房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
案例1
　　常熟市××教育魔假中心房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告
　　　　　　　常房評(píng)l990l2400l一號(hào)
　　報(bào)告說(shuō)明
　　一、項(xiàng)目名稱
　　常熟市××教育度假中心房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估
　　二、委托方
　　稱：常熟市××教育度假中心
　　法定代表人：××
　　住所：常熟市度假村
　　聯(lián)系人：××
　　聯(lián)系電話：（略）
　　三、估價(jià)方
　　全稱：常熟市房屋評(píng)估所
　　法定代表人：王江
　　住所：常熟市環(huán)城南路58號(hào)
　　聯(lián)系電話：0520一2791409
　　王江 國(guó)家房地產(chǎn)注冊(cè)估價(jià)師 評(píng)估、審核
　　王建中 國(guó)家房地產(chǎn)注冊(cè)估價(jià)師 現(xiàn)場(chǎng)查勘、評(píng)估
　　五、估價(jià)作業(yè)日期
　　1999年1月22日至1999年1月25日
　　　　　　　　　　　　　　　致委托估價(jià)函
　　常熟市×××教育度假中心：
　　常熟市房屋評(píng)估所接受貴方委托，根據(jù)委托的內(nèi)容和特定的評(píng)估目的，遵循客觀、公正、實(shí)事求是的原則，按照房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估規(guī)范和公允的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)座落在常熟市調(diào)義歹度假村的委估房產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查和評(píng)定估算。現(xiàn)將評(píng)估結(jié)果函告如下：
　　委估房屋共一處，屬鋼混結(jié)構(gòu)商業(yè)服務(wù)用房，總建筑面積13 561平方米，在評(píng)估基準(zhǔn)日1999年1月2日的評(píng)估總值為人民幣3383萬(wàn)元，大寫人民幣叁仟叁伯捌拾叁萬(wàn)圓整。
　　特此函告
　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　常熟市房屋評(píng)估所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 法定代表人王江
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1999年1月25日
　　　　　　　　　　　　　　估價(jià)師關(guān)于估價(jià)報(bào)告的聲明
　　我們鄭重聲明：
　　1．我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和正確的。
　　2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。
　　3．我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系或偏見(jiàn)。
　　4．我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
　　5；我們自接受估價(jià)委托之后，于1999年1月22日，派出王江、王建中等評(píng)估人員，對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，取得了委估房地產(chǎn)目前的真實(shí)狀況資料，并以此作為估價(jià)的重要依據(jù)。
　　6．在本次估價(jià)報(bào)告撰寫過(guò)程中，沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供過(guò)重要專業(yè)幫助。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　常熟市房屋評(píng)估所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　房地產(chǎn)注冊(cè)估價(jià)師 王江
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1999年1月25日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 估價(jià)的假設(shè)和限制條件
　　1．本報(bào)告提出的評(píng)估結(jié)果，是反映委估對(duì)象在特定的評(píng)估目的下現(xiàn)行公開(kāi)市場(chǎng)的公允價(jià)值。僅適用于本次估價(jià)所確定的特定的評(píng)估目的。本評(píng)估結(jié)果對(duì)用于其他方面客觀性沒(méi)做探討。
　　2.本報(bào)告提出的評(píng)估結(jié)果。以委估房地產(chǎn)維持現(xiàn)狀持續(xù)使用為前提。
　　3．本報(bào)告自評(píng)估基準(zhǔn)日起，有效期限為一年。在有效期限內(nèi)，如果房地產(chǎn)數(shù)量和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并且對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整或重新確定其評(píng)估價(jià)值。
　　4．本報(bào)告出具的評(píng)估結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇到自然力和其他不可抗力時(shí)可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響。也沒(méi)有考慮特殊的交易情況，使交易方追加付出而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格所產(chǎn)生的影響。
