合富輝煌—柳州大型項(xiàng)目市場建議書
目 錄
第一章 市場分析 5
一、宏觀環(huán)境因素分析 5
1.1柳州經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨向分析 5
二、柳州房地產(chǎn)市場分析 7
2.1柳州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨向分析 7
2.2柳州房地產(chǎn)市場供求分析 9
2.3房地產(chǎn)市場價(jià)格分析 10
2.4房地產(chǎn)市場空置簡析 12
2.5各區(qū)房地產(chǎn)市場特點(diǎn)及趨勢 12
三、項(xiàng)目提案的原則及思路 16
四、商用物業(yè)發(fā)展的要點(diǎn)分析 17
4.1商用物業(yè)的類型 17
4.2商用物業(yè)的特征 18
五、廣州商用物業(yè)的發(fā)展軌跡 21
六、柳州市商業(yè)環(huán)境分析 23
6.1商業(yè)布局總體分布 23
6.2主要商業(yè)物業(yè)競爭格局分析 24
6.3 2001年-2002年柳州市商用物業(yè)銷售市場的簡析 25
6.4現(xiàn)階段商用物業(yè)銷售市場的總結(jié) 28
6.5商用物業(yè)市場的發(fā)展趨勢分析 29
6.6商用物業(yè)市場存在的現(xiàn)實(shí)問題 30
七、柳州商業(yè)經(jīng)營及市民消費(fèi)行為分析 33
7.1柳州商業(yè)經(jīng)營及主要商業(yè)項(xiàng)目銷售額分析 33
7.2居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 35
7.3柳州市民消費(fèi)心理分析 38
7.4主要商業(yè)地段經(jīng)營者分析 43
八、針對性的區(qū)域商情調(diào)查 46
8.1調(diào)查目的 46
8.2五星商圈主要街區(qū)功能分析 46
⑴龍城路街區(qū)功能分析 46
⑵解放路街區(qū)功能分析 47
⑶文惠路街區(qū)功能分析 49
8.3五星商圈主要商場經(jīng)營分析 50
8.4近期同區(qū)規(guī)劃的影響 54
九、客戶群體分析 56
9.1目標(biāo)客戶群體 56
9.2目標(biāo)客戶群的需求分析 57

第二章 項(xiàng)目分析 58
一、地理位置 58
二、項(xiàng)目規(guī)模 59
三、項(xiàng)目現(xiàn)狀 59
四、項(xiàng)目的資源整合 60
4.1與城市規(guī)劃前景的整合 60
4.2與商業(yè)發(fā)展最高經(jīng)營業(yè)態(tài)的整合 61
4.3與商業(yè)經(jīng)營功能的整合 62
4.4與步行街文化的整合 62
4.5與旅游資源的整合 63
4.6與電子商務(wù)資源的整合 63
4.7與事件營銷策略的整合 63
五、項(xiàng)目SWOT分析 65
5.1總表 65
5.2項(xiàng)目優(yōu)勢分析（S） 66
5.3項(xiàng)目劣勢分析（W） 69
5.4項(xiàng)目機(jī)會分析（O） 71
5.5項(xiàng)目威脅分析（T） 74

第三章 競爭對手分析 76
一、概述 76
2.1區(qū)位因素（商圈因素） 77
2.2產(chǎn)品因素（規(guī)模因素） 78
2.3經(jīng)營因素（經(jīng)營定位） 79
三、主要的競爭對手分析 80
3.1五星商業(yè)街 80
3.2藍(lán)色港灣 82
3.3谷埠街國際商城 83
3.4新時代商業(yè)港 84
3.5溫州商貿(mào)城 85
3.6潤和•時代廣場 87

第四章 項(xiàng)目定位 88
一、項(xiàng)目市場定位 88
1.1 市場定位理念 88
1.2市場定位： 88
二、項(xiàng)目形象定位 89
2.1形象主題定位： 89
2.2支持點(diǎn)： 89
2.3 項(xiàng)目名稱建議 89
三、項(xiàng)目功能定位 90
3.1商場1-4層的區(qū)位劃分 90
3.2商場的商品定位及功能定位 91
3.3商品定位 92
3.4功能定位 92
四、商場目標(biāo)客戶定位 93
4.1租賃使用商場的目標(biāo)群分析 93
4.2商場的目標(biāo)消費(fèi)群分析 93
4.3商場的目標(biāo)投資經(jīng)營者分析 95
第五章整體規(guī)劃建議 97
一、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 97
1.1 MALL的概念 97
1.2建立具有中國特色的MALL 98
二、建筑風(fēng)格建議 99
2.1大廈建筑設(shè)計(jì)建議 99
2.2具體建議 99
三、環(huán)境設(shè)計(jì)建議 101
3.1花的海洋 101
3.2動態(tài)園林休閑區(qū) 102
3.3音樂無限 102
3.4藝術(shù)之都 102
四、設(shè)施配套建議 103
4.1商用項(xiàng)目的主要配套 103
4.2規(guī)劃配套設(shè)施的原則建議 103
4.3具體配套建議 104
五、商鋪間隔建議 105
5.1大、小商鋪間隔的對比分析 105
5.2相關(guān)建議 106
5.3商鋪間隔具體建議： 107
5.4商戶組合建議 108
六、物業(yè)管理/商業(yè)管理建議 109
6.1物業(yè)管理提前介入的工作 109
6.2商業(yè)管理提前介入的工作 110
七、商場其他規(guī)劃建議 111
7.1人流引導(dǎo) 111
7.2交通組織 111
7.3物流輸送 112
7.4輔助性服務(wù)設(shè)施 113
八、住宅部分規(guī)劃建議 114
8.1指導(dǎo)原則 114
8.2具體建議 118

第六章總體營銷推廣方案 119
一、總體推廣戰(zhàn)略思路 119
二、營銷策略 121
2.1總體營銷思路 121
2.2總體策劃思路分析 122
三、主題宣傳推廣策略 126
3.1成立商業(yè)管理公司，同時制定招商政策 126
3.2“利潤分成”計(jì)劃 127
3.3“購鋪易”計(jì)劃 128
四、事件營銷策略 129
五、銷售現(xiàn)場的包裝策略 130
5.1銷售環(huán)境的整體包裝設(shè)計(jì) 130
5.2銷售中心的設(shè)計(jì)和布置 131
5.3展示未來經(jīng)營空間 133
六、項(xiàng)目定價(jià)策略 135
6.1定價(jià)考慮因素 135
6.2商場銷售價(jià)格建議 136
6.3住宅部分價(jià)格建議 136
七、招商策略 137
7.1策略一：提前介入制定招商政策 137
7.2策略二：有意識選擇商戶 139
7.3策略三：經(jīng)營商品類別與商場定為一致 141
八、營銷推廣實(shí)施建議 142
8.1銷售條件及銷售時機(jī) 142
8.2分階段銷售總體戰(zhàn)略 143
8.3銷售實(shí)施計(jì)劃 144
8.4銷售控制計(jì)劃 148
8.5銷售促進(jìn)計(jì)劃的主要操作細(xì)則 150
8.6宣傳推廣策略 152
8.7媒體組合宣傳重點(diǎn) 154
8.8銷售人員培訓(xùn) 157

結(jié) 語 159
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