施工房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度
施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度 第一章 總 則 第一條 為了規(guī)范施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)行為，有利于企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)財(cái) 務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，根據(jù)《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》，結(jié)合施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)及其管理 要求，制定本制度。 第二條 本制度適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)的各類施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn) 稱企業(yè)），包括全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經(jīng) 濟(jì) 性質(zhì)的企業(yè)；有限責(zé)任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業(yè)。 其他行業(yè)獨(dú)立核算的施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也適用本制度。 第三條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理工商登記之日起３０日內(nèi)，向主管財(cái)政機(jī)關(guān)提交企業(yè)設(shè)立 批準(zhǔn)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、合同、章程等文件的復(fù)制件。 企業(yè)發(fā)生遷移、合并、分立以及其他變更登記等主要事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在依法辦理變更登記 之日起３０日內(nèi)，向主管財(cái)政機(jī)關(guān)提交變更文件的復(fù)制件。 第四條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，完善內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī) 定的各項(xiàng)財(cái)務(wù)開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)，如實(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，依法計(jì)算繳納國(guó)家 稅 收，并接受主管財(cái)政機(jī)關(guān)的檢查監(jiān)督。 第五條 企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本任務(wù)和方法是，做好各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支的計(jì)劃、控制、核 算、分析和考核工作，依法合理籌集資金，有效利用企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)，努力提高經(jīng)濟(jì)效益 。 第六條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作。在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的產(chǎn)量、質(zhì)量、工時(shí) 、設(shè)備利用，存貨的消耗、收發(fā)、領(lǐng)退、轉(zhuǎn)移以及各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的毀損等，都應(yīng)當(dāng)及時(shí) 做 好完整的原始記錄。企業(yè)各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的進(jìn)出消耗，都應(yīng)當(dāng)做到手續(xù)齊全，計(jì)量準(zhǔn)確， 完 善原材料、能源等物資的消耗定額和工時(shí)定額，定期或者不定期地進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清查。 第二章 資金籌集 第七條 企業(yè)籌集的資本金，按投資主體分為國(guó)家資本金、法人資本金、個(gè)人資本 金和外商資本金等。 國(guó)家資本金為有權(quán)代表國(guó)家投資的政府部門或者機(jī)構(gòu)以國(guó)有資產(chǎn)投入企業(yè)形成的資本 金。 法人資本金為其他法人單位以其依法可以支配的資產(chǎn)投入企業(yè)形成的資本金。 個(gè)人資本金為社會(huì)個(gè)人或者本企業(yè)內(nèi)部職工以個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)投入企業(yè)形成的資本金。 外商資本金為國(guó)外投資者以及我國(guó)香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū)投資者投入企業(yè)形成的資本 金。 第八條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和合同、章程的規(guī)定，及時(shí)籌集資本金。資本金 可以一次或者分期籌集。一次性籌集的，從營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起６個(gè)月內(nèi)籌足；分期籌 集 的，最后一期出資應(yīng)當(dāng)在營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起３年內(nèi)繳清，其中，第一次籌集的投資者 出 資不得低于１５％，并且在營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起３個(gè)月內(nèi)繳清。 