　　5.委估房地產(chǎn)的權(quán)屬、范圍、面積等情況，僅以委托方提供的房屋所有權(quán)證和和土地使用證為依據(jù)，經(jīng)實(shí)地核對(duì)取其確認(rèn)的合法部分。
　　6．實(shí)地勘查時(shí)，對(duì)房屋僅進(jìn)行了一般性的察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)測(cè)試，不可能確定其內(nèi)部缺損。
　　7．本次評(píng)估結(jié)果中未考慮委估房地產(chǎn)因委托方擔(dān)保、欠債、信譽(yù)等可能影響其價(jià)值的因素
　　8．本次評(píng)估結(jié)果中未扣除委估房地產(chǎn)因轉(zhuǎn)讓而可能產(chǎn)生的各種稅費(fèi)。
　　9．本次評(píng)估結(jié)果中適當(dāng)考慮了耐用裝修部分的價(jià)值和房屋附屬物的價(jià)值。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 常熟市房屋評(píng)估所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1999年1月25日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
　　一、委托方
　　全稱：常熟市×× 教育度假中心
　　法定代表人：××
　　住所：常熟市×× 度假村
　　聯(lián)系人：××
　　聯(lián)子電話：（略）
　　二、估價(jià)方
　　全稱：常熟市房屋評(píng)估所
　　法定代表人：王江
　　住所：常熟市環(huán)城南路58號(hào)
　　聯(lián)系電話：0520一2791409
　　三、估價(jià)對(duì)象
　　常熟市×××教育度假中心位于風(fēng)光秀美、波光粼粼的常熟昆承湖畔，占地4oo余畝，距蘇州市區(qū)29km，離元錫市中心48km，距常熟虞山國(guó)家風(fēng)景區(qū)15 km，風(fēng)景點(diǎn)連片，交通十分便利。該中心由上海市總工會(huì)承辦，是一個(gè)集療養(yǎng)、休養(yǎng)、度假、教育、培訓(xùn)、會(huì)務(wù)、旅游、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的綜合型場(chǎng)所，也是上海廣大職工和市民及鄰近省市職工休養(yǎng)度假的重要基地。度假村規(guī)模大，標(biāo)準(zhǔn)高，文化設(shè)施齊全，100余幢佇立在波光湖色中的歐美式小別墅與酒店主樓，每天可同時(shí)接待3000人住宿、度假。文化娛樂(lè)中心、健身康樂(lè)中心、水上活動(dòng)中心項(xiàng)目眾多，令您留連忘返。集娛樂(lè)、競(jìng)技為一體的賽車及賽艇、摩托艇俱樂(lè)部中，有目前華東地區(qū)最大的卡丁車賽場(chǎng)。
　　本次評(píng)估對(duì)象為常熟市×××教育度假中心所屬的文化娛樂(lè)中心（酒店主樓），該中心委托專業(yè)酒店管理公司管理，是按國(guó)際三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造的，建筑總面積達(dá)13 561平方米，各項(xiàng)設(shè)施服務(wù)堪稱上乘。其中主樓共6層，底樓為快餐廳，2樓風(fēng)味大餐廳及各間專業(yè)宴會(huì)廳，3至6層為標(biāo)準(zhǔn)房、套房、豪華套房共108間，312座的豪華多功能影視廳及各類小型會(huì)議室，能滿足各類商務(wù)洽談、學(xué)術(shù)講座及正規(guī)演出的需要；并且設(shè)有桑拿、棋牌室、彈子房和迪斯科舞廳等高檔娛樂(lè)項(xiàng)目。文化娛樂(lè)中心的商務(wù)中心、美容美發(fā)廳、商場(chǎng)、停車場(chǎng)及則小時(shí)送餐等多種服務(wù)項(xiàng)目均采用先進(jìn)的專業(yè)系統(tǒng)管理。配有中央空調(diào)、程控電話、閉路電視、視聽(tīng)系統(tǒng)、煙感報(bào)答等設(shè)施。電話交換機(jī)、鍋爐、配電、供暖等均為進(jìn)口設(shè)備。酒店大堂高9m，標(biāo)準(zhǔn)層每層高為4m，中庭2部三菱電梯可直達(dá)6層。酒店于1997年建造及裝修，1998年下半年開(kāi)業(yè)。整幢房屋整體為鋼混結(jié)構(gòu)，總建筑面積13561平方米，整個(gè)度假中心占地61 706.70平方米，為批租土地，使用年限（1996--12-18~2046-12-17）。其中該文化娛樂(lè)中心（酒店主樓）占地約23畝，現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、梁，門廳用進(jìn)口大理石包柱，無(wú)框的彈簧玻璃門，地坪及墻面鋪貼進(jìn)口大理石，2層餐廳為各式包廂，水泥地坪上鋪貼木地板，夾板軟、硬包護(hù)墻，切片板窗門套，切片板凹凸雙瞞木門。3閉6層為賓館客房部，按三星級(jí)賓館要求進(jìn)行裝演。
　　四、估價(jià)目的
　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估
　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　1999年1月22日
　　六、估價(jià)依據(jù)
　　1．委托人提供的固定資產(chǎn)明細(xì)表；
　　2．有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定；
　　3．委托人提供的房屋所有權(quán)證等有關(guān)材料；
　　4．評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查和掌握的有關(guān)資料。
