購物中心的發(fā)展研究
購物中心的發(fā)展研究 第一節(jié) 購物中心的產(chǎn)生和演變 今天，購物中心已經(jīng)經(jīng)歷了１００多年的發(fā)展歷程。其發(fā)展演變，一方面是由于經(jīng)濟 發(fā)展和社會進步；另一方面是由于購物中心在傳播過程中與各地具體情況相結合的結果 。在不同的國家、社會和經(jīng)濟水平下，購物中心的發(fā)展模式既有自身的特點，又彼此影 響。美國購物中心的建設始終居于領先地位，對歐洲、澳洲和亞洲國家產(chǎn)生了顯著的影 響。 一、早期探索階段 早期的購物中心探索和實踐主要集中在美國、英國和澳大利亞，特別是美國，它乃是發(fā) 展購物中心的先驅。 早在19世紀，美國購物中心建設已經(jīng)拉開序幕，但是它在20世紀以前的發(fā)展相當緩慢。 在早期探索過程中，具有代表性的原型有1827年西魯斯·巴特勒(CyrusButler)在羅得島 普羅維登斯(Providence，RhodeIsland)建造的三層封閉購物廊，以及1907年愛德華·H· 博爾頓(Edward H．Boulton)在巴爾的摩建造的羅蘭帕克(Roland Park)中心。 20世紀20～30年代，購物中心在設計、開發(fā)和運營方面取得了顯著的進步。一種較為固 定的平面布局方式——即將一組商店圍繞小汽車布置，或者商店被小汽車包圍——很快得到 重視，并逐漸流行起來。美國郊區(qū)化勢頭迫使零售商業(yè)設施適應汽車需要向郊區(qū)交通樞 紐擴散，迎合新的區(qū)位選擇。開發(fā)商嘗試將沿街帶櫥窗的商店組合起來，并在商店群背 后設置停車場。1921年，西爾斯·羅巴克(Sears Roebuck)公司在芝加哥郊區(qū)公路交叉點上建立了一家綜合商店，以它為核心形成了帶形 中心(Strip Center)。帶形中心是美國早期購物中心的典型代表，在30年代的美國郊區(qū)非常普遍。 探索階段的購物中心雖然還比較原始，但是已經(jīng)具備了一些基本特征，它們在布局上一 般沿著一條中央大街布置。1923年建成的康薩斯城鄉(xiāng)村俱樂部廣場(The Country C1ub Plaza)包括280家承租戶，由互相獨立的一系列商店協(xié)調(diào)開發(fā)，其建筑、景觀和招牌等都 有統(tǒng)一風格。1937年建成的休斯敦奧克斯河中心(The River OaKs Center)有47家商店，并有32500平方米可出租面積(GLA)。 特別值得一提的是1931年建成的達拉斯海蘭帕克中心(Highland Park Center)，它的一些創(chuàng)造性革新，主要體現(xiàn)在立面不正對街道、停車場不沿街。后來，城 市土地機構將海蘭帕克中心列為購物中心的原型，并歸納出購物中心的特征：使用不被 公共街道分割的整塊土地；擁有眾多個體商店；統(tǒng)一商店形象；由唯一的所有者控制經(jīng) 營；根據(jù)需要提供一定數(shù)量的即時停車場。 英國對早期購物中心同樣作了重要探索。20～30年代，英國郊區(qū)的獨立商店紛紛組合成 小型鄰里中心，開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設內(nèi)容。鄰里中心是英國購物中 心的先驅。 20年代在澳大利亞，購物中心的建設已經(jīng)納入首都堪培拉的規(guī)劃。由于地廣人稀的環(huán) 境，主要吸收了美國經(jīng)驗發(fā)展小型郊區(qū)帶形中心。30年代中期建設了一些小型鄰里中心 ，為郊區(qū)興起的居住區(qū)提供服務. 二、發(fā)展成型階段 30～40年代，鄰里中心和郊區(qū)帶形中心的建設，以及堪培拉購物中心的規(guī)劃思想，為 購物中心的設計、建設和管理積累了寶貴的經(jīng)驗。