中山北路項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告
第一部分 項(xiàng)目投資環(huán)境分析
一、經(jīng)濟(jì)、政策、市政環(huán)境分析
1、 宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、市政環(huán)境分析
（1）上海市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
1.1 GDP與GDP增長(zhǎng)率
從99年到2002年，上海的國民經(jīng)濟(jì)一直平穩(wěn)快速的運(yùn)行，GDP總額從99年的4035億元人民幣上升至2002年的5400億元，基本上保持每年10%左右的增長(zhǎng)率。2002年上海人均GDP已經(jīng)達(dá)到4900美元。
根據(jù)城市十五規(guī)劃，今后五年，上海國民經(jīng)濟(jì)將保持持續(xù)快速健康發(fā)展，GDP年均增長(zhǎng)率繼續(xù)高于全國2-3個(gè)百分點(diǎn)，到2007年人均GDP達(dá)到7500美元左右。健康的國民經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的運(yùn)行環(huán)境。
圖1-1 上海GDP與增長(zhǎng)率變化
數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計(jì)局，GDP增長(zhǎng)率為截至當(dāng)季末按可比價(jià)格計(jì)算的增長(zhǎng)率。單位：億元人民幣
1.2 外商直接投資合同金額
98年以來的上海外商直接投資合同金額除99年略低外，基本保持著較穩(wěn)定的增長(zhǎng)，2002年更是達(dá)到了105.76億美元。外商直接投資帶來的不僅有資本，還有大量的外方工作人員，而恰恰這些長(zhǎng)期駐滬的外方人員將會(huì)成為未來上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要潛在消費(fèi)者。但此外也應(yīng)該看到，部分外商投資開始從房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域擠入，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的復(fù)雜化加劇了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。
圖1-2 上海FDI及增長(zhǎng)率變化

數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計(jì)局，單位：億美元
1.3 房地產(chǎn)投資總額
92年以來上海的房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)出波浪型向上抬升發(fā)展，經(jīng)歷了土地購置高峰期、房屋建設(shè)高峰期、投資建設(shè)低靡期和新一輪城市發(fā)展四個(gè)階段。99年以來，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低谷，投資也開始活躍，2000-2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資水平均超過97年第一個(gè)波峰。
未來三年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持在650-750億元水平。房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的活躍表明了國內(nèi)外資本對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展的樂觀和信心。
圖1-3 上海房地產(chǎn)投資總額變化

數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計(jì)局，單位：億元人民幣
（2） 重大產(chǎn)業(yè)政策
上海房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策的影響程度較大。97年以來，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了高峰、低潮、高峰的“U”型發(fā)展歷程。為了更好的引導(dǎo)市場(chǎng)走向成熟，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，上海市政府出臺(tái)了一系列相應(yīng)的土地、房貸等方面的政策，取得了很好的效果。
2.1 土地政策
（1）1992年，土地使用權(quán)有償出讓制度全面推行。
（2）1994年，全面對(duì)內(nèi)資六類用地實(shí)行土地有償出讓。
（3）1996年，頒布并實(shí)施土地使用權(quán)出讓辦法，加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理。
（4）2001年，內(nèi)外銷土地并軌，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。
（5）2002年，全面實(shí)行以招標(biāo)、拍賣或者…………

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