投資者未按照投資合同、協(xié)議章程的約定履行出資義務(wù)的，企業(yè)或者其他投資可以依 法追究其違約責(zé)任。 第九條 企業(yè)在籌集資本金過程中，吸收的投資者的無形資產(chǎn)（不包括土地使用權(quán) ）的出資不得超過企業(yè)注冊(cè)資金的２０％；因情況特殊，需要超過２０％的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有 關(guān) 部門審查批準(zhǔn)，但是最高不得超過３０％。法律另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 企業(yè)不得吸收投資者的已設(shè)立有擔(dān)保物權(quán)及租賃資產(chǎn)的出資。 第十條 企業(yè)籌集的資本金，必須聘請(qǐng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資并出具驗(yàn)資報(bào)告，由企 業(yè)據(jù)以發(fā)給投資者出資證明書。 第十一條 企業(yè)籌集的資本金，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)，投資者除依法轉(zhuǎn)讓外，不得以 任何方式抽走。法律另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 投資者按照出資比例或者合同、章程的規(guī)定，分享企業(yè)利潤(rùn)和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及虧損。 第十二條 企業(yè)在籌集資本金活動(dòng)中，投資者實(shí)際繳付的出資額超出其資本金的差 額（包括股份有限公司發(fā)行股票的溢價(jià)凈收入），接受捐贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)，資產(chǎn)的評(píng)估確認(rèn)價(jià) 值 或者合同、協(xié)議約定價(jià)值與原帳面凈值的差額，以及資本匯率折算差額等計(jì)入資本公積 金。 資本公積金按照法定程序，可以轉(zhuǎn)增資本金。 第十三條 企業(yè)的負(fù)債分為流動(dòng)負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債。 流動(dòng)負(fù)債包括短期借款、應(yīng)付短期債券、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)交稅金、應(yīng)付購(gòu)貨款、應(yīng)付分 包工程款、應(yīng)付工程款、應(yīng)付工資、應(yīng)付投資者利潤(rùn)、應(yīng)付股利和其他應(yīng)付款，預(yù)收工 程 款、預(yù)收備料款、預(yù)收銷貨款、預(yù)收購(gòu)房定金、預(yù)收代建工程款、預(yù)提費(fèi)用，以及從成 本 、費(fèi)用中提取的職工福利費(fèi)等。 長(zhǎng)期負(fù)債包括長(zhǎng)期借款、長(zhǎng)期應(yīng)付款、應(yīng)付長(zhǎng)期債券等。 發(fā)行的長(zhǎng)期債券按照債券面值計(jì)價(jià)，實(shí)際收到的價(jià)款超過或者低于債券面值的差額， 在債券到期以前分期沖減或者增加利息支出。 第十四條 企業(yè)流動(dòng)負(fù)債的應(yīng)計(jì)利息支出，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。 企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債的應(yīng)計(jì)利息支出，籌建期間的，計(jì)入開辦費(fèi)；生產(chǎn)期間的，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi) 用；清算期間的，計(jì)入清算損益。其中，與購(gòu)建固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)有關(guān)的，在資產(chǎn) 尚 未交付使用或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算以前，計(jì)入購(gòu)建資產(chǎn)的價(jià)值。 第十五條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)按期償還各種負(fù)債，如發(fā)生因債權(quán)人特殊原因確實(shí)無法支付的 應(yīng)付款項(xiàng)，計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入。 第三章 流動(dòng)資產(chǎn) 第十六條 流動(dòng)資產(chǎn)包括現(xiàn)金、各種存款、其他貨幣資金、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付 款項(xiàng)、存貨等。 第十七條 其他貨幣資金包括外埠存款、在途資金等。 第十八條 應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)包括應(yīng)收工程款、應(yīng)收銷貨款、其他應(yīng)收款、應(yīng)收票據(jù) 、待攤費(fèi)用、預(yù)付分包工程款、預(yù)付分包備料款、預(yù)付工程款、預(yù)付備料款、預(yù)付購(gòu)貨 款 等。 應(yīng)收票據(jù)應(yīng)按照面值計(jì)價(jià)。貼現(xiàn)應(yīng)收票據(jù)的實(shí)得款項(xiàng)與其面值的差額，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。 第十九條 企業(yè)可以于年度終了，按照年末應(yīng)收帳款余額的１％計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金， 計(jì)入管理費(fèi)用。 企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳準(zhǔn)備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準(zhǔn)備金。 不計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計(jì)入管理費(fèi)用。收回已核銷的壞帳，沖 減管理費(fèi)用。 第二十條 存貨包括主要材料、其他材料、周轉(zhuǎn)材料、設(shè)備、低值易耗品、機(jī)械配 件、在建工程、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、半成品、結(jié)構(gòu)件、商品等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)出租房、周轉(zhuǎn)房視同存貨。 第二十一條 存貨按實(shí)際成本計(jì)價(jià)。 購(gòu)入的，按買價(jià)加運(yùn)雜費(fèi)、采購(gòu)保管理費(fèi)和稅金等計(jì)價(jià)。 建設(shè)單位供應(yīng)的，按合同確定價(jià)值計(jì)價(jià)。 自制的，按照制造過程中的各項(xiàng)實(shí)際支出計(jì)價(jià)。 委托外單位加工的，按實(shí)際耗用的原材料或者半成品加運(yùn)雜費(fèi)和加工費(fèi)等計(jì)價(jià)。 投資者投入的，按照評(píng)估確認(rèn)或者合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)價(jià)。 盤盈的，按照同類存貨的實(shí)際成本計(jì)價(jià)；沒有同類存貨的，按照市價(jià)計(jì)價(jià)。 接受捐贈(zèng)的，按照發(fā)票帳單所列金額加企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)雜費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金計(jì)價(jià)；無發(fā) 票帳單的，按同類存貨的市價(jià)計(jì)價(jià)。 按照計(jì)劃成本核算存貨的企業(yè)，對(duì)存貨的實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異，應(yīng)當(dāng)單獨(dú) 核算。 第二十二條 企業(yè)領(lǐng)用或發(fā)出的存貨，按照實(shí)際成本核算的，可以采用先進(jìn)先出法 、加權(quán)平均法、移動(dòng)平均法、個(gè)別計(jì)價(jià)法、后進(jìn)先出法等方法確定其實(shí)際成本；采用計(jì) 劃 成本核算的，按期結(jié)轉(zhuǎn)其應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本差異將計(jì)劃成本按成本計(jì)算期調(diào)為實(shí)際成本。 第二十三條 企業(yè)領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料、低值易耗品按受益對(duì)象，一次或分期攤?cè)牍こ?成本和管理費(fèi)用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在用出租房、周轉(zhuǎn)房按其耐用年限分期平均攤?cè)氤杀尽?第二十四條 企業(yè)對(duì)存貨應(yīng)當(dāng)定期或者不定期盤點(diǎn)，年度終了前必須進(jìn)行一次全面 的盤點(diǎn)清查。對(duì)于盤盈、盤虧、毀損以及報(bào)廢的存貨應(yīng)當(dāng)及時(shí)查明原因，分別情況及時(shí) 處 理。 盤盈的存貨，沖減管理費(fèi)用。盤虧、毀損和報(bào)廢的存貨，扣除過失人或者保險(xiǎn)公司賠 款和殘料價(jià)值后，計(jì)入采購(gòu)保管費(fèi)或管理費(fèi)用。存貨毀損屬于非常損失的部分，扣除過 失 人或者保險(xiǎn)公司賠款和殘料價(jià)值后，計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出。 第四章 固定資產(chǎn) 第二十五條 固定資產(chǎn)是指使用期限超過一年的房屋及建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸 工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的物品 ， 單位價(jià)值在２０００元以上，并且使用期限超過兩年的，也應(yīng)當(dāng)作固定資產(chǎn)。 企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況，制定固定資產(chǎn)目錄。 第二十六條 固定資產(chǎn)分為以下六類： 一、生產(chǎn)用固定資產(chǎn)。包括生產(chǎn)和行政管理用房屋及建筑物、施工機(jī)械、運(yùn)輸設(shè)備、 生產(chǎn)設(shè)備、儀器及試驗(yàn)設(shè)備和其他生產(chǎn)用固定資產(chǎn)； 二、非生產(chǎn)用固定資產(chǎn)。包括職工宿舍、招待所、學(xué)校、幼兒園、托兒所、俱樂部、 食堂、醫(yī)院等單位使用的房屋、設(shè)備等固定資產(chǎn)； 三、租出固定資產(chǎn)； 四、未使用固定資產(chǎn)； 五、不需用固定資產(chǎn)； 六、融資租入的固定資產(chǎn)。 第二十七條 固定資產(chǎn)按照下列方法計(jì)價(jià)： 購(gòu)入的，按照買價(jià)加上支付的運(yùn)輸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、包裝費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)和繳納的稅金等 計(jì)價(jià)。 自行建造的，按照建造過程中實(shí)際發(fā)生的全部支出計(jì)價(jià)。 在原有固定資產(chǎn)基礎(chǔ)上進(jìn)行改、擴(kuò)建的，按照固定資產(chǎn)原價(jià)加上改、擴(kuò)建發(fā)生的支出 減去改、擴(kuò)建過程中發(fā)生的固定資產(chǎn)變價(jià)收入后的余額計(jì)價(jià)。 投資者投入的，按照評(píng)估確認(rèn)或者合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)價(jià)。 融資租入的，按照租賃協(xié)議或合同確定的價(jià)款加運(yùn)輸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等計(jì)價(jià)。 接受捐贈(zèng)的，按照發(fā)票帳單所列金額（無發(fā)票帳單的，按照同類設(shè)備市價(jià)）加上由企 業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、安裝調(diào)試費(fèi)等計(jì)價(jià)。 盤盈的，按照同類固定資產(chǎn)的重置完全價(jià)值計(jì)價(jià)。 企業(yè)購(gòu)建固定資產(chǎn)交納的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、耕地占用稅，計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值。 第二十八條 企業(yè)為建造固定資產(chǎn)或者對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行技術(shù)改造而發(fā)生的尚未交付 使用以前的專項(xiàng)工程支出，按照實(shí)際成本計(jì)價(jià)。 第二十九條 專項(xiàng)工程發(fā)生報(bào)廢或毀損，按照扣除殘料價(jià)值和過失人或者保險(xiǎn)公司 等賠款后的凈損失，計(jì)入專項(xiàng)工程成本。單項(xiàng)工程報(bào)廢以及由于非常原因造成的報(bào)廢或 毀 損，其凈損失，在籌建期間，計(jì)入開辦費(fèi)；在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間，計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出。 專項(xiàng)工程交付使用前因試運(yùn)轉(zhuǎn)發(fā)生的支出計(jì)入工程成本，發(fā)生的營(yíng)業(yè)性收入扣除稅金 后沖減工程成本。 第三十條 完工并已交付使用但尚未辦理竣工決算的工程，應(yīng)按照工程全部支出數(shù) 估價(jià)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，并從交付使用次月起計(jì)提折舊；辦理竣工決算后，按其實(shí)際價(jià)值調(diào) 整 原估價(jià)入帳的固定資產(chǎn)原值和已計(jì)提折舊。 第三十一條 企業(yè)計(jì)提固定資產(chǎn)折舊一般采用平均年限法和工作量法。技術(shù)進(jìn)步較 快或使用壽命受工作環(huán)境影響較大的施工機(jī)械和運(yùn)輸設(shè)備，經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)，可采用雙倍 余 額遞減法或年數(shù)總和法計(jì)提折舊。 第三十二條 企業(yè)固定資產(chǎn)折舊年限（見附表一）。實(shí)行工作量法的其總行駛里程 ，總工作小時(shí)可按同類固定資產(chǎn)折舊年限換算確定。 企業(yè)按照上述規(guī)定，有權(quán)選擇具體折舊方法和折舊年限，在開始實(shí)行年度前報(bào)主管財(cái) 政機(jī)關(guān)備案。 平均年限法的固定資產(chǎn)折舊率和折舊額的計(jì)算公式為： １－預(yù)計(jì)凈殘值率 年折舊率＝－－－－－－－－×１００％ 折舊年限 月折舊率＝年折舊率÷１２ 月折舊額＝固定資產(chǎn)原值×月折舊率 凈殘值率按照固定資產(chǎn)原值的３－５％確定，凈殘值率低于３％或者高于５％的，由 企業(yè)自主確定，報(bào)主管財(cái)政機(jī)關(guān)備案。 采用工作量法的固定資產(chǎn)折舊額計(jì)算公式為： （一）按照行駛里程計(jì)算折舊的公式： 原值×（１－預(yù)計(jì)凈殘率） 單位里程折舊額＝－－－－－－－－－－－－ 總行駛里程 （二）按照工作小時(shí)計(jì)算折舊的公式： 原值×（１－預(yù)計(jì)凈殘值率） 每工作小時(shí)折舊額＝－－－－－－－－－－－－－ 總工作小時(shí) 采用雙倍余額遞減法的固定資產(chǎn)折舊率和折舊額的計(jì)算公式為： ２ 年折舊率＝－－－－×１００％ 折舊年限 月折舊率＝年折舊率÷１２ 月折舊額＝固定資產(chǎn)帳面凈值×月折舊率 實(shí)行雙倍余額遞減法的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在其固定資產(chǎn)折舊年限到期前兩年內(nèi)，將固定 資產(chǎn)凈值扣除預(yù)計(jì)凈殘值后的凈額平均攤銷。 采用年數(shù)總和法的固定資產(chǎn)折舊率和折舊額的計(jì)算公式為： 折舊年限－已使用年數(shù) 年折舊率＝－－－－－－－－－－－－－－－－×１００％ 折舊年限×（折舊年限＋１）÷２ 月折舊率＝年折舊率÷１２ 月折舊額＝（固定資產(chǎn)原值－預(yù)計(jì)凈殘值）×月折舊率 折舊年限和折舊方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。需要變更的，由企業(yè)提出申請(qǐng)，并在 變更年度前報(bào)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。 第三十三條 計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、在用施工機(jī)械、運(yùn)輸設(shè)備 、生產(chǎn)設(shè)備、儀器及試驗(yàn)設(shè)備、其他固定資產(chǎn)，季節(jié)性停用、修理停用的固定資產(chǎn)，融 資 租賃方式租入和經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的固定資產(chǎn)。 不計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)，包括除房屋及建筑物以外的未使用、不需用固定資產(chǎn)，經(jīng)營(yíng) 租賃方式租入的固定資產(chǎn)，已提足折舊繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)，破產(chǎn)、關(guān)停企業(yè)的固定資 產(chǎn) 等。 提前報(bào)廢的固定資產(chǎn)，不補(bǔ)提折舊，其凈損失計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出。 第三十四條 企業(yè)固定資產(chǎn)折舊，從固定資產(chǎn)投入使用月份的次月起，按月計(jì)提。 停止使用的固定資產(chǎn)，從停用月份的次月起，停止計(jì)提折舊。提足折舊的逾齡固定...
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