開發(fā)商有能力將一組商業(yè)設施作為一 個整體來規(guī)劃、建設和管理，規(guī)劃師和建筑師也能夠適應郊區(qū)的要求進行設計。政府和 私人投資者都為購物中心建設提供了金融支持。零售商樂于在新的商業(yè)環(huán)境中開展業(yè)務 ，購物者也樂于光顧能夠滿足多種購物需求的郊區(qū)購物中心，這一切為戰(zhàn)后購物中心的 興起奠定了基礎。 20世紀50年代，現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購物中心在美國郊區(qū)正式登場，百貨商店與小商 店群的結合形成了第一個區(qū)域購物中心。郊區(qū)集中的人口和購買力足以維持大型購物中 心的存在，大規(guī)模高速公路建設迎來了購物中心發(fā)展的黃金時代。大百貨商店除了在郊 區(qū)購物中心開設分店外，還迫切要求建設以自己為核心的購物中心。50年代中期，郊區(qū) 區(qū)域購物中心的布局和組成已經(jīng)趨于固定，最常見的啞鈴形模式出現(xiàn)了。百貨公司作為 核心商店的角色和地位已經(jīng)得到了充分的認識，此外，通過景觀設計和環(huán)境設計來強化 購物行為、增加購物興趣的一系列設計方法也日臻成熟。 1956年，在明尼阿波利斯郊區(qū)伊代納(Edina)建成的南谷購物中心(Southdale Shopping Center)具有重要的歷史地位，它的革新體現(xiàn)在通過人工控制環(huán)境營造舒適宜人的購物環(huán) 境和花園氣氛，提供開放的公共空間以滿足人們社會活動的需要，提供大面積的免費停 車場，并將汽車限制在購物中心周圍，在內(nèi)部建立絕對的排除汽車干擾的步行區(qū)。這一 切使之成為后來購物中心建設的范例。它的設計師維克托·格倫(Victor Gruen)是購物中心的積極倡導者，主持了許多雄心勃勃的購物中心開發(fā)計劃，他對城市 的未來發(fā)展充滿了信心，甚至把解決城市問題的希望寄托在購物中心上。 郊區(qū)購物者要求交通便利、購物空間寬敞和免費停車場地充足的商業(yè)設施。購物中心 不僅滿足了這種要求，而且還在精神上滿足人們更多的需求。它通過增加更多有吸引力 的因素，在步行的環(huán)境中創(chuàng)造社會生活和文化活動的氣氛，讓郊區(qū)居民參與社區(qū)的生活 ，創(chuàng)造一種古老的理想社會生活氣氛，吸引人們前來購物體閑，從而豐富人們的生活。 郊區(qū)大型購物中心的發(fā)展，標志著購物中心已經(jīng)成型。 與此同時，英國政府為了滿足新建居住區(qū)居民的購物需求，在某種程度上已經(jīng)參與了購 物中心的開發(fā)。伴隨城市重建和新城建設，一些大型區(qū)域購物中心也取得了成功。 三、蓬勃發(fā)展階段 20世紀50年代末期到60年代是購物中心蓬勃發(fā)展的時期，美國大型郊區(qū)購物中心迅速 崛起，郊區(qū)大面積的廉價土地為購物中心提供了寬松、理想的設計和建設條件，環(huán)境工 程的進步創(chuàng)造出不受自然環(huán)境限制的大型封閉式建筑，舒適的購物條件和環(huán)境使購物者 紛至沓來，大量以南谷購物中心為藍本的大型室內(nèi)購物中心相繼建成，遍布美國各大城 市。60年代末期，美國大小購物中心數(shù)量已經(jīng)超過10000個。 戰(zhàn)后歐洲購物中心的發(fā)展速度雖不及美國，但一些經(jīng)濟發(fā)達的國家也不甘落后。英國試 圖借鑒美國郊區(qū)購物中心的經(jīng)驗進行城市市區(qū)的改造。60年代，科隆、斯德哥爾摩和哥 本哈根等歐洲城市也陸續(xù)建成了購物中心。60年代中期在亞洲，日本已經(jīng)著手建設購物 中心。 