如何正確衡量房地產(chǎn)價格走勢
目前人們普遍用“平均銷售價格”來衡量房地產(chǎn)市場中價格的變動情況。所謂平均銷售價格，即用銷售額除以銷售面積所得到的價格。但是用“平均銷售價格”來反映房地產(chǎn)市場中的價格走勢是存在問題的。我們看這樣一個例子。根據(jù)某公司對北京市2002年第三季度的市場分析，這個季度新開的50多個樓盤中，有相當(dāng)數(shù)量是位于城區(qū)外圍地段及城近郊區(qū)的普通住宅，其售價低于北京住宅的平均價格水平，這使得“北京市住宅平均價格水平下降了”。再看另一個例子，假如某一年市場上經(jīng)濟(jì)適用房項目較多，銷售量很大，而第二年經(jīng)濟(jì)適用房項目減少，而商品住宅的銷售量又猛升，這樣第二年的住宅平均銷售價格就會比第一年要高。以上這兩個例子中平均銷售價格的上漲和下跌是否真實地反映了市場供求關(guān)系的變化呢?顯然不是。下面就以住宅市場為例對其進(jìn)行探討。
一、用平均銷售價格度量房地產(chǎn)市場中價格的缺陷
“平均價格”這個指標(biāo)的變化中會混雜兩種因素的作用。其一是市場因素，即供求力量的相對力量，供大于求時價格下跌，供不應(yīng)求時價格上升；其二是非市場因素，例如供給結(jié)構(gòu)和住宅特征等。當(dāng)市場中的供給結(jié)構(gòu)發(fā)生變化時，即使供求關(guān)系不變，平均價格也會變化，例如政策性低價位住宅的比例上升會使平均價格下降。如果市場上住宅的平均質(zhì)量(包括建造質(zhì)量、區(qū)位、環(huán)境等)上升了，那么在供求關(guān)系不變的情況下，平均價格也會上升。由此可見，如果僅用平均價格來度量房地產(chǎn)市場中價格的變化情況，就無法區(qū)分它的上漲或者下跌究竟是由于市場因素引起的，還是由于非市場因素引起的，這顯然不利于我們對市場走勢的判斷。
造成這個問題的原因是由于我們對于“價格”的界定并不清楚。我們所說的“平均銷售價格”實際上是一種平均支出額的概念，即這一階段購房者的支出總額除以總面積。而價格應(yīng)當(dāng)是指某種具有固定特征的商品(或稱之為“標(biāo)準(zhǔn)商品”)每單位的市場價格，所以一談到價格，必然對應(yīng)著一種標(biāo)準(zhǔn)商品。只有這種含義的價格才能夠真正反映市場供求關(guān)系隨時間的變化情況。但是房地產(chǎn)是一種產(chǎn)品互異性很強(qiáng)的商品，幾乎沒有任何兩宗房地產(chǎn)的特征是完全相同的。這里所說的特征，包括房地產(chǎn)自身的特征和周邊環(huán)境的特征。以住宅為例，自身的特征可以是住宅的面積、臥室或浴室個數(shù)、設(shè)計水平、裝修程度等等；周邊環(huán)境的特征可以是小區(qū)居民的文化層次、小區(qū)環(huán)境、購物便利程度、公共設(shè)施質(zhì)量、學(xué)校質(zhì)量等等。不同特征的房地產(chǎn)擁有不同的支出額，僅將它們平均起來無法反映真正意義上的價格。國外普遍的做法是測算“同質(zhì)住宅”的價格和變動情況。所謂“同質(zhì)住宅”，是指特征不隨時間發(fā)生變化的標(biāo)準(zhǔn)住宅。在觀察市場走勢時一直以它為基準(zhǔn)，就可以排除非市場因素的影響，而集中反映由于市場供求關(guān)系變化導(dǎo)致的價格變動。顯然，同質(zhì)住宅價格和平均銷售價格之間的差距反映了供給結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)特征的變化。如圖1所示：

