支齲MortgageOne賬戶的創(chuàng)新不單單是一 種按揭產(chǎn)品的創(chuàng)新，更重要的是它在按揭業(yè)務(wù)中引入了如何更好地為個(gè)人客戶理財(cái)?shù)睦?念，被香港銀行業(yè)稱為：“按揭綜合戶口”。 1．3 競爭激烈的香港住房按揭市場 盡管香港的銀行一般是“數(shù)業(yè)有專攻”，但住房按揭市場的競爭仍然十分激烈，尤其是香 港恒生、渣打等銀行更是全力爭奪本地住房按揭業(yè)務(wù)。除香港住房按揭市場本身的吸引 力外，通過按揭業(yè)務(wù)爭取為個(gè)人客戶提供其他金融服務(wù)(如個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù))、擴(kuò)大客戶和 業(yè)務(wù)規(guī)模也是非常重要的原因。 1、強(qiáng)烈的客戶營銷和市場競爭意識(shí) 在對(duì)香港銀行業(yè)務(wù)經(jīng)辦現(xiàn)場的參觀中，除各家銀行均就有關(guān)業(yè)務(wù)印制宣傳手冊任客戶取 閱外，客戶經(jīng)理掛牌上崗、開放式辦公開展前臺(tái)營銷和咨詢業(yè)務(wù)更是一種普遍的做法， 尤其是匯豐銀行的按揭顧問中心更是給人印象深刻。客戶可直接進(jìn)入辦公場所，幾十位 客戶經(jīng)理開放式辦公，與客戶面對(duì)面的交流，實(shí)現(xiàn)了將銀行門檻放低、將辦公開放，拉 近了與客戶的距離，真正在實(shí)踐中體現(xiàn)了以客戶為中心的營銷和服務(wù)理念。 由于香港銀行業(yè)的競爭基本達(dá)到了完全競爭的市場狀態(tài)，因此各家銀行提供的產(chǎn)品價(jià)格 和種類基本類似，業(yè)務(wù)競爭的焦點(diǎn)主要體現(xiàn)在利用產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新豐富服務(wù)內(nèi)容、提 高服務(wù)質(zhì)量和業(yè)務(wù)經(jīng)辦效率等方面。一旦有產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新或者推出新的優(yōu)惠信貸政策 ，銀行就會(huì)利用各種媒體進(jìn)行廣告宣傳，并在宣傳中將業(yè)務(wù)或產(chǎn)品的主要特點(diǎn)進(jìn)行形象 的解釋，同時(shí)留有電話或網(wǎng)站隨時(shí)供客戶咨詢。 2、真正差別化和個(gè)性化的客戶服務(wù) 在香港，如果你在某家銀行擁有賬戶，那你的資料就會(huì)反映在這家銀行的客戶信息系統(tǒng) 中，如果你的大部分業(yè)務(wù)都在一家銀行辦理，那么這家銀行就會(huì)有專門的部門和人員負(fù) 責(zé)受理你的咨詢和個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)。沒有在該銀行開立賬戶的客戶，就到按揭顧問中心(以 匯豐銀行為例)前臺(tái)領(lǐng)取號(hào)牌，按順序等待客戶經(jīng)理受理。有時(shí)客戶經(jīng)理看重的或許并不 是按揭業(yè)務(wù)本身，而是由按揭業(yè)務(wù)衍生出來的其他金融服務(wù)。客戶一旦與客戶經(jīng)理交流 后，有關(guān)資料就會(huì)被記錄下來，客戶經(jīng)理就會(huì)定期詢問客戶的需求和業(yè)務(wù)辦理情況，通 過跟蹤服務(wù)爭取業(yè)務(wù)?？蛻艚?jīng)理可以為客戶量身定做按揭計(jì)劃，可以從客戶決定置業(yè)到 簽署買賣合約整個(gè)過程提供專業(yè)意見，并提供律師、地產(chǎn)代理等轉(zhuǎn)介服務(wù)，介紹最新樓 市資訊，還可以到客戶指定的地點(diǎn)提供服務(wù)等?？梢哉f，真正實(shí)現(xiàn)了對(duì)客戶的差別化和 個(gè)性化服務(wù)，做到了“一條龍”式的服務(wù)質(zhì)量。 3、豐富、靈活的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，多種多樣的信息宣傳和咨詢渠道 在前面列出的的一些基本按揭產(chǎn)品、貸款計(jì)劃和還款方式的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場競爭的需 要和客戶個(gè)性化的需求，香港的銀行還會(huì)對(duì)上述產(chǎn)品和操作方式進(jìn)行靈活的組合，推出 更為豐富和多樣化的產(chǎn)品和服務(wù)。由于市場和業(yè)務(wù)運(yùn)作的逐步規(guī)范和成熟，香港住房按 揭業(yè)務(wù)的操作流程一般都比較明確清晰、細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化，可以使客戶對(duì)按揭業(yè)務(wù)的基本 情況做到心中有數(shù)，并根據(jù)自己的條件和需求在眾多金融產(chǎn)品中自由選擇。 4、各種各樣的業(yè)務(wù)優(yōu)惠 除去產(chǎn)品價(jià)格和服務(wù)的競爭外，為客戶提供各種優(yōu)惠增強(qiáng)對(duì)客戶的吸引力也是重要的競 爭手段之一。如果你是某家銀行的按揭業(yè)務(wù)客戶，一般就會(huì)持有該銀行的信用卡并在辦 卡的同時(shí)享有免信用卡年費(fèi)的優(yōu)惠，并且持有不同銀行的信用卡還可以在許多消費(fèi)場合 享有不同的優(yōu)惠；由于利率競爭的限制和空間的有限，許多銀行推出了對(duì)按揭業(yè)務(wù)實(shí)行 現(xiàn)金回贈(zèng)的方式，按照一定條件確定對(duì)客戶的現(xiàn)金回贈(zèng)額，并分?jǐn)傇趲啄陜?nèi)支付；其他 財(cái)務(wù)優(yōu)惠，比如頭六個(gè)月免費(fèi)家居火險(xiǎn)；裝修貸款、車位貸款、加按、轉(zhuǎn)按優(yōu)惠，等等 。 1．4 香港住房按揭市場構(gòu)成及特點(diǎn) 1、香港住房按揭市場是一個(gè)由多家機(jī)構(gòu)參與、組成的市場 這些機(jī)構(gòu)包括：政府和政府代理機(jī)構(gòu)(如香港房屋委員會(huì)、房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu))、銀行 、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)公司、按揭證券公司、律師行、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其他市場交易中介 機(jī)構(gòu)等。香港住房按揭市場的有效運(yùn)轉(zhuǎn)依賴于這些機(jī)構(gòu)的職能與業(yè)務(wù)的有機(jī)結(jié)合。從某 種意義上講，銀行只是住房按揭業(yè)務(wù)中的主要環(huán)節(jié)之一...
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