這一階段，購物中心在各地的發(fā)展雖然各具特色，但是由于彼此互相影響，仍然呈現(xiàn)出 共同的特征，主要表現(xiàn)在熱衷于采用封閉室內(nèi)步行街模式；過分依賴人工照明和人工空 調(diào)。這些能源消耗方面的潛在問題到70年代才徹底暴露出來。 四、發(fā)展成熟階段 　　20世紀60年代的建設勢頭一直持續(xù)到70年代早期。歐洲城市的購物中心建設方興未 艾，日本的購物中心也正在積極建設當中，同時，美國出現(xiàn)了巨型購物中心。但是好景 不長，70年代中期的石油危機給購物中心，特別是郊區(qū)購物中心的發(fā)展帶來了巨大沖擊 。 石油危機之后，郊區(qū)購物中心的輝煌時代迅速成為過去，人們開始對城市郊區(qū)化和郊區(qū) 購物中心大規(guī)模的建設進行反思。購物中心的發(fā)展重點從郊區(qū)轉向城市市區(qū)。面對新的 復雜的環(huán)境和地段，它在規(guī)模、類型和設計方法方面都發(fā)生了適應性變化，并逐漸走向 成熟。 五、多樣化發(fā)展階段 20世紀80年代以來，購物中心建設進入了一個新高潮，這也是20世紀最富成效的建設 階段。以美國為例，統(tǒng)計資料表明，從數(shù)量上看，80年代中期是60年代以來的購物中心 建設的第三次也是最高一次高峰。在1984年到1987年，每年約有2000個購物中心開工建 設。值得注意的是，一些發(fā)展中國家在這一時期開始掀起購物中心建設熱潮。 這一階段，購物中心類型趨于多樣化，雖然面積變化不大，但是類型演變異常活躍，并 針對人口分布狀況、區(qū)位和市場、競爭消費方式的變化做出反應。新的類型和亞類型迅 速涌現(xiàn)，彼此之間相互作用，從而推動了購物中心的演變。 由于種種原因，80年代，購物中心的改造和更新成為主要的工作。以購物中心模式改造 舊城商業(yè)區(qū)也得到了重視，購物中心建筑常常成為城市景觀的主角。購物中心設計面臨 著新的挑戰(zhàn).除了考慮自身的內(nèi)在功能之外，還需要考慮處理與城市的關系.城市市區(qū)用 地和各種條件的限制更加促使購物中心類型的多樣化。 六、戰(zhàn)后兩種不同發(fā)展模式 由于具體條件的差異，北美洲、歐洲、澳洲和亞洲國家的購物中心有各自不同的發(fā)展 模式，其中大致可以分為兩類，即以美國為代表的郊區(qū)發(fā)展模式和以英國為代表的城市 市區(qū)發(fā)展模式。 １、城市郊區(qū)發(fā)展模式 在郊區(qū)發(fā)展模式中，購物中心最初立足于城市郊區(qū)，石油危機之后被迫轉向城市市區(qū)， 經(jīng)歷了從郊區(qū)到市區(qū)的過程。 美國、加拿大、澳大利亞和新西蘭等國最初優(yōu)先發(fā)展郊區(qū)購物中心。在北美國家，城市 郊區(qū)擁有大量廉價土地，高速公路交通發(fā)達，汽車普及率高，城市郊區(qū)化明顯。因此， 購物中心以郊區(qū)中高收入居住區(qū)和高速公路交叉點為立足點，因為這里服務人口密集， 購買力強，汽車交通方便。而澳州國家，由于地廣人稀，結合草原新城建設，其購物中 心主要出現(xiàn)在新城市區(qū)或郊區(qū)空曠地上。 郊區(qū)購物中心依據(jù)規(guī)模可以明顯地分為鄰里中心、社區(qū)中心、區(qū)域中心等，除鄰里中心 之外，它們的共同特點是需要大片的郊區(qū)用地才能運轉。 鄰里中心作為基本的購物設施，在許多國家的郊區(qū)居住區(qū)中大量存在。 50～70年代，郊區(qū)社區(qū)中心在美國非常盛行，在加拿大、澳大利亞、新西蘭和日本等國 也相當具有代表性。澳洲的郊區(qū)發(fā)展與美國有相似之處，因此社區(qū)中心普遍存在，它們 大多與高速公路網(wǎng)有關，或者為郊區(qū)居住區(qū)服務。日本的社區(qū)中心與郊區(qū)鐵路網(wǎng)關系密 切，它們大多建于70年代的東京和大阪郊區(qū)或衛(wèi)星城。 