當(dāng)然這并不是否定平均銷售價格的作用。平均銷售價格是一種平均支出額的概念，因此能夠在一定程度上反映這個階段居民的購房支出水平，可以在各個地區(qū)之間進(jìn)行橫向?qū)Ρ?。但是如果用平均銷售價格來分析某一地區(qū)住宅價格隨時間的變化情況，即進(jìn)行縱向比較，就會產(chǎn)生誤差。

二、測算同質(zhì)住宅價格的兩種方法
現(xiàn)在我們以住宅為例探討測算價格變動的方法，這些方法同樣適用于其它的物業(yè)類型。通常有兩種方法可以測算同質(zhì)住宅的價格變動情況，一種是效用價格模型(Hedonic Model)法，另一種是重復(fù)銷售價格指數(shù)(Repeat Sales Price Indices)法。
1．特征價格法。
特征價格法的思路是在住宅價格與住宅特征和銷售時間之間建立起聯(lián)系，即建立起一個Hedonic方程。這里所說的特征同樣也包括住宅自身的特征和周邊環(huán)境的特征。在這個方程中，住宅價格是住宅特征銷售時間的函數(shù)，其中有一些參數(shù)需要確定。一旦這些參數(shù)確定了，我們就可以設(shè)定一個“同質(zhì)住宅”的特征值，然后將這些特征值代人上述方程，就可以得到該同質(zhì)住宅在不同時期的價格，這種價格能夠反映住宅市場中價格的走勢。
為了得到這些參數(shù)的取值，需要獲得住宅市場中一段時間內(nèi)大量的銷售案例，得到它們的銷售價格、銷售時間和住宅的特征，然后通過統(tǒng)計回歸的方法估計 Hedonic方程中的參數(shù)。
在利用Hedonic方程時要注意的是如何給住宅的特征賦值。住宅的特征包括住宅的面積、臥室或浴室個數(shù)、設(shè)計水平、裝修程度、小區(qū)環(huán)境、綠化率、購物便利程度、公共設(shè)施質(zhì)量、學(xué)校質(zhì)量等等。這些特征有些是連續(xù)型的變量，例如面積、綠化率等，可以直接將它們的值代入方程；有些是離散型的變量，例如臥室個數(shù)等，我們可以將它們的值取為1、2、3……，然后代入方程；有些特征的屬性是“有”或者“無”，例如附近是否有學(xué)校，我們可以給它賦予0或者1的取值(這稱為“虛變量”)；有些特征并沒有具體值，例如裝修程度、購物便利程度、公共設(shè)施質(zhì)量等，我們可以將其分級(高、中、低或者其它分級方式)，然后賦予它們1、2、3……的值。
應(yīng)當(dāng)注意，用Hedonic模型計算出來的價格變動序列并不僅僅是一種指數(shù)(相對值)，而是同質(zhì)住宅的價格(絕對值)。因此它的應(yīng)用比指數(shù)更廣泛，可以計算任何一種住宅在任何時期的估計價格。但是由于Hedonic模型需要大量的數(shù)據(jù)、特別是關(guān)于住宅特征的數(shù)據(jù)，收集這些數(shù)據(jù)往往是非常困難而且成本高昂的，因此它的應(yīng)用受到了很大的限制。如果在方程里忽略了重要的住宅特征數(shù)據(jù)，那么結(jié)果就會產(chǎn)生偏差。能夠回避這些問題的辦法就是采用下面的重復(fù)銷售價格指數(shù)法。
2．重復(fù)銷售價格指數(shù)法。
這種方法避免了需要收集住宅特征數(shù)據(jù)的困難，我們只需要得到銷售時間和銷售價格的數(shù)據(jù)。它所需要的樣本是在這段時間內(nèi)發(fā)生過重復(fù)交易(兩次或兩次以上)的住宅。其基本原理是認(rèn)為同一套住宅在較短的時間內(nèi)其特征不會發(fā)生變化，因此重復(fù)交易的價格自然滿足了同質(zhì)性的要求。同一套住宅兩次交易的價格之比僅僅體現(xiàn)了時間因素，即這兩個交易時間之間住宅市場中價格水平的相對變化。
采用多個交易案例(每個案例都存在兩次或兩次以上的交易價格)，就可以列出關(guān)于每一個時期住宅市場中價格相對值(其實就是一種價格指數(shù))的聯(lián)立方程組，解此方程組就可得到價格指數(shù)在各期的值，也就是同質(zhì)住宅價格隨時間的相對變化。
由此可見，重復(fù)銷售價格指數(shù)法利用同一套住宅的多次交易來保證住宅的“同質(zhì)”性，但只能夠提供一種價格的指數(shù)，即價格的相對變化情況，而不能給出具體的價格絕對值。它的優(yōu)勢是所需的數(shù)據(jù)較少，但是由于它只考慮重復(fù)交易的案例，因此可能會遺失大量在此期間僅交易了一次的住宅數(shù)據(jù)。

三、同質(zhì)住宅價格指標(biāo)的應(yīng)用與房地產(chǎn)指數(shù)
從以上對兩種方法的介紹可以看出，房地產(chǎn)市場中價格的走勢并不能從市場交易價格中直接觀察到，而需要首先剔除掉非市場因素的影響。剔除方法就是設(shè)立一個特征不隨時間發(fā)生變化的“同質(zhì)住宅”，考察它的價格變化。
從我國目前房地產(chǎn)市場的實際情況來看，應(yīng)用 Hedonic模型的難度較大。國外在這方面的研究較多，已經(jīng)逐漸在住宅特征的選擇方面達(dá)成了一致。但是由于國情的不同，他們認(rèn)為重要的特征可能并不適用于我國的房地產(chǎn)市場，而目前關(guān)于在我國究竟應(yīng)當(dāng)選擇哪些特征的研究還很少。數(shù)據(jù)的收集也是一個大問題，目前我國尚沒有針對單個住宅所進(jìn)行的跟蹤調(diào)查體系。重復(fù)銷售價格指數(shù)法是可以采用的方法，雖然在我國重復(fù)交易的案例不多，但開發(fā)商所開發(fā)的住宅往往都是較為標(biāo)準(zhǔn)的，在一個項目中存在很多特征基本相同的住宅，可以將它們的交易近似看作是重復(fù)交易。另外，我們還可以通過估價的方法對當(dāng)期沒有發(fā)生交易的住宅估算價格，雖然誤差可能較大，但也不失為數(shù)據(jù)缺乏時的一個選擇。
以上對同質(zhì)住宅的討論，實際上也說明了在編制房地產(chǎn)價格指數(shù)時所必須遵循的原則，即保證樣本的同質(zhì)性。由于指數(shù)是僅從時間角度來看價格的變化，如果每期的樣本都發(fā)生變化，那么做出的指數(shù)就不具有可比性，也就失去了指數(shù)本來的意義。有些指數(shù)僅僅使用了平均價格的數(shù)據(jù)，將其轉(zhuǎn)換為相對值，這顯然是有問題的，它與平均價格相比并沒有優(yōu)勢可言。有些指數(shù)雖然沒有直接使用平均價格，但是在編制時也沒有充分考慮樣本的同質(zhì)性，樣本發(fā)生變化的頻率很高，在一段時期之后幾乎所有的樣本都被替換掉了。雖然可以采用調(diào)整基期的方法對樣本變化后的指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，但如果不同時調(diào)整樣本變化前的所有指數(shù)序列，那么整個指數(shù)序列就不再是基于同質(zhì)樣本的了。
實際上重復(fù)銷售法就是國際上編制房地產(chǎn)指數(shù)時常用的方法，Hedonic模型方法除了可以用于編制指數(shù)外，還有更為廣泛的應(yīng)
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