　　七、估價(jià)原則
　　遵循合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
　　八、估價(jià)方法
　　從該酒店（文化娛樂(lè)中心）的建筑形象、投資、功能、結(jié)構(gòu)材料、裝修材料、設(shè)備等方面考查，均可與本市華聯(lián)、虞城、虞山等三星級(jí)賓館媲美。目前市場(chǎng)上尚無(wú)此類交易實(shí)例，所以采用市場(chǎng)比較法無(wú)法評(píng)占其市場(chǎng)現(xiàn)值。
　　該酒店從使用功能方面劃分，可以分為商場(chǎng)、餐廳、酒店客房、會(huì)議廳、娛樂(lè)五個(gè)部分。經(jīng)過(guò)分析。比較，對(duì)該酒店市值的評(píng)估，宜采用收益法進(jìn)行分部評(píng)估。另外采用成本法（土地部分用市場(chǎng)比較法）進(jìn)行校核。
　　九、估價(jià)結(jié)果
　　以上兩種方法評(píng)估出的價(jià)格分別為3498.75萬(wàn)元和3423．92萬(wàn)元。考慮到本次評(píng)估目的是作為抵押貸款之用，我們選擇二者中的較小值3423.92萬(wàn)元作為抵押房地產(chǎn)的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格。委估房產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)時(shí)價(jià)格為3423.92萬(wàn)元，取整為3424萬(wàn)元，大寫人民幣叁仟肆佰貳拾肆萬(wàn)圓整。
　　十、估價(jià)人員
　　王江 常熟市房屋評(píng)估所國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
　　王建中 常熟市房屋評(píng)估所國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
　　十一、估價(jià)作業(yè)日期
　　1999年1月22日至1999年1月25日
　　十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期限
　　根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，評(píng)估有效期為評(píng)估基準(zhǔn)日后一年。即本評(píng)估報(bào)告書評(píng)估結(jié)果有效期為：1999年1月22日至2000年1月21日。本評(píng)估目的在評(píng)估基準(zhǔn)日后一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí)，要以評(píng)估結(jié)果作為底價(jià)或定價(jià)依據(jù)。超過(guò)一年，需要重新進(jìn)行評(píng)估。
　　十三、評(píng)估說(shuō)明
　　1．權(quán)屬的界定以房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)。房屋的建筑面積以權(quán)屬登記測(cè)量結(jié)果為依據(jù)，經(jīng)實(shí)地核對(duì)，取其確認(rèn)的合法面積。
　　2．本次評(píng)估結(jié)果僅供確定其抵押貸款價(jià)值時(shí)參考。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 常熟市房屋評(píng)估所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1999年1月25日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 【案例分析】
　　本評(píng)估報(bào)告采用了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式。
　　本項(xiàng)目評(píng)估目的是房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)本案例作了說(shuō)明，因物業(yè)特殊性無(wú)可比實(shí)例作參照，故不采用比較法，而采用收益法和成本法兩種方法評(píng)估，是合理的。但房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響，本報(bào)告未作說(shuō)明。
　　在應(yīng)用收益法估價(jià)中，計(jì)算扣除項(xiàng)目年支出中應(yīng)包含經(jīng)營(yíng)商業(yè)利潤(rùn)，報(bào)告中沒(méi)有涉及。資本化率（報(bào)告中稱還原利率）以安全利率十風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整率確定時(shí)，安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年習(xí)率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根毛估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。本報(bào)告中以目前銀行一年期貸款利率作基礎(chǔ)，再加上30％的風(fēng)險(xiǎn)利率的做法，不符合《規(guī)范》要求。
　　在應(yīng)用成本法估價(jià)中，土地價(jià)格評(píng)估以4萬(wàn)元/畝計(jì)，明顯低于江蘇省規(guī)定的保護(hù)價(jià)格，對(duì)此報(bào)告中未作任何說(shuō)明。另外以成本法求取土地的重置價(jià)格時(shí)，還應(yīng)當(dāng)注意土地的剩余年限，并進(jìn)行年限修正，報(bào)告中也未作說(shuō)明。
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析