區(qū)域中心主要集中在大城市，在中小城市也有一定程度的開發(fā)。美國城市周圍的環(huán)路建 設為區(qū)域中心提供了選址機會。在日本、加拿大、澳大利亞和南美城市，區(qū)域中心的發(fā) 展模式也大致相同，只因各自地方特色的差異而有所變化。與美國相比，日本土地資源 昂貴，實際投資費用也高得多，因此土地利用率比美國高得多，以多層區(qū)域中心為主， 停車場配置率較低，這是由于郊區(qū)的公共交通比較便利，所以乘私人汽車購物者比例較 低。購物中心主要集中在車站附近或者新城中心，像美國那樣距城市市區(qū)很遠的購物中 心非常少。超級區(qū)域中心特別依賴于大面積的郊區(qū)用地，因此主要出現(xiàn)在美國和加拿大 。 ２、城市市區(qū)發(fā)展模式 以英國為代表的歐洲國家出于防止城市無限膨脹的需要，通過立法保護郊區(qū)的城市綠 帶，因此購物中心發(fā)展之初就立足于城市市區(qū)。 英國購物中心的發(fā)展速度明顯超過歐洲其他地區(qū)，第一階段主要結合城市重建和更新進 行。戰(zhàn)后，英國城市無論是否受到戰(zhàn)爭破壞，舊的城市結構已經(jīng)破舊，也不能適應汽車 的需要。城市街道汽車交通堵塞，商業(yè)街購物和服務交通混雜，人車混流，環(huán)境非常惡 劣。為了改善這種狀況，保障購物者安全，考文垂、普利茅斯和南安普敦等城市結合城 市更新建成了第一批購物中心。第二階段主要在新城新建商業(yè)中心區(qū)中建設購物中心。 第三個階段是運用封閉式購物中心大面積更新城市市區(qū)。 歐洲國家普遍實施了疏散人口計劃。50年代，瑞典等許多歐洲國家實施新城計劃，并結 合郊區(qū)社區(qū)開發(fā)建設購物中心。雖然新城開發(fā)為購物中心在城市邊緣地區(qū)的發(fā)展提供了 機會，但是歐洲郊區(qū)區(qū)域中心的建設仍然極為有限。1981年美國有1350家區(qū)域中心開業(yè) ，而在歐洲僅有75家。由于在高速公路交叉點上發(fā)展區(qū)域中心遭到規(guī)劃部門的反對，因 此歐洲城市的購物中心主要出現(xiàn)在原有城市結構中，這種城市市區(qū)發(fā)展模式相當?shù)湫汀?３、兩種發(fā)展模式的融合 在80年代以前，在美國城市市區(qū)開發(fā)購物中心是難以想像的，而今天，許多購物中心都 扎根在城市市區(qū)。英國開發(fā)商追求這種典型完美的北美式購物中心；就在此時，美國的 開發(fā)商卻已經(jīng)把開發(fā)目光轉向城市市區(qū)。在英國和美國兩個具有代表性的購物中心建設 舞臺上出現(xiàn)了不同的趨勢，其郊區(qū)發(fā)展模式和市區(qū)發(fā)展模式出現(xiàn)了相互融合的趨勢。 第二節(jié) 國外購物中心的發(fā)展概況 購物中心在世界各國都取得了長足的發(fā)展，從發(fā)展模式上看，歐美購物中心起源早， 已進入成熟期，日本、東南亞以及我國的香港和臺灣大體上于80- 90年代興起，目前已進入了快速成長期，但還是有相當大的發(fā)展空間。 一、美國及北美的購物中心 美國是世界上購物中心最發(fā)達的國家之一。這個與“汽車王國”孿生的“Mall王國”成為 美國零售業(yè)中最重要的業(yè)態(tài)。當前，我國各大城市正在涌動一股發(fā)展“Mall熱”，研究美 國購物中心的發(fā)展和現(xiàn)狀，分析他們的經(jīng)驗教訓，對于指導我國理性發(fā)展這一業(yè)態(tài)肯定 會有借鑒作用。， 1、現(xiàn)代大型購物中心的誕生 嚴格說來，美國是現(xiàn)代大型購物中心的誕生地，其發(fā)展可以追溯到20世紀20年代初期 由西爾斯羅巴克（Sears, Robuck & Co）公司所規(guī)劃建...
購物中心的發